El presidente de la ADI destacó que en estos momentos lo que el mercado necesita es certeza jurídica para detonar las inversiones en el país
Tras un año de crisis sanitaria por la pandemia de Covid-19, el sector inmobiliario mexicano ya comienza a ver una ‘luz al final del túnel’, pues ha entrado en una etapa de estabilidad, readaptación y reconversión.
De acuerdo con distintos reportes, al cierre del primer semestre del año (1S2021), la industria reportó crecimientos y repuntes importantes en la mayoría de sus sectores.
Retail
Este sector ha tenido una recuperación importante durante este último semestre, aunque se espera una reconfiguración de algunos formatos de centros comerciales para adaptarse a las nuevas necesidades del mercado.
Al inicio del año, SiiLA México reportó la incorporación de dos nuevos centros comerciales en los mercados que monitorea: Puerta Aragón, de Grupo Chedraui, en la Ciudad de México, con 32,647 metros cuadrados (m²); y Sendero Santa Catarina, de Grupo Sendero, en Monterrey, con 32,942 m². Es decir, un total de 65,589 m² que se sumaron al inventario.
Al cierre del 1S2021 se reportaron más de 500,000 m² disponibles en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara; los cuales suman 2,581 locales disponibles.
Además, no se observaron reaperturas de los complejos de Cinemex; y aún no se registraban aperturas de la nueva cadena CineDOT.
Por otro lado, expertos afirman que el e-commerce es una tendencia que estará presente en los próximos años, y tendrá un impacto importante en la industria mucho antes de lo previsto. Asimismo, tras la crisis sanitaria se comenzará a ver un rediseño en los centros comerciales, pues aquellos que cuentan con espacios abiertos han tenido un repunte mayor que los inmuebles cerrados.
Asimismo, indicó que los proyectos de uso mixto van a despegar como nunca, especialmente aquellos que tienen que ver con comercio, consultorios médicos, farmacias y oficinas flexibles.
Mercado de Vivienda
Durante la primera mitad del año, el sector de la vivienda se consolidó como una de las industrias más resilientes ante los efectos provocados por la pandemia, y no sólo dentro de la industria inmobiliaria, sino de la economía en su conjunto.
Para el 2T2021, las expectativas para la industria de la vivienda son optimistas, pues especialistas coinciden que los números en el sector podrán mejorar en relación con lo visto en 2020; así como igualar o incluso superar lo observado en 2019.
La firma Realty World, consideró que en este año, la venta de vivienda registrará aumentos en todos los segmentos. En términos generales, se observaría un incremento de hasta 6% en la dinámica del mercado de la vivienda.
De acuerdo con datos de Softec, para la segunda mitad de 2021 se estima que la industria inmobiliaria alcanzará una inversión del orden de los 423,000 millones de pesos, de los cuales, 226,229 millones serían en el tema de vivienda.
En tanto, Gonzalo Méndez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), estimó que en 2021 la producción de vivienda podría llegar a 250,000 unidades.
“Nuestras proyecciones indican que este año podremos producir alrededor de 250,000 viviendas y según el RUV iniciamos bien, ya que el mes de enero, cerró con una producción de 16,168 unidades, 58% más que enero del año pasado. Esto representa el segundo enero con el registro más alto en producción de los últimos seis años”, dijo.
Industrial
Pese a los efectos de la pandemia por Covid-19, el sector industrial es el que ha mostrado mayor resiliencia en todo el país, y durante los últimos meses ha mantenido un crecimiento relativo. En cierta medida, gracias a la firma del T-MEC, que hizo que las inversiones regresaran a México con una visión y una certeza a mediano y largo plazo en las cadenas productivas que suministran bienes manufacturados en Norteamérica.
Al inicio del año, SiiLA indicó que que este activo ha mantenido cifras positivas y estables en prácticamente todo el territorio nacional.
En cuanto a la tasa de disponibilidad, los mercados que presentan una mayor vacancia de espacio industrial son Querétaro, con 6 puntos bastante; y la Ciudad de México con una tasa del 6.43 por ciento.
La tendencia de la disponibilidad se mantienen prácticamente todos los mercados. En Monterrey pasó de 4.81% en el 4T2020 a 5.33% en el 1T2021; mientras que en Querétaro pasó de 6.05% a 6.10 por ciento.
Y, al cierre el 2T2021, reportó una absorción bruta de más de un millón de metros cuadrados, dentro de los mercados que monitorea la plataforma. Así como más de 430,000 m² de nuevo inventario.
“Gracias al empuje de las empresas de e-commerce, las zonas industriales muestran diversificación en sus inquilinos; como es el caso de Amazon que sigue con su expansión, ahora en Tijuana”, se lee en el reporte de SiiLA.
Oficinas
En el mercado de oficinas, SiiLA México destacó tres aspectos importantes: mayor relevancia de los espacios flexibles, incremento en la oferta de espacios en subarriendo y un mayor interés en la reconversión de espacios.
Con respecto a la tasa de disponibilidad, en el mercado de Querétaro se registró una tasa de 19.30%; lo cual representa un incremento de casi 6 puntos porcentuales con respecto al 1T2020.
Monterrey también reportó un incremento en su tasa de disponibilidad, pues cerró el 1T2021 17.78%; mientras que, en el mismo periodo del año anterior, la tasa de disponibilidad fue 13.20 por ciento.
En tanto, este indicador en Guadalajara pasó de 17.70% en el 1T2020 a 23.16% al cierre de este último trimestre. Y en la CDMX se reportó una desocupación de 17.97%, mientras que en el 1T2020 fue de apenas 13.31 por ciento.
Es decir que, en gran parte de los mercados de oficinas del país, la tasa de disponibilidad no ha dejado de aumentar desde los primeros meses de 2020.
Al cierre del 2T2021, la plataforma mencionó que la tasa de disponibilidad continuó en aumento en todos los mercados monitoreados. Asimismo, se registraron ocho nuevos inmuebles de oficinas en CDMX, Monterrey y Guadalajara; dos de los cuales habían experimentado retrasos en su entrega por suspensiones en sus obras.
De igual manera, la plataforma destacó la reconversión de espacios de oficinas en otros giros. Por ejemplo, el edificio de La Viga que Fibra Uno convirtió en hospital, o la apertura de una nueva ubicación de Hi:Hab (coliving) en el submercado de Providencia, en Guadalajara.
Resiliencia y adaptabilidad del mercado inmobiliario
Enrique Téllez Kuenzler, presidente de la ADI, señaló que, derivado de la crisis sanitaria, la industria inmobiliaria ha sufrido mucho. Sin embargo, poco a poco ha logrado salir adelante, demostrando su nivel de resiliencia y adaptabilidad.
Prueba de ello es que hoy en día se trabaja en la transformación de algunos espacios para poder seguir adelante con lo que ya se tenía antes de la pandemia, pero sobre todo para adaptarse a las nuevas necesidades de las personas y de las empresas.
“En el tema de vivienda, lo que hemos encontrado es que viendo la evolución de cómo se vive en las casas y la importancia de tener espacios para poder hacer escuela en casa u oficina en casa, muchos de mis colegas sacaron productos y adaptaron sus productos ante esta nueva necesidad del mercado.
“Creo que eso es muy importante y es algo que hemos visto en los socios de la ADI en particular (…) En México sí hemos tratado de atender esta nueva necesidad y adaptar las operaciones que tenemos a esta nueva necesidad para asegurarnos que podamos operar bajo estos nuevos requisitos que tiene el México de hoy”, expuso en entrevista exclusiva con Revista Inversión Inmobiliaria.
Asimismo, pronosticó que para esta segunda mitad del año, el mercado de la vivienda poco a poco va regresando, con nuevas necesidades, pero con indicadores positivos.
“Nos encantaría ver los números que vimos en 2018 o 2019. Estamos lejos de ellos, pero estamos empezando a ver regresar. En ese sentido, las inversiones tienden a ser mucho más puntuales, muy bien localizadas, principalmente en los segmentos medio y medio residencial (…) el segmento residencial y residencial plus, en algunas de las grandes urbes de México, pudiera estar sobreofertado, pero poco a poco se está absorbiendo.
“Obviamente los segmentos de abajo de la pirámide, hoy gracias a los créditos Infonavit y Fovissste y algunos de los créditos de los institutos de vivienda de los diferentes estados, nos permiten que esos segmentos sigan absorbiendo a niveles sí por abajo de lo que teníamos antes, pero razonables”.
En tanto, en el caso del sector de las oficinas, dijo, al aplanarse las curvas de precios de rentas, en particular en la Ciudad de México, algunos inquilinos que estaban en edificios B y C, están saltando a edificios A, donde la diferencia de precios es menor y los costos de operación pudieran ser menores. De esta manera, explicó Enrique Téllez, en los próximos meses se podrán observar transformaciones o regeneraciones de los edificios B y C a otros usos.
Téllez aseguró que en estos momentos lo que se necesita es brindar certeza jurídica para detonar las inversiones en el país. Además de una eficiencia en la obtención y gestión de los permisos y licencias y transparencia, así como el regreso del mercado.
Finalmente, dijo sentirse optimista al ver las oportunidades que tiene el sector en estos momentos.
“Entendemos que se requiere cierta reconversión (de los espacios). Estamos trabajando de la mano con la autoridad, tenemos mesas de trabajo para entender qué se requiere para transformar edificios, ya sea de espacios de oficinas a vivienda, algunos sí son factibles, algunos no, y cómo hacemos para que esto sea lo más ágil posible, y que se cumpla con una rentabilidad mínima necesaria para que el inversionista esté dispuesto a poner sus recursos para lograr esta reconversión”.
