Towle comentó que durante 2022 la inversión en el sector inmobiliario se mantuvo en niveles similares a 2021, y solo 15% por debajo de 2018
A pesar de haber sido fuertemente golpeada por la pandemia y otras situaciones adversas, la industria inmobiliaria se ha mantenido resiliente a lo largo del último par de años, y ha registrado comportamientos positivos y crecimientos importantes en la gran mayoría de sus segmentos.
En este sentido, Gene Towle, socio director de la consultora Softec, estimó que este 2023 la inversión total en el sector inmobiliario tendrá un crecimiento anual de 5.5%; esto al pasar de 511,544 millones de pesos (mdp) en 2022 a 541,142 mdp en 2023.
Por segmento, Towle detalló que, durante el 2022, se colocaron 178,490 viviendas en México, de las cuales 38,490 unidades fueron para uso primario. El valor promedio por vivienda fue de 1 millón 511,813 pesos, y el valor total del segmento residencial fue de 269,844 mdp.
En tanto, en el segmento de la vivienda vacacional se colocaron 15,605 unidades en 2022, lo que representa un crecimiento de casi 30% contra el 2021; además de que el valor del mercado fue de 90,143 mdp. Y en hotelería se incorporaron 10,000 cuartos nuevos al mercado, con un valor de mercado estimado de 48,075 millones de pesos.
Con respecto al segmento corporativo, Towle resaltó que en 2022 se empezaron a colocar algunos metros cuadrados (m²) de oficinas y se registraron ciertas absorciones positivas; además de que se desaceleró considerablemente la desocupación de espacio.
“Hay algunos mercados donde hemos visto crecimiento de oficinas, como Mérida, Tijuana y Cancún, que son mercados chiquitos, pero donde hay una demanda sana y sólida. Eso agregó al mercado de oficinas como 14,400 millones de pesos de valor”, explicó.
Asimismo, afirmó que el crecimiento del segmento industrial lo mantiene como la estrella del sector inmobiliario; no obstante, el empresario comentó que la demanda de espacio industrial ha crecido exponencialmente desde 2020, por lo que la oferta se ha agotado.
Finalmente, en la parte del comercio, Towle señaló que las tiendas de autoservicio como Walmart, Chedraui y Soriana, tuvieron un muy buen impulso al consumo el año pasado; mismo que se desaceleró un poco durante el último trimestre de 2022 (4T2022), pero mantienen un crecimiento positivo.
“Entonces calculamos una inversión total en el sector de 511,544 millones de pesos el año pasado. Si vemos eso comparado con otros años, la verdad es que fue similar al 2021. Lo que mantuvo al mercado fue el crecimiento de la vivienda vacacional y del segmento industrial, principalmente”, indicó.
El socio director de Softec reiteró que la inversión en el sector inmobiliario se mantuvo a niveles similares a 2021, y no muy por debajo de lo registrado en 2018, cuando la inversión casi alcanzó los 600,000 mdp.
“No estamos lejos del pico de valor que tuvo en el 2018, que fueron casi 600,000 millones de pesos; estamos casi 15% abajo del pico, principalmente por la contracción del segmento habitacional. En este segmento, lo que hemos visto es, principalmente, una contracción en el arranque de nuevos proyectos, particularmente de vivienda barata, de menos de 850,000 pesos”, dijo.
Perspectivas para 2023
Por lo anterior, de acuerdo con las tendencias del mercado, desde Softec se vislumbra un escenario conservador para este año. Con respecto a la vivienda, Towle indicó que se estima la colocación de 173,094 unidades, lo que refleja una contracción frente a 2022. Lo cual se debe a que no hay inventario ni producto en proceso. “No puedes vender lo que no existe; entonces, en vivienda vemos un valor total de 261,686 mdp de venta, que es menos de lo que se vendió en 2022”.
La vivienda vacacional, por su parte, continuará con un crecimiento importante gracias a la fuerte demanda que existe, principalmente por parte de estadounidenses, que compran cerca de 1 millón de propiedades en México anualmente.
En hotelería, este 2023 entrarán en operación nuevos hoteles de playa de alta gama, que agregarán otros 10,000 cuartos al inventario. Además, Towle estimó que la ocupación y las tarifas se estabilizarán este año.
Por otro lado, en el segmento de las oficinas, Towle destacó que ya se comienza a registrar la reocupación de espacios, y ya se está cerca de alcanzar los niveles prepandemia. “Empezamos a ver un poco que ya se mueve la aguja en el mercado de oficinas; despacito, pero ahí va”.
En tanto, en la parte comercial, se observa que continuará el impulso y entusiasmo de las tiendas de autoservicio y de conveniencia por abarcar más mercado. Y el sector industrial también mantendrá un crecimiento positivo en el país, propiciado por la atracción de inversiones en el norte de México; por lo que se estima un crecimiento de cerca de 3 millones 500,00 metros cuadrados.
“Entonces, calculamos que la industria va a crecer de 511,544 a 541,142 millones de pesos de venta en este año. Es un poco más que la inflación, pero sí vemos un poco más de volumen”, concluyó.
¿Cómo le fue al sector en 2022?
De acuerdo con los últimos reportes inmobiliarios, la industria ya ha logrado superar los efectos de la pandemia, pues se ha registrado una fuerte actividad en los segmentos industrial y hotelero; así como una recuperación paulatina en las oficinas y centros comerciales.
Respecto al segmento corporativo, la plataforma Solili destacó que, al cierre del 2022, los principales mercados corporativos de México lograron grandes avances en materia de demanda y vacancia. Es así que la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Puebla demandaron en su conjunto 820,000 m² de oficinas; lo que equivale al 85% de lo registrado en 2019.
En cuanto a la absorción neta, estos mercados lograron recuperar el 70% de lo reportado en 2019. No obstante, la CDMX se posicionó como el mercado de oficinas más activo del país, al absorber cerca de 593,000 metros cuadrados.
Por otro lado, la vacancia detuvo su crecimiento, lo que estabilizó el precio promedio de renta en 21 dólares por m² mensual. Dentro de este indicador, Monterrey y Guadalajara observaron importantes ajustes a la baja de 5% y 3.6%, respectivamente; lo que significó un cierre de año con una tasa de disponibilidad de 16% para la capital neoleonesa y de 19% para la ‘perla tapatía’.
Los centros comerciales, por su parte, es otro segmento de la industria inmobiliaria que mostró una franca recuperación durante el 2022. Según cifras de Newmark, durante el 4T2022, el inventario se mantuvo estable a nivel nacional, con pocas pero relevantes aperturas de centros comerciales; por ejemplo, la apertura de Mitikah, un complejo de usos mixtos ubicado al sur de la CDMX.
Actualmente, 59 centros comerciales se encuentran en construcción a nivel nacional, los cuales agregarían 1,417,999 m² al inventario.
La firma indicó que la afluencia a los centros comerciales durante los últimos meses del año mostró una tendencia al alza, con un incremento de 10% con respecto al mismo periodo del año anterior.
Además, estados como Hidalgo, Puebla y Veracruz registraron el mayor crecimiento en ventas durante el 4T2022, con un aumento en el ticket promedio de 12% frente al mismo periodo del 2021.
Por otro lado, la Secretaría de Turismo del Gobierno Federal (Sectur) aseguró que la recuperación de la industria hotelera en México es una realidad, pues estimó, para el cierre de 2022, una ocupación promedio por encima del 56%; lo que simboliza un aumento significativo, puesto que al cierre de 2021 la ocupación promedió en 41.3 por ciento.
Asimismo, Miguel Torruco Marqués, titular de la Sectur, destacó el aumento de la inversión hotelera en el país, la cual se disparó de forma positiva en los últimos dos años.
El funcionario puntualizó que en 2021 se construyeron 13,502 nuevos cuartos de hotel, lo que representó un crecimiento del 3.7% respecto a 2019. En este sentido, México totalizó 867,328 habitaciones en 25,200 establecimientos de hospedaje, por lo cual se consolidó como el séptimo país más importante en este rubro.
Para este 2023, Torruco informó que se planea concretar múltiples proyectos que incentivarán la actividad turística, tales como el Tren Maya, que se pondrá en marcha en diciembre de 2023; o el Acuario Mar de Cortés, en Sinaloa, que se posicionará como el más grande de Latinoamérica. Esto aunado a la inauguración y remodelación de diversos aeropuertos y a la culminación de proyectos carreteros.
Finalmente, con respecto al segmento industrial, Solili reportó un 2022 positivo para todos los mercados del país, con una demanda bruta nacional que logró superar en 17% a lo registrado 2021.
Al cierre de noviembre de 2022, los mercados de la frontera: Monterrey, Reynosa, Tijuana y Ciudad Juárez, lograron alcanzar vacancias en mínimos históricos, con 1.76%, 1.13%, 0.78% y 0.54%, respectivamente. Mientras que la CDMX y Guadalajara reportaron la disminución de 2.1% y 1.6% en sus niveles de disponibilidad, respectivamente. Esto, de acuerdo con la consultora, se debió, principalmente, a la demanda de nearshoring.
Derivado de la poca disponibilidad de espacio industrial, se iniciaron 5 millones 625,100 m² de nuevos proyectos a nivel nacional; donde los mercados de la frontera norte presentaron el mayor inició de construcciones, con el 62% del total de m² en proceso.
En este indicador, Monterrey fue el mercado que se mantuvo con mayor actividad en el país, puesto que cerró el 4T2022 con 1 millón 175,800 m² en proceso, 21% del total nacional.
De igual manera, la capital de Nuevo León destacó con precios de salida competitivos, al posicionarse con un promedio de 5.27 dólares por m² mensual.
No obstante, el mercado que registró el precio promedio más alto fue Tijuana, con 6.67 dólares por m² al mes; y se prevé que los precios en este mercado continúen al alza, derivado de la poca disponibilidad de espacios con vocación industrial.
