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Las rentas en tiempos del Covid-19

Por Scarlet Meaney, Tonatiuh Meaney y Mauricio Meaney

¿Tienes las mismas obligaciones de arrendamiento en una contingencia?

Cuando no vives en el corazón

Dice un famoso proverbio irlandés, que nos llega a quienes escribimos esto, por nuestra ascendencia, “si vives en mi corazón, no pagarás renta”. Significa que una persona puede estar segura con otra. Equivaldría al dicho mexicano, “contigo la milpa es rancho y el atole champurrado”: amistad, amor, y sobre todo la acción de proveer y dar soporte.

La renta, para quienes la pagan puede llegar a ser una gran carga, y para quienes la reciben un gran alivio.  Quien “vive de sus rentas” ya no se preocupa de nada.

Qué es la renta

El concepto difiere jurídicamente si el destino del inmueble en cuestión ha de ser comercial o habitacional. Y también si se trata de bienes muebles o inmuebles. En México el código civil de 1884, consagró una terminología para distinguir “el contrato de arrendamiento” del “contrato de alquiler”, el primero para bienes muebles y el segundo inmuebles, como se comprueba en los capítulos I y IV del título vigésimo del libro tercero de dicho código. Arriendo una casa y alquilo un auto.

Jurídicamente es un acto donde existe tres partes; El arrendador, el arrendatario y el objeto del contrato. El arrendatario busca que se cumpla el objeto del contrato y el arrendador cede el usufructo y frutos al arrendatario.  “hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (Artículo 2398 del CCF).  Cuando un arrendatario de un local comercial obtiene el usufructo temporal del bien inmueble y sus frutos que es el objeto del contrato a cambio de una contraprestación por un tiempo determinado por las partes, llamada renta. Es distinto al arrendamiento habitacional donde no existen los frutos por lo que se tratan de forma distinta legalmente de fondo.

Tamaño de la renta

No hay una regla universal sobre cuánto cuesta una renta ni de cuánto debe significar la renta para un negocio o incluso para una familia. Aunque hay algunas reglas empíricas, como estas muy extendidas: 1) Una renta no debe sobrepasar el 30% de los ingresos, 2) La renta debe costar el 1% del bien arrendado.

La primera puede ser útil en las familias, pero los negocios a veces pueden pagar más si un local caro genera desproporcionalmente más ventas. Y la segunda tampoco es útil en casos de locales que son más cotizados para renta que para venta. Esto es común en los restaurantes, hoteles, hospitales o demás negocios que pueden basar parte de su éxito en el status social que logran proyectar. Así se entiende que un restaurante en una plaza comercial pueda tener como primer gasto la renta, pues paga la economía de aglomeración que crea la plaza.

En promedio, lo que pagan los negocios de renta con respecto a sus ganancias va del 1% al 15%. Pero hay negocios que no pagan renta y otros que pagan rentas mucho mayores que este parámetro.  En la tabla 1 se muestra para comercios que son los de rentas más altas y que normalmente dan a la calle.

Tabla 1. Porcentaje de lo que paga de renta con respecto a sus ganancias

Muchos negocios pequeños, en realidad no pagan renta porque usan alguna parte de la casa contra las empresas en centros comerciales que pueden llegar a 30% sobre sus ganancias., y aunque en una estrategia empresarial se debería contabilizar ese gasto, la cultura empresarial media mexicana no lo contempla. Se aprecia que la proporción de la renta sobre las ganancias ha ido bajando en el tiempo, esto se debe a que la era digital ha permitido reducir el consumo de espacio: sustitución de archivo muerto por archivos digitales, aumento de uso de oficinas virtuales, sustitución de presencia por virtualidad.  Aun así, es un gasto importante en muchas empresas y una temporada de inactividad prolongada puede agotar los recursos de reserva de los negocios y llevar a gastos excesivos que lleven a la muerte de la empresa.

La muerte de las empresas

Además de la demografía poblacional, existe la demografía empresarial que para el caso de México nos dice que la esperanza de vida de los negocios es de 8 años. La muerte de la empresa ocurre cuando los ingresos que tienen no alcanzan a cubrir sus gastos durante un periodo en que esto resulte irreversible. Eso puede ocurrir por causas internas como bajas ventas por mala ubicación, producto o servicio, o bien exceso de gastos; o externas como impuestos, demandas laborales o comerciales, baja de la demanda o aumento de la oferta o bien. el caso que nos ocupa, fuerza mayor.

El 36% de los negocios mueren al año; de estos, casi todos justo al año, pues es cuando se vence la fecha de arrendamiento y deben cumplir ese periodo. Como en el proceso biológico llamado apoptosis donde las células “llevan escrito” el momento de su muerte, muchos negocios, llevan grabado el día de su muerte en el contrato de arrendamiento. Esto es más común en los negocios medianos que en los más grandes, con esperanza de vida es mayor. Los negocios atraviesan por distintas etapas, incluso crisis. La manera más común de que las resuelvan ha sido reducir gastos buscando aumentar ingreso. En casos fortuitos muchas empresas pueden morir masivamente, pues las ventas bajan drásticamente sin posibilidades de disminuir gastos. Por eso los empresarios y administradores deben estar conscientes de hasta dónde está su obligación de pagar renta que es a veces uno de los principales gastos. Ante catástrofes naturalmente las rentas o se rebajan o no se causan, como en el caso de congelamiento de rentas a mediados del Siglo XX en México, derivadas de la Guerra Mundial.

Causa de fuerza mayor

Las causas de fuerza mayor también llamadas fortuitas, son muy mencionadas en los contratos de todo tipo, aunque casi nunca ocurran porque cuando ocurren pueden ser mortales para las empresas, incluso más que para las personas.  Para las empresas los principales gastos son de impuestos y de materia prima (que se reducen en la misma proporción que la ganancia) y de personal, y renta tanto de local como de equipo, que no se reducen por lo que son los que están realmente comprometidos y deben buscar bajarse con la ley.

El Código Civil Federal (CCF) nos dice (Artículo 2455) “el arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios, pero sí en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos para casos fortuitos extraordinarios”  Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto o algún otro acontecimiento igualmente desacostumbrado”, y que los contratantes no hayan podido razonablemente prevenir.

Tanto en el ámbito federal como local, una peste puede ser considerada como caso fortuito o fuerza mayor. Conforme al Código Civil (CC) para CDMX (Artículo 2431) “si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento y si este dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.”

 

Pirámide de Hans Kelsen

La teoría doctrinal del derecho de “Hans Kelsen” propuso una estructura piramidal, donde las leyes más fundamentales están arriba en jerarquía a las siguientes más abajo de menor fuerza jurídica pero mayor especificidad. Así tenemos a la constitución y acuerdos internacionales en la parte alta, luego más abajo las leyes federales, luego las leyes estatales, y luego los reglamentos locales. El principio es que una norma no puede contradecir a la superior, si ocurre eso es ciudadano puede recurrir al recurso de amparo en base a derecho constitucional de mayor jerarquía, cuando las leyes se contradicen se denomina jurídicamente “antinomia”

El Código Civil Federal (CCF) tiene mayor jerarquía en la pirámide que el Código Civil Local (CCL) y refiere principios genéricos aplicables en materia civil en toda la república. Así, un código federal puede ser invocado por encima del local pues la pandemia es un asunto federal.

Figura 1. Pirámide de Hans Kelsen

Fruto y usufructo

En el caso de un local comercial, el usufructo es la posesión que no implica propiedad que la tiene el dueño, por ello es quien almacena, habita, o permite la entrada a clientes y empleados en un espacio para mercar, que es el objeto del contrato, además el usufructuario tiene el fruto, es decir los beneficios que de dicha propiedad mientras dure el acuerdo entre las partes.

Si el arrendatario puede usar el local para vivir u otro fin, pero no para permitir que los visitantes y empleados entren para mercar, se pierde el objeto por el cual se renta el bien o los quienes lo puede usar y para que lo usaran “Los frutos civiles pertenecen al usufructuario, en proporción del tiempo que dure el usufructo aun cuando no estén cobrados” (CCF Artículo 992)

El usufructo analizado por el Artículo 985 del CCF tiene una legitimación activa en el arrendamiento, es decir tiene una fecha de inicio y de término bajo una condición que es pago de una renta que es la contraprestación a la prestación de usar el inmueble con usufructo completo y frutos naturales, industriales o civiles completos, los frutos industriales son el producto del comercio propiamente.

Lo total y lo parcial

Lo anterior proviene de si el bien puede usarse “totalmente” o “parcialmente”, términos que considera la ley aunque sin tanta claridad en cuanto a que es lo que está impedido total o parcialmente, la ocupación, el usufructo y se debe analizar los frutos industriales o civiles.

Se aprecia una controversia potencial entre el CCF Artículo 990 y el Artículo 2431 CCL cuando el primero confiere al usufructuario el derecho de percibir todos los frutos, mientras que el segundo no, solo lo aplica si se impide totalmente, es decir si hay frutos o afectaciones parciales a afectados, no aplica.

En estos casos; dice el Artículo CCF 2455 en su parte final “el precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas. Las disposiciones de este artículo no son renunciables”.

Nulidad

La nulidad se refiere a que el contrato no cumple con los supuestos. En este caso que el objeto del contrato no se cumple y no sirve para los fines que el inmueble fue rentado por los meses que dure la pandemia. Partimos de que “El usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos sean naturales, industriales o civiles” (CCF, Artículo 990). Así, aunque en el Artículo CC  2431 de la Ciudad de México no lo señale, se entiende que rebaja en renta tendrá rebajarse en proporción de la reducción los frutos, entra en contradicción con el CCF.

Si el objeto del contrato no se cumple, puede haber una nulidad relativa del mismo. No lo impide el arrendador ni el arrendatario sino, una pandemia que es de causa mayor, que destruye o inutiliza el fin del objeto.

Ahora en el Artículo 2412 del Código Civil Federal señala: “Aunque no haya pacto expreso, el arrendador está obligado a garantizar el Uso y Goce pacifico de la cosa arrendada”, así en caso de pandemia no está claro quién paga los daños, pues se pierde el goce o uso o destino final de un inmueble comercial, pero el mismo CCF señala específicamente un ajuste de renta cuanto la pérdida de frutos sea superior al 50% de lo acostumbrado.  Por la falta de claridad se deberá llegar a una negociación.

Si el arrendatario no obtiene los frutos por motivos de fuerza mayor, tiene derecho a no entregar parte de la contraprestación que es la renta. En el CCF (Artículo 2455) se establece que cuando la pérdida del usufructuario es mayor del 50%, el arrendador debe disminuir la renta en la misma proporción que la pérdida de sus ganancias por el caso fortuito. Si paga de renta 10,000 y gana 100,000, pero por la pandemia ahora gana 30,000 pagará 3,000.

En cambio en el Código Civil de la CDMX (Artículo 2431) se habla de que para que el arrendador no pague el impedimento debe ser total. Además de que el Código Federal prima sobre el local, los artículos 985 Y 990 del CCF hablan de que el usufructuario o arrendatario por homologación jurídica tiene derecho a percibir todos los frutos. Por lo que la parcialidad del código local estaría entredicha pues si no recibe la totalidad el objeto y sus frutos, hay nulidad relativa. Así habría una antinomia entre el Art. 2431 del Código Civil de la Ciudad de México y los Art. 2455 Y 985 Y 990 estos tres últimos del Código Civil Federal. A veces los jueces de primera instancia no respetaran esa invocación, pero tenemos el amparo indirecto para someternos a un experto en leyes y derechos federales, El Juez de Distrito.

Negociación

Una vez que el arrendatario considera que debe exigir su derecho de descuento o suspensión de renta, debe considerar negociar con el arrendador la rebaja en la renta en un porcentaje similar a la disminución del porcentaje de ventas del local comercial por el Covid-19, el Código Civil de la Ciudad de México es limitado, por lo que se debe invocar el CCF, pues la Pandemia Covid-19 es una peste que es alcanzada por la legislación federal. Se invoca los artículos citados y se recomienda enviar una carta al arrendador, con un notario o corredor público, con los siguientes datos:

EL DOCUMENTO O CARTA DEBE CONTENER:

  1. El monto de la renta normal.
  2. El monto del porcentaje de la disminución de sus ventas por Covid-19. Recalcando que el arrendatario tiene el usufructo o uso parcial, pero por evento fortuito no tiene u obtiene los frutos completos lo que le impide pagar la renta.
  3. El porcentaje de disminución de la renta solicitado.
  4. Señalar esta rebaja por los meses específicos del Covid-19, conforme al artículo 2455 del CCF y los demás citados.

Si el arrendador no contesta o no se llega a un acuerdo, se podrá promover un recurso mas adelante que reabran los juzgados y tribunales, pero con la notificación notariada hay una constancia, usar notario implica un gasto, que en el caso de rentas cuantiosas puede ser prevenir una acción futura y puede ser un gasto útil.

Mauricio Meaney 

DG de Meaney Arquitectos y Abogados

E-mail: [email protected]

 

 

 

 

 

 

Scarlet Meaney

Analista de Meaney AYA

 

 

Tonatiuh Meaney

Responsable Análisis Espacial Gits

Twitter: @MeaneySuarez