Por Carlos López Jones
El mercado de vivienda media, que se ubica por encima de los 400,000 y debajo de los 1.5 millones de pesos ha iniciado finalmente después de 18 meses de la presente administración, su transformación con pasos necesarios y muy importantes, lo que da certeza financiera y jurídica para quienes deseen participar en el mismo, y debe poner en alerta a todos los agentes económicos de las áreas urbanas por los cambios que generarán las nuevas políticas.
A partir de agosto el Infonavit ofrecerá créditos en pesos y a tasa fija de 10.5% anual y también ofrecerá créditos de hasta 850,000 pesos al haber aumento el tope del financiamiento que ofrece el Instituto a los trabajadores; estos créditos tienen un plazo de 30 años. Anteriormente los créditos máximos eran de 483 mil pesos.
Desde su llegada al poder, el Presidente Enrique Peña Nieto encomendó a Alejandro Murat parar la construcción de “ciudades dormitorio” en la periferia del Distrito Federal, las cuáles se convirtieron en el mayor riesgo real, para que el PRI perdiera las elecciones para Gobernador en la entidad.
La misión era clara: buscar mecanismos para que los capitalinos obtuvieran créditos suficientes para comprar departamentos en Distrito Federal. Los estudios arrojaron que la vivienda nueva más pequeña en el Distrito Federal tiene un costo de 600,000 pesos y que la misma subiría al paso de los años hasta 700,000 u 800,000 pesos. Por ello, el primer paso fue subir el monto de los préstamos del Infonavit y de paso modernizar sus cotizaciones, acorde a las prácticas de mercado para simplificar la bursatilización de la cartera en pesos, a tasa fija y largo plazo.
Abrir un segmento de mercado, de mayor poder adquisitivo es una gran noticia. Se trata de trabajadores cuyo Buró de Crédito puede no ser perfecto para calificar para un crédito de la banca tradicional. Igualmente pueden no contar con las garantías y seguridad de pago suficientes, por lo que las nuevas políticas de vivienda del Infonavit son un gran acierto de esta administración en términos sociales y claro, ayudan en términos políticos a mantener el poder en la entidad con mayor número de habitantes y por ende mayor presupuesto. Lo único malo es la elevada tasa de 10.5% y no 6% para obligar a la banca comercial a competir
Ahora bien, la primer incógnita que surge es ¿permitirá el DF el cambio de uso de suelo habitacional, para que la densidad poblacional aumente en ciertas zonas de la Capital del país? La Seduvi se regula por la Norma 26 que se pretende cambiar por la 30 y 31, mismas que promueven la construcción de vivienda de interés social en la Capital del país, y que deben ser renovadas o modificadas en estos días.
Imagine por un momento la plusvalía que tendrían terrenos hoy de uso industrial, probablemente contaminante sí ahí se permiten edificar cientos de departamentos con árboles, parques y escuelas. Sería estupenda dicha plusvalía, incluidos los vecinos, como sucedió con la Colonia Condesa y Roma cuando fueron rehabitadas hace apenas 15 años.
Ahora considere del otro lado de la moneda, que en la Colonia Roma y Condesa se edifiquen departamentos de 60 metros, de 800,000 pesos cuando los mismos cuestan hoy 2 millones de pesos. La plusvalía de la zona caería fuertemente.
Para el gobierno capitalino el reto es monumental, porque sin importar qué zonas decida poblar, la demanda de servicios será mucho mayor: agua, drenaje, electricidad, etc. en zonas donde muy probablemente la infraestructura es antigua y tiene problemas.
Así como en el año 2000 la reapertura del crédito hipotecario, aunado al Bando 2 de López Obrador, generó un boom inmobiliario, las nuevas directrices del Infonavit traerán un efecto similar de menores proporciones. Falta ver las zonas “afectadas” para su beneficio o perjuicio, así como los nuevos jugadores del medio inmobiliario, ya que seguramente surgirán nuevas empresas que aprovechen estos beneficios.
* Editor en Jefe de Tendencias Económicas y Financieras
@Carloslopezjone
