Los desarrolladores de vivienda estiman que el año será de crecimiento en la dinámica de mercado. No obstante, entre los desafíos que se presentan por superar se encuentra la inflación y el potenciar el inicio de nuevos proyectos
A pesar de los retos que aún trae consigo el contexto generado por la pandemia, existe optimismo que en 2022 la dinámica en la colocación de vivienda mantendrá una senda positiva. Entre otras cosas, esta visión se sustenta en la alta demanda por vivienda, tanto el rezago existente como la que se comienza a generar; el bono demográfico, en el que cada vez más jóvenes requieren una solución habitacional; así como la concientización por parte de las personas que ante tiempos complejos, comprar una vivienda es una gran oportunidad.
Concretamente, los desarrolladores del país representados en Canadevi contemplan que el año que recién comienza traerá una dinámica de crecimiento en la colocación de vivienda. Si bien las expectativas del organismo apuntan a un aumento, la dinámica que se observa es de crecimiento.
No obstante, a pesar de este contexto optimista, también se reconoce que existen retos importantes por superar. Entre los desafíos que se identifican para 2022 se encuentra el tema de la inflación, que impactará en los costos de producción y, por ende, en los precios finales de vivienda. En este sentido, uno de los retos tiene que ver con detonar la producción, que viene en una senda a la baja, sobre todo en lo que se refiere a vivienda social.
Crecimiento en vivienda
Sobre el tema, a decir de Gonzalo Méndez Dávalos, Presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), 2022 se percibe como un año promisorio. En términos generales, dijo, la industria esperaría un crecimiento de al menos 3% en la colocación de vivienda.
Al respecto, recordó que las cifras de cierre esperadas para 2021, indican que la industria habría concluido el ejercicio con 228,500 viviendas nuevas colocadas. Para el año que recién comenzó, puntualizó, la expectativa es alcanzar al menos las 235,000 unidades.
“Yo veo un 2022 promisorio. 2021 lo vamos a cerrera con 228,5000 viviendas y lo que vemos desde Canadevi es que probablemente lleguemos a las 235,000 viviendas para 2022, quizá un poco mejor por el impulso que se está dando desde instancias como Infonavit con sus nuevos esquemas; o el dinero que hay en la banca comercial, o Fovissste con sus esquema que van a impulsar la demanda de vivienda”.
Méndez Dávalos comentó que los fundamentales que sostienen la demanda de vivienda marchan por buen camino. Al respecto, recordó que desde el sector empresarial se estima que se deben concretar al menos 10 millones de acciones de vivienda en la próxima década, de las cuales la mayoría son viviendas nuevas.
“Este país tiene todavía un bono demográfico muy importante. Según datos del Inegi, la edad promedio de los mexicanos es de 29 años, o sea el bono demográfico sigue siendo muy potente. Según Deloitte, al año nacen 650,000 nuevos matrimonios, lo que significa que hay 650,000 parejas que van a necesitar de donde vivir, y si apenas estamos haciendo 228,000 casas nuevas, tenemos por delante un gran reto y oportunidad por atender”, indicó a Revista Vivienda.
Trabajo conjunto
En relación a lo último, indicó Gonzalo Méndez, se debe trabajar para detonar las condiciones que permitan al sector empresarial potenciar la oferta y construir la vivienda nueva que se requiere. Uno de los segmentos donde existe aún una deuda importante, dijo, es en el tema de la vivienda social.
Hacia 2022, recordó, entre los temas que se debe seguir de cerca es la inflación. Señaló que este elemento pone un obstáculo más a la producción, sobre todo, a la generación de oferta nueva dirigida para los que menos ganan.
“Hemos tenido un incremento en los insumos de la vivienda de manera sustancial. Ha habido insumos que inclusive han sobrepasado el 50% de los costos en el mercado; casos como en algunos momentos ha sido el propio acero, el concreto, el cemento aunque no con incrementos tan fuertes, el cobre. Esto ha derivado en que el costo de producción de las viviendas se ha incrementado por arriba de lo que incrementa el valor de la vivienda. En promedio hablamos de un 6%, y en cuanto a los insumos traemos una inflación de manera generalizada por arriba del 30%. Es muy complejo que podamos vender, construir o entregar una vivienda social a la gente menos favorecida; y más aún que no tienen el complemento para adquirir esa vivienda que hoy no existe como política”.
Proyecciones
Por otro lado, de acuerdo con Enrique Margain, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario e Inmediauto de HSBC, si bien en 2022 se percibe un escenario de crecimiento para el crédito hipotecario, la composición de la cartera tendrá una conformación distinta.
A decir del también Coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), en los últimos años ha habido una baja en la colocación de crédito para adquirir vivienda nueva, y ha ganado terreno la vivienda usada. El escenario para 2022, indicó, es que los financiamientos para compra de casas existentes sean mayor.
“Lo que ha venido pasando es que hemos visto una reducción importante en el número de viviendas nuevas colocadas. Si hablamos que hacia 2019, pre pandemia, se vendían 244,000 viviendas nuevas, el año pasado se estuvo sobre las 220,000 o 230,000; la perspectiva para este año son 200,000.
“Lo que hemos visto es que la vivienda usada ha tomado mucha relevancia dentro de la colocación de la banca; y ahí es donde hemos visto este cambio importante de las mezclas, y yo creo que así va a seguir este año, donde vamos a ver mayor financiamiento a la vivienda usada”, indicó.
Avance
Enrique Margain expuso que desde el sector financiero viene una etapa importante para la vivienda. Comentó que se avecina una fase en la que los bancos se enfocarán a desarrollar nuevos productos de crédito. Recordó que tan sólo el Infonavit tiene en planes desarrollar 23 nuevos esquemas hacia 2023.
“Una de las cosas que vamos a ver hacia este año son nuevos productos hipotecarios atendiendo nuevos nichos; y un producto importante es el de ‘Cuenta Infonavit más Crédito Bancario’. Todo este tipo de acciones ayudan en la reactivación y en dar mucho más financiamiento, y en un año como este, este tipo de opciones son buenísimas. Aquí hay muchas adecuaciones al producto que se pueden hacerse para ampliar los mercados objetivos”.
Inversiones inmobiliarias
Cabe destacar que de acuerdo con estimaciones de Softec, para 2022, se esperaría una inversión del orden de los 480,817 millones de pesos para el sector inmobiliario en su conjunto. De este total, 55% serían enfocados en el sector de la vivienda, es decir, una derrama de alrededor 265,092 millones de pesos.
En tal sentido, las perspectivas de la consultora señalan que para este año, la colocación de vivienda en México rondaría los 182,462 unidades. Este factor, especificó, estaría relacionado directamente con la caída en la oferta, y que no se cuenta con el inventario suficiente para atender la demanda.
En ejercicio de resultados por segmento, la vivienda tradicional sería la de mejor desempeño, con 66,213 viviendas colocadas. Al respecto, el segmento de vivienda media representaría 38,709 de las unidades colocadas.
“Vimos un buen cierre de año 2021, pero tenemos un elemento que es bastante grave, y es que los inventarios se están acabando. Lo que estamos viendo es una contracción en la disponibilidad de producto para vender. Este elemento lo que está causando es que no haya viviendas por vender”, dijo Gene Towle a Revista Vivienda.
Dinámica de mercado
El especialista recordó que en 2007 se vendían, en promedio, cerca de 90,000 viviendas trimestralmente; mientras que en 2021 se colocaron aproximadamente 10,500 unidades mensuales. Esto quiere decir que el mercado se ha contraído en un 65% durante los últimos 14 años.
Además, mencionó que de 2011 a 2015, el inventario de vivienda comenzó a disminuir en el país, y actualmente hay una oferta de menos de 100,000 unidades; no obstante, el mercado potencial es de 400,000 viviendas por año.
En este sentido, estimó que, si en 2019 se vendieron 244,476 viviendas, en 2020 se vendieron 235,522, y en 2021, 214,194 unidades, en 2022, debido a la falta de inventario, solamente se colocarán poco más de 182,000 viviendas.
Este texto se incluye en la edición 135 de Revista Vivienda
