Search

Sobre el arrendamiento: apuntes para un debate sobre vivienda, derecho y justicia

Por Kalycho Escoffié*

Formé parte del grupo de organizaciones y activistas que redactó una sugerencia de reformas al Código Civil de la Ciudad de México, misma que fue adoptada por las Diputadas Martha Ávila y Valentina Batres, quienes la presentaron formalmente como iniciativa. El objetivo original de estas adecuaciones y adhesiones era atender problemas prexistentes en los arrendamientos en la capital del país, los cuales se verían agravados por los efectos de la inevitable ola de desalojos que generará la pandemia por el virus SARS-CoV2 (COVID-19). Desde su anuncio, la iniciativa no ha estado libre de controversia. Algunas de las críticas que se le han hecho parten de preocupaciones razonables y atendibles para el debate. Muchas otras vienen de información errónea y tergiversada difundida muchas veces por desconocimiento, muchas otras con dolo.

Este espacio se nos ha facilitado para que atendamos punto por punto la iniciativa, exponiendo nuestros argumentos a favor o en contra. Pero antes de hacer lo propio, creo que es indispensable reconocer que lo que realmente estamos debatiendo aquí no es, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento debe tener una duración mínima de un año, como actualmente establece el Código Civil de la capital federal, o si debiera ser de tres años. Lo que está sobre la mesa, realmente, es cómo entendemos el contrato de arrendamiento y lo que entendemos por justo en este tipo de relaciones. Así que antes de ir artículo por artículo, argumento por argumento, quisiera brevemente exponer ese debate primigenio, el debate detrás de todos los comentarios a favor y en contra de la iniciativa destinataria de tantas diatribas.

Tradicionalmente, los códigos civiles del país han incluido el contrato de arrendamiento de vivienda como un contrato más, inserto en el mismo marco común para arrendamiento de bienes muebles y de otro tipo de inmuebles. Y sí, como todo contrato es susceptible de las reglas y los principios generales comunes, pero no nos confundamos: no posee las mismas repercusiones sociales, ni se rige, o al menos no debiera regirse, bajo una lógica mercantilista que reduce al propietario y al inquilino como meros medios de flujo de efectivo. No es casualidad que, en sus libelos a la iniciativa, muchas voces utilicen datos duros relativos a la industria de la renta –por ejemplo, que el arrendamiento equivale al 1.5% del PIB federal- y no sobre la realidad social que rodea esos contratos. Estos discursos parecieran validar los arrendamientos únicamente por el papel que juegan en el mercado, desdibujando las necesidades humanas tanto del propietario como del arrendador, que justifican su existencia.

Esta lógica meramente mercantil, con la que suele atacarse la iniciativa en cuestión, olvida que el arrendamiento de vivienda tiene la particularidad de ser una relación jurídica por medio de la cual una persona busca satisfacer su necesidad de vivienda a través del pago periódico que le hace a otra por el uso de un inmueble. El propietario normalmente decide poner un inmueble en renta en lugar de venderlo porque desea contar con él a futuro, pero un espacio de esta naturaleza requiere uso y presencia humanos para evitar su deterioro. El propietario no está obligado a garantizar el derecho a la vivienda de otra persona, pero decide ofrecer la suya a cambio de una compensación.

Es decir, el arrendamiento es una relación en la cual ambas partes disponen de sus respectivos patrimonios para beneficio mutuo: el propietario pone el inmueble, el inquilino un porcentaje de sus ingresos mensuales (que de acuerdo con datos del INEGI, en México puede llegar a ser del 61%). Pero también es una relación jurídica en la cual se entrelazan constantemente los proyectos de vida de las partes.

Por si fuera poco, el impacto del arrendamiento supera a las personas que firman el acuerdo escrito. No en pocas ocasiones el inquilino, aquél que de forma directa se compromete jurídicamente con el propietario, suele vivir con más personas que también utilizan esa vivienda: parejas, hijas, hijos, adultos mayores, amistades, entre otros. Son personas bajo los efectos del arrendamiento pero que no son parte de él formalmente. Tampoco tendrán personalidad durante un juicio, ni siquiera garantía de audiencia.

El arrendamiento es, entonces, uno de los pilares de la sociedad, tan valioso y benéfico como complejo y complicado. Su valor va más allá del flujo de efectivo. El arrendamiento genera barrios, tejido social, diversifica nuestras ciudades, ayuda a que la gente esté cerca de sus centros de trabajo, entre muchos otros efectos sociales no tasables.

Sin embargo, desde hace tiempo contamos en México con datos alarmantes que debieran poner nuestra atención en el arrendamiento y sus efectos sociales, con o sin pandemia, con o sin iniciativa en este Honorable Congreso de la Ciudad de México. Tanto el INEGI como la OCDE coinciden que a nivel nacional entre el 14 y 15% de las personas en el país rentan la vivienda que habitan. Según datos del INEGI, este porcentaje subiría al 24.37% en Ciudad de México. También, sabemos que el INEGI ha señalado que solo el 41% de las personas que rentan el lugar que habitan poseen un contrato de arrendamiento. Es decir, habría un 59% de arrendamientos sin contratos.

Desde el 2003, el Relator Especial sobre una vivienda adecuada de la Organización de las Naciones Unidas, Miloon Kothari, expresó en el informe sobre su visita a México su preocupación por el número de desalojos realizados en Ciudad de México, que en ese entonces se calculaban en un promedio de tres diarios. Poco antes de la pandemia, las cifras de las autoridades capitalinas señalaban un promedio de 8 desalojos diarios.

Por supuesto que, como todo contrato, el incumplimiento de obligaciones en un arrendamiento tiene consecuencias. Y aquí quiero hacer énfasis: ni la iniciativa, ni las personas que la sugerimos, negamos que sea lícito pedir el desalojo de alguien que incumple en el pago de la renta. Muchos desalojos se realizan de conformidad con lo establecido en la legislación y en el pleno ejercicio de los derechos de las personas propietarias. Pero no podemos ser tampoco ingenuos: la falta de contratos escritos ha permitido abusos, ilegalidades y atropellos a los derechos de propietarios y de inquilinos.

En cualquier Facultad de Derecho del país se nos enseña desde los primeros años lo que podríamos llamar la “sacralidad de la certeza y la seguridad jurídica”. La voluntad de las partes para obligarse es el núcleo esencial de los contratos y su manifestación escrita da certidumbre para prevenir potenciales conflictos a futuro. Sobre todo cuando se trata de una relación de coordinación mutua con tanta repercusión social como lo es el arrendamiento. Actualmente, el Código Civil de la Ciudad de México establece en su artículo 2406 que “[e]l contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito”, así como también plantea que “[l]a falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella”. Es decir, la obligación del arrendador de garantizar que el contrato se otorgue por escrito ya existe. No es algo nuevo que imponga esta iniciativa. El detalle que busca modificar es su ilusoria posibilidad de eficacia: según el texto actual, quien incumpla con este requisito únicamente vería consecuencias si el inquilino decide demandar en juicio afectaciones posteriores y que puedan se comprobables. Como si la falta de certeza jurídica no fuese en sí misma una afectación y como si esa ausencia de contrato no impidiera, precisamente, demostrar los derechos contractuales que se verían afectados. En este uróboro podemos escuchar la voz de Wendell Holmes recordándonos que sin consecuencias previstas en la ley que puedan materializarse de forma cierta y probable, las partes no sentirán que tienen obligaciones.

Es por eso que en la iniciativa se propuso impedir la realización de desalojos en los casos en los que no haya un contrato escrito, al menos hasta que no se subsane esa ausencia. Conociendo esta disposición, es dable creer que en muchos casos el arrendador preferirá prevenir problemas a futuro y llevar un contrato escrito. Por supuesto: esta propuesta puede ser ajustada, perfeccionada y recibir una contrapropuesta que ayude a cumplir de forma más eficaz su objetivo. Debatamos eso, si es lo que se desea. Pero a diferencia del medio, el objetivo no es susceptible de negociación: necesitamos aplanar la curva de arrendamientos sin contratos, en lugar de justificar y normalizar este contexto de ilegalidad y la falta de seguridad jurídica en detrimento de los derechos de propietarios e inquilinos.

En los últimos días, esta iniciativa perfectible y no inmune de correcciones ha recibido muchos ataques motivados más por la alarma de la desinformación que por lo que realmente plantea. Se ha dicho, por ejemplo, que establecer un mínimo de duración del contrato a 3 años viola la libertad contractual, cuando desde hace tiempo el artículo 2398 del Código Civil de Ciudad de México ya establece un plazo mínimo. Distinto, sí, pero es un plazo mínimo.

Se ha dicho además que la iniciativa es inconstitucional por retroactiva, a pesar de que no solo ninguna parte de su texto señala implícita o explícitamente que así será, sino que tanto el Derecho Civil como los criterios sostenidos por la Suprema Corte de Justicia de la Nación desde el Amparo Directo 2116/2004 dejan muy en claro que los contratos se rigen por las normas vigentes al momento de su celebración, por lo que la iniciativa solo regiría a los arrendamientos posteriores a su urgente aprobación.

También, se ha dicho que esta iniciativa propicia las invasiones, cuando esto no solo no está permitido en su texto, sino que quien lo intentase se vería en la contraproducente situación de reconocerse como arrendatario ante un juez y verse obligado en el acto a pagarle al propietario una renta mensual en lo que concluye un juicio en el que tendría la difícil tarea de demostrar la manifestación de voluntad de un inexistente arrendamiento.

Tampoco ha faltado quien acusa que los particulares no están obligados a cumplir el derecho a la vivienda de otros porque esto le correspondería al Estado, y tienen razón: pero precisamente le corresponde al Estado garantizar la seguridad jurídica de las personas previendo que hayan contratos escritos que otorguen seguridad a quienes participan en un arrendamiento, tal y como han reconocido la Suprema Corte de Justicia de la Nación y el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU.

Por si fuese poco, se ha dicho que los derechos humanos no pueden determinar las relaciones contractuales, cuando la Suprema Corte de Justicia de la Nación ya señaló desde el Amparo Directo en Revisión 3516/2013 que los contratos entre particulares no pueden ir en contra de los estándares del derecho a la vivienda, como lo es la seguridad jurídica.

Por último, se dice que la iniciativa obligará a los propietarios a reducir o perdonar el pago de la renta, cuando su texto y la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México dejan muy en claro que no puede haber renegociación si no hay acuerdo entre las partes, por lo que los ajustes al pago no son obligatorios si no son consentidos.

Pero lo que no se dice es que la iniciativa busca acabar con un problema estructural de ilegalidad y de falta de certeza jurídica. Tampoco se dice que la reforma plantea, por ejemplo, cómo atender a las personas ya desalojadas. Con la iniciativa se garantizaría la presencia de personal de asistencia social en la diligencia de desalojo (o “lanzamiento”, como aún se le suele referir en los códigos) para atender a personas adultas mayores, niños, niñas, personas con discapacidad o indígenas, en los casos en los cuales la persona desalojada pertenezca a uno de esos grupos. No se dice, tampoco, que la iniciativa contempla que, después del desalojo, las personas desalojadas reciban asesoría oficial para conocer y acceder a sus alternativas de vivienda con el objetivo de evitar una situación de calle. Pero sobre todo, se está ignorando que diversas ciudades, países y jurisdicciones del mundo ya se han empezado a implementar o a discutir medidas para prevenir y mitigar esta avalancha de historias que deberán desalojar los espacios que ahora habitan. Y que esta es nuestra oportunidad para adoptar al menos unas cuantas disposiciones que atiendan a ese futuro cada vez más presente.

Quienes llevamos años trabajando el tema de derecho a la vivienda hemos señalado la necesidad de apostarle a distintos mecanismos para garantizar su acceso, muchos de los cuales han sido abandonados por el Estado Mexicano a nivel local y federal. El rezago nacional, así como las dificultades de acceso a una vivienda propia en Ciudad de México, acentúan la importancia de los arrendamientos para evitar que haya más gente en la calle. Por eso los retos y deudas de otras instancias que también deben garantizar el derecho a la vivienda no son excusa para que no abordemos lo que le corresponde al Congreso de la Ciudad de México frente a esta crisis. En países como México solemos llamar a las crisis por su nombre únicamente cuando llegan a niveles imposibles de ser ignorados por ciertos sectores. Hoy decimos que estamos a la puerta de una crisis de arrendamiento porque ya teníamos una, pero hasta ahora la vemos subir arriba de las rodillas.

Pulamos, adecuemos y mejoremos la iniciativa, que para eso existe el proceso legislativo. Pero pretender desecharla en su integridad es hacer el problema a un lado. De nuestra parte, no nos interesa tener la razón en cuanto a los mecanismos planteados. Nos interesa alcanzar objetivos que no son susceptibles de claudicación porque son elementales para proteger y fortalecer el arrendamiento, que es un tipo de convivencia en el cual las partes comúnmente se encuentran con retos, pero que es básico para el tejido social. Ningún arrendamiento sin contrato. Defender lo contrario es avalar, aún sea inconscientemente, una cultura de la ilegalidad y consintiendo un contexto del que mucho se han sabido servir mafias inmobiliarias y otros grupos que buscan minar donde otros tratan de construir. O también, puede ser una reacción propia de quien no quiere pagar impuestos.

  • Ponencia presentada en el Foro legislativo «Vivienda y arrendamiento en tiempos del Covid-19” del Congreso de la Ciudad de México, celebrado el 13 de julio de 2020.
Titular del Centro de Derechos Humanos de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey.
Ha participado en diversos litigios estratégicos con distintas organizaciones de derechos humanos y comunidades indígenas. Sus principales temas de trabajo son derecho a la vivienda, no discriminación y pueblos indígenas. Actualmente es columnista en Animal Político.
Twitter: @kalycho