Para avanzar en el desafío del rezago habitacional, los empresarios del sector vivienda llaman al gobierno a generar modelos de colaboración
En aras de cumplir con el derecho a la vivienda, México tiene dos retos inmediatos por atender: por un lado, generar los mecanismos para que la población no afiliada tenga acceso a financiamiento; y por otro, crear las condiciones para detonar la producción de vivienda por debajo de los 600,000 pesos.
Esa es la visión que comparten los empresarios del sector entrevistados por Revista Vivienda. A decir de los desarrolladores, hay una deuda pendiente por cumplir con el segmento de trabajadores que no cotizan a Infonavit y Fovissste, y que representan cerca del 60% de la población económicamente activa; además, que es necesario detonar una producción de vivienda que cada vez más se aleja de los segmentos bajos.
Trabajo conjunto
Al respecto, Gonzalo Méndez, presidente saliente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), enfatizó que desde el sector empresarial, existe el compromiso de trabajar en pro de satisfacer el derecho a la vivienda; principalmente, en los segmentos de bajos ingresos. No obstante, señaló, el desafío contempla diversas aristas, y exige la participación de distintos actores. En esto, dijo, se incluye a autoridades de los tres niveles y empresarios.
“Algo en lo que debemos reflexionar y trabajar en conjunto es en cómo darle vivienda a los trabajadores que tengan seguridad social y a los que no; especialmente, a los que menor ingreso perciben. Lo cierto es que esto no lo vamos a poder solucionar solo la industria, tenemos que tener la conjunción de esfuerzos entre empresarios, industriales, gobierno federal, gobiernos estatales y sobre todo gobiernos municipales.
Visión
Entrevistado en los últimos días de su administración, Gonzalo Méndez subrayó que el tema de no afiliados es uno de los que se deben atender con urgencia. Sin embargo, señaló, ya hay trabajo realizado y lo que sigue será impulsar los esfuerzos y aterrizarlo.
Concretamente, Méndez indicó que en el panorama ya se han analizado esquemas que pudieran ayudar a acercar el crédito a los no afiliados. Entre otros, mencionó, la renta con opción a compra, o mecanismos de ahorro previo, podrían ser parte de la solución para atender a esta población.
“Pensamos en esquemas novedosos como la renta con opción a compra; esquemas de ahorro previo, en el que la gente ahorre durante algún tiempo para que sirva de enganche y demuestre su capacidad de pago; donde el gobierno federal pudiera también entrar con garantías de pari passu; donde haya garantías al frente para primeras pérdidas; incluso pensar en un gran fideicomiso nacional donde se puede ir ahorrando y contar con esquemas para la atención de todos aquellos trabajadores que hoy no pueden comprobar un ingreso, pero que sí tienen capacidad de pago y hoy no tienen la condición crediticia”.
Foco en la producción
Gonzalo Méndez añadió que la otra cara del gran reto que enfrenta México en el tema de vivienda tiene que ver con detonar la producción de vivienda de interés social. Y es que dijo, si bien hay trabajadores que tienen acceso al crédito, no hay oferta que pueda atender su demanda.
Para atender este desafío, Méndez Dávalos comentó que se debe pensar desde el nivel municipal.
“Pensar, por ejemplo, que en terrenos o sitios donde hoy pudiésemos desarrollar 100 viviendas, que pudiéramos desarrollar 250 viviendas y entonces densificar de manera urbana, donde tengamos proyectos combinados, en el que el 60% de las viviendas sean del segmento social y el restante 40% para vivienda media, donde la vivienda media de alguna suerte permita la mezcla y sea rentable.
“Igualmente pensar en que el municipio pudiera aportar parte del costo de las licencias, de los derechos de agua potable; o que los mismos gobiernos de los estados pudieran poner recursos al frente como ya lo hacen en Puebla, Veracruz, Guanajuato, Zacatecas; inclusive hay esquemas muy particulares para los trabajadores de la seguridad pública en algunos estados”, expuso.
En esta tónica de encontrar soluciones, Méndez Dávalos señaló que se podría ir más allá, y pensar en modelos en los que los gobiernos aporten el suelo.
Producción de vivienda social, el desafío urgente
Por otro lado, Jesús Sandoval, Director General de Ruba, coincidió en que uno de los mayores retos de la industria en el corto plazo está relacionado con la producción de vivienda social. Y es que, enfatizó, a pesar que muchos trabajadores tienen acceso al crédito, no hay oferta que pueda satisfacer esa necesidad.
“Cada vez es más difícil hacer vivienda para gente de bajos ingresos. La industria, todos nos hemos ido a los segmentos un poquito más altos y estamos dejando de atender, aún en los afiliados, a quienes tienen bajos ingresos. Prácticamente la vivienda económica ha desaparecido”, indicó.
Jesús Sandoval manifestó que resulta trascendental pasar de la palabra a la acción. Específicamente, dijo, lograr con autoridades un modelo de cooperación que permita detonar la producción de vivienda social.
“Este tema lo hemos comentado con las autoridades, con Infonavit, con el gobierno, diciendo ‘vamos generando un modelo en el cual todos pongamos una partecita y puede ser toda la cadena’.
“Si sigue esta tendencia en el que todos, por una cuestión de encarecimiento de la mano de obra, de los materiales, de la misma inflación, nos estamos yendo a los segmentos de otro nivel de ingreso, pues estamos generando un hueco donde más se requiere. Tendríamos que pensar en cómo desde el sector privado podríamos entrar a generar economías de escala para ofertar en esos segmentos”.
Reto impostergable
Sandoval detalló que de no encontrar soluciones al tema, podrían presentarse efectos negativos. Entre otras cosas, puntualizó, que proliferen los asentamientos irregulares, con todo lo que implica, tanto en calidad de vida como en costo para las ciudades.
“Este es el reto principal. No podemos dejar a un lado a quienes representan el mercado más grande ahorita y es el formal, pero que ahora prácticamente está desapareciendo la oferta para ellos. Eso se me hace grave.
“Quiero mencionar que Ruba, siendo consistente con esta propuesta, no hemos dejado de hacer vivienda de interés social. Los márgenes se han ido apretando muchísimo, pero hemos mantenido un buen volumen de vivienda de interés social”.
Certeza, factor fundamental
Para atender el reto, a decir de Marco Salazar, Director de Administración y Finanzas de Vidusa, un elemento crucial que no se debe perder de vista es la certeza en materia de política pública. Y es que, señaló, el no tener garantías en ese sentido, afecta la posibilidad de desarrollar vivienda social.
Sobre el tema, mencionó el caso de Nuevo León. Expuso que la actual administración contempla un nuevo impuesto para aquellas empresas que generan residuos de materiales pétreos. Esta obligación de pago, dijo, impactará en la industria de la vivienda, y encarecerá la producción.
“El gobierno del estado implementó un impuesto, en teoría ecológico, que impacta de una manera muy importante a las empresas que extraen material pétreo. El impuesto es cercano al 150% de lo que valen los agregados. Esto al final del día va a traer un incremento en el costo de producción. Por el puro impuesto, tendremos un aumento de 21% en una casa de 50 metros (…)
“Creemos en la industria que hay un cálculo equivocado hasta por cinco veces en el impuesto; y no han aclarado para qué se utilizará el recurso que capten. Entendemos que hay una buena intención. Desafortunadamente son elementos que se suman a toda esta oleada de inflación y factores que implican un reto para la construcción”.
Este texto se incluye en la edición 136 de Revista Vivienda
