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¿Regular vivienda en renta?

Sí, sin duda sería ideal encontrar un modelo de regulación que protegiera de cualquier abuso a quienes viven en una vivienda rentada.

Pero el que eso sea cierto no es razón para emitir una regulación que deje a un lado todo el contexto que define por qué millones de familias necesitan rentar una vivienda y qué es lo que hace tan dificil que hoy tengan una adecuada respuesta a esa necesidad.

Y la razón es simple, el rezago habitacional sigue siendo muy grande, el nivel promedio de ingresos se mantiene muy bajo, no todo mundo puede o quiere comprar una vivienda, tampoco todos reúnen los requisitos para poder hacerlo si quisieran, y la vivienda en renta se ha convertido en un bien escaso, caro y difícil de conseguir… Más cuando se trata de una vivienda que pueda ser considerada “adecuada”.

Vale la pena recordar que el Derecha a la Vivienda es un Derecho de alcance multimensional; el Derecho a un techo, el Derecho de quienes tienen la vivienda como una prestación laboral, un Derecho Humano esencial y el Derecho a la Propiedad.

Y vale la pena recordar que, queramos o no, atender en forma eficiente el rezago de vivienda implica generar los productos y servicios que respondan en la forma más eficiente posible a las necesidades y posibilidades de todos los segmentos de población, con especial énfasis en los segmentos de bajos ingresos.

Digámoslo en forma aún más directa; sin oferta es imposible atender la demanda.

Se necesita desarrollar un mercado eficiente para cada segmento, fortaleciendo mecanismos que apoyen las capacidades de compra de la población, al mismo tiempo que se fortalecen también aquellos encaminados a generar la oferta adecuada y suficiente para cada caso.

Se trata de crear sistemas que permitan que haya personas con capacidad de comprar o rentar una vivienda y de que haya al mismo tiempo la oferta adecuada y suficiente para poder hacerlo.

Y hay que decirlo, en Mexico existe poca oferta de vivienda en renta, porque hubo en el pasado regulaciones que,como las tristemente célebres “Rentas Congeladas”, mataron el interés de quienes tendrían que generar la oferta, afectando así, con una regulación populista, a quienes a lo largo de varias décadas han necesitado rentar una vivienda,y solo han encontrado una caricatura de lo que tendría que ser un sector potente, con capacidades para generar oferta de calidad adecuada a sus necesidades y posibilidades.

Claro que hay que proteger a los inquilinos de la posibilidad de cualquier abuso. Pero lo importante sería entender a profundidad la naturaleza del fenómeno de la vivienda en renta, para poder emitir una regulación que, en consecuencia, encuentre el justo equilibrio entre los Derechos del inquilino y los Derechos del propietario.

Porque fortalecer la oferta implica desarrollar lo mismo una industria del desarrollo de vivienda para renta, que atienda a todos los segmentos de la demanda, que crear condiciones que brinden seguridad a quienes tienen una segunda o tercera vivienda y necesitan certidumbre para poder ponerla en renta.

Y sí, son buenos referentes los ejercicios de regulación que en medio de la pandemia se han hecho en otros países para regular la vivienda en renta, pero considerando siempre los contextos que definen de qué partieron en cada caso para emitir una regulación y el contraste de esto con lo que sucede en México.

Un ejemplo puede ser la nueva regulación que propone Lisboa, Portugal, que para llevar al mercado habitacional las viviendas que estaban dirigidas a la plataforma Airbnb, pone al gobierno como intermediario que contrata con el propietario, para posteriormente subarrendar al inquilino, en un esquema que garantiza y regula rentas bajas que benefician al usuario, pero da al dueño garantías suficientes para que esto sea posible, garantías que, por ejemplo, incluyen un seguro que les garantiza que el propio gobierno pagará un número determinado de meses de renta en caso de que el inquilino deje de pagar.

¿Han visto ustedes algo similar en México?

¿Alguien?

Yo no…

Hay otros casos en que gobiernos locales regulan rentas, alcanzando para poderlo hacer, acuerdos con propietarios de grandes inventarios de viviendas, propietarios e inventarios  que en Mexico no existen, porque a partir de las Rentas Congeladas y de otras regulaciones que quitan seguridad al inversionista y al propietario, no ha habido interés por desarrollar este sector.

Y claro, hay también gobiernos que han atendido este reto invirtiendo en generar importantes inventarios de viviendas públicas para renta. Cosa que evidentemente en México no se ha hecho, aún a pesar de la enorme necesidad de vivienda y de la también enorme disposición de reservas de suelo públicas que quedarían muy bien para este tema.

Y no nos equivoquemos, claro que hay que regular, pero con base en una visión verdaderamente integral que busque los equilibrios que se alejen del dogma y permitan atender el problema.

Hay que regular con instrumentos que formen parte de políticas y regulaciones integrales, complementarias y vinculadas, para conducir transformación urbana y atención a la demanda de vivienda.

Ojo…. Si la protección del inquilino es el pretexto para sobreregular, lo más posible es que se obtenga precisamente lo que se pretende evitar, escasez y encarecimiento de vivienda para renta, y nuevos requisitos que buscarán darle la vuelta a la ley para garantizar a los propietarios las seguridades que la regulación les quita.

Es tiempo de que salga a la cancha el sentido común.

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Horacio Urbano es arquitecto. Su experiencia profesional se ha desarrollado en los diferentes ámbitos que definen la industria de la vivienda. En 1999 inició un proyecto editorial dirigido a los sectores inmobiliario y construcción que a lo largo de los años se ha convertido en una poderosa plataforma multimedios y en una verdadera referencia para esta industria. Fundador, junto con la también arquitecta Roxana Fabris, de Grupo Centro Urbano, firma que impulsa y desarrolla una serie de esfuerzos de comunicación relacionados con estos sectores. Como parte de su trabajo en México y el extranjero, ha escrito o participado en una serie de libros especializados, es colaborador de diferentes medios impresos y electrónicos, es activo conferencista y bajo diferentes modelos colabora también con diversas empresas e instituciones públicas y privadas del sector.