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Impuesto predial, eje toral en el futuro de las ciudades

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“¿Por qué no hacemos una reflexión de cómo transformar la realidad del impuesto predial y convertirlo en un catalizador de mejora de la infraestructura?”, cuestionó el economista

Durante su participación en el panelRetos financieros y económicos en México’, que se realizó en el marco del XXXII Encuentro Nacional de Vivienda de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Luis de la Calle Pardo, director general de la consultoría De la Calle, Madrazo, Mancera, afirmó que el futuro de las ciudades mexicanas depende de la capacidad de los gobiernos locales de cobrar el impuesto predial.

El economista mencionó que en México hay muy poca intermediación financiera para el tema de la autoproducción de vivienda, aunque hoy en día el número de las familias mexicanas que autoconstruyen su vivienda es mucho más alto que en el resto del mundo. Lo cual tiene un impacto negativo en la oferta de vivienda y en la infraestructura urbana.

“En México tenemos relativamente poca intermediación financiera para la autoconstrucción de vivienda, y eso es un reflejo de un problema importante porque, al llevarse a cabo la autoconstrucción por las propias familias con sus propios recursos, se limita la capacidad de expandir la oferta de vivienda, uno; y dos, y creo que es lo más importante, acabamos teniendo viviendas donde se cuenta con pocos bienes públicos, generalmente no tienes la calle ordenada, con banquetas, sin títulos de propiedad, seguridad ni condiciones ambientales apropiadas”, dijo.

En este sentido, aseguró que una Política de Vivienda exitosa en el país será aquella en la que se logre que los recursos se inviertan para tener una vivienda de calidad, pero que también contemple la infraestructura y el entorno alrededor de la vivienda. De esta manera, el rendimiento que obtendrán las familias al invertir en su hogar será mucho más alto y el problema del financiamiento será menor.

Lo anterior, debido a que, cuando se hace una inversión de ese tipo, no solo importa el cuánto va a costar, sino el rendimiento que generará la inversión. Y ese rendimiento proviene de la calidad de la vivienda y de la plusvalía que se puede obtener de esa propiedad en los próximos años: misma que se calcula, entre otros aspectos, según el entorno.

“Entonces creo que la principal tarea que necesitaríamos hacer puede ser una cosa que es completamente políticamente incorrecta, y que si fuera yo candidato me chiflarían o aventarían jitomatazos, pero necesitamos convencer a algunos gobiernos locales de que el futuro de las ciudades depende de la capacidad que se tenga de cobrar el impuesto predial”, señaló.

De la Calle Pardo explicó que el predial se debe cobrar para tener municipios financieramente viables, pero debe utilizarse para crear la infraestructura que permita elevar la calidad de las viviendas y la plusvalía de las mismas; y esto es lo que va a permitir que, en el largo plazo, se incremente la recaudación del impuesto predial. 

Por ello, el economista consideró que en el próximo sexenio la actividad más importante será que el sector mexicano desarrolle una propuesta de reforma fiscal, no para incrementar la renta o el IVA, sino para transformar la forma en la que se concibe el impuesto predial. Esto a través de un esquema que permita el aprovechamiento de la plusvalía para incrementar la intermediación financiera y, así, tener un sector de construcción y vivienda mucho más moderno.

“Si no logramos capitalizar a los gobiernos locales, vamos a tener enormes dificultades como país para desarrollar un sector de vivienda realmente robusto y viable, y un entorno donde haya seguridad. Entonces, creo que la propuesta más importante que se puede hacer a los futuros gobiernos que tengamos en 2024 es: ¿Por qué no hacemos una reflexión de cómo transformar la realidad del impuesto predial y convertirlo en un catalizador de mejora de la infraestructura?”, expuso.

Asimismo, comentó que cuando los constructores de vivienda también tienen que desarrollar calles e infraestructura urbana, se encarece la vivienda. Sin embargo, esto debería ser tarea del gobierno, pero no puede suceder si no se tiene una recaudación local importante; además, cuando los ciudadanos pagan el predial, le exigen al alcalde o al presidente municipal que haga las cosas correctas. 

Retos venideros

Por otro lado, Ildefonso Guajardo Villareal, exsecretario de Economía del Gobierno Federal, coincidió con De la Calle en que, si las cosas fueran ideales, la vivienda sería un sector con una con un gran futuro, gracias a la necesidad y el rezago habitacional. Sin embargo, no existe claridad respecto a las políticas públicas.

“Me puse a revisar todas las iniciativas que están pendientes tanto en la Cámara de Diputados como la Cámara de Senadores, y empezaría por señalar el establecer en la Constitución el derecho a la vivienda digna. Esto como legislador se oye muy bonito, pero es como el derecho al agua, y, como regiomontano, aunque digamos que tenemos derecho al agua, no tenemos en Monterrey. Depende de la eficiencia con que se ejecuten las políticas públicas, la planeación y el avance social; las buenas aspiraciones no se materializan en políticas públicas reales”, aseveró.

De igual manera, Guajardo mencionó los siete elementos específicos de la vivienda adecuada, establecidos por ONU-Habitat, que se incluirán en la Ley en la materia; es decir seguridad de la tenencia; disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura; asequibilidad, habitabilidad, accesibilidad, ubicación y adecuación cultural. No obstante, indicó que éstas son buenas intenciones quien necesariamente no están acompañadas de lo que se requiere del punto de instalar de su aplicabilidad 

“Arrancando la legislatura pasada se aprobó una iniciativa del Ejecutivo donde se elimina el requerimiento de tener una relación laboral activa para ser sujeto de crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit); eso amplía la población objetivo de 20 millones a 60 millones de posibles usuarios de créditos. Pero, lamentablemente, esto no tiene funcionabilidad cuando el desperfilamiento del posible solicitante de crédito se está saliendo por el incremento en el costo por una inflación descontrolada y menos oportunidades de ingreso y empleo”, dijo.

Además, recordó los nuevos esquemas crediticios del Infonavit que permiten solicitar financiamientos para la autoconstrucción de vivienda y para adquirir un terreno de uso habitacional, lo que abre la posibilidad de que más familias mexicanas tengan su propio hogar. Sin embargo, se suspendió el otorgamiento de créditos para la mejora de las viviendas, lo que representa un problema serio donde, de cada 100 solicitudes, el 50% se salen de perfil y puede ocasionar una crisis severa. 

“Yo coincido con Luis De la Calle en que de que, si las cosas fueran ideales, este sería un sector con un gran futuro por la necesidad y el rezago en materia de vivienda, pero lamentablemente, donde estamos parados hoy, hacia adelante yo no estoy viendo con claridad una definición de políticas públicas que nos puedan sacar de este posicionamiento”, indicó.

Finalmente, precisó que uno de los temas más preocupantes es que el subsidio a la vivienda social, que era un elemento fundamental, ha desaparecido en el país, lo que ha dejado fuera de la cobertura a la gente que más necesita el apoyo.

“Esto nos va a llevar a una situación de demanda social que, lamentablemente, no estamos solucionando y que se va a convertir, sin duda, en un problema de presiones sociales por el rezago y la escasez de vivienda, sobre todo al nivel social en México”, finalizó el exfuncionario del Gobierno Federal.


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Fernanda Hernández

Reportera y redactora en Centro Urbano. Soy egresada de la licenciatura en Ciencias de la Comunicación de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales (UNAM). Me interesa la cultura, el urbanismo y la arquitectura. Amante del mundo digital, el cine, la música, la lectura y la escritura.


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