España aprobó medidas para extender hasta 2030 la protección ante determinados desalojos y regular los contratos de alquiler, mientras limita ciertas adquisiciones de vivienda
El Gobierno de España aprobó un paquete de medidas para atender distintos frentes del mercado de vivienda, con cambios en la protección de los inquilinos, las reglas de arrendamiento, la compra de inmuebles por determinadas entidades y la generación de vivienda asequible.
Las disposiciones forman parte de dos reales decretos-ley aprobados por el Consejo de Ministros. El primero, publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), entra en vigor el 1 de octubre y establece medidas sobre protección de hogares vulnerables, adquisición de vivienda, alquileres de temporada y por habitaciones, así como incentivos fiscales vinculados con la vivienda asequible. El Gobierno también anunció un segundo decreto enfocado en reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Las medidas llegan después del desalojo de una mujer de 87 años identificada como Maricarmen, quien llevaba alrededor de siete décadas viviendo en el mismo inmueble en Madrid. El caso ocurrió en medio de una coyuntura de presión sobre el acceso a la vivienda y coincidió con movilizaciones de inquilinos en distintas ciudades españolas.
Protección ante desalojos
Uno de los principales cambios amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desalojo de personas en situación de vulnerabilidad que no cuenten con una alternativa habitacional.
En España, estos procedimientos reciben el nombre de desahucios y corresponden a procesos judiciales mediante los cuales se busca que una persona entregue una vivienda, por ejemplo, ante el incumplimiento de determinadas obligaciones de arrendamiento.
La medida no aplica de manera general a todos los casos. El decreto establece condiciones relacionadas con la situación de vulnerabilidad de los hogares y la ausencia de una alternativa habitacional, además de contemplar reglas específicas cuando la vivienda pertenece a determinadas entidades que adquieren inmuebles o carteras de créditos hipotecarios.
De esta manera, la norma amplía el denominado escudo social de vivienda y modifica los mecanismos mediante los cuales las administraciones públicas deben intervenir para atender estos casos. El Gobierno español señaló que el objetivo es reforzar la protección de los hogares que enfrentan un procedimiento de desalojo sin disponer de otra vivienda.
Límites a la compra de vivienda
El paquete también incorpora nuevas reglas para determinadas entidades que tienen entre sus objetivos la adquisición de inmuebles.
A partir de la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2028, estas entidades no podrán adquirir una vivienda, de manera gratuita o mediante una operación de compraventa, por un precio inferior a 70% de su valor de tasación de mercado.
La restricción contempla excepciones cuando la adquisición tenga como finalidad destinar el inmueble a vivienda habitual a precio asequible o social durante un periodo mínimo de cinco años, entre otros supuestos previstos por la norma.
El Gobierno identifica estas operaciones dentro de las medidas para limitar la actividad especulativa en el mercado residencial. Además, el decreto modifica el régimen fiscal de las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como SOCIMI, con el propósito de vincular determinados beneficios fiscales con una mayor proporción de vivienda destinada al alquiler asequible.
Cambios en los contratos de alquiler
Otro bloque de medidas modifica las reglas aplicables a los arrendamientos, particularmente en los contratos de temporada y por habitaciones.
La nueva regulación busca diferenciar los alquileres temporales de los destinados a cubrir una necesidad permanente de vivienda. Para ello, establece requisitos relacionados con la causa que justifica la temporalidad y fija condiciones específicas para este tipo de contratos.
En el caso de los alquileres por habitaciones, la norma también incorpora límites para evitar que la suma de las rentas de las habitaciones de una misma vivienda supere la cantidad que correspondería por el alquiler del inmueble completo, con reglas específicas para las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Además, el decreto contempla una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028. Bajo las condiciones establecidas, los inquilinos podrán solicitar una extensión de hasta dos años.
El Gobierno anunció, por separado, un segundo real decreto-ley para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, por lo que esta parte del paquete tendrá un desarrollo específico una vez que el texto correspondiente quede publicado oficialmente.
Más vivienda asequible
El paquete también incorpora medidas dirigidas a incrementar y proteger la oferta de vivienda asequible y el parque público.
Entre ellas se encuentran modificaciones fiscales para favorecer el alquiler residencial asequible, movilizar viviendas hacia el mercado y facilitar la adquisición de inmuebles por parte de las administraciones públicas con fines de vivienda social y asequible.
Asimismo, el decreto establece una reducción del IVA para determinadas viviendas de promoción pública y vivienda protegida, además de cambios en el régimen de las SOCIMI vinculados con la proporción de viviendas destinadas al alquiler a precio asequible.
Con estas medidas, el Gobierno español plantea una estrategia que combina protección de los hogares que ya ocupan una vivienda con disposiciones dirigidas a modificar las condiciones de adquisición, arrendamiento y generación de oferta residencial.
El Real Decreto-ley 26/2026 deberá ser sometido a convalidación por el Congreso de los Diputados dentro del plazo establecido para este tipo de normas. Mientras tanto, las disposiciones publicadas en el BOE entrarán en vigor el 1 de octubre.
