La Canadevi VM identificó diversos aspectos que requieren mayor precisión en la iniciativa presentada por el Gobierno de la CDMX
La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México presentó un análisis de la iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles de la Ciudad de México, en el que identificó los principales cambios que podrían aplicarse al mercado de arrendamiento habitacional, así como disposiciones que requieren mayor claridad.
La propuesta, presentada al Congreso capitalino por la jefa de Gobierno, Clara Brugada Molina, busca establecer nuevas reglas para las relaciones entre propietarios e inquilinos, limitar los incrementos en las rentas y fortalecer los mecanismos de protección y resolución de controversias.
La Canadevi Valle de México examinó ocho aspectos de la iniciativa, entre ellos los límites a los aumentos, las garantías, el registro obligatorio de contratos, las mejoras a los inmuebles, los desalojos y las sanciones por incumplimiento.
Aumentos de renta, incluso con nuevos inquilinos
Uno de los principales cambios identificados por el organismo es que los incrementos en las rentas habitacionales estarían limitados a la inflación del año anterior, incluso cuando se celebre un contrato con una persona distinta.
Esto significa que el cambio de inquilino no permitiría al propietario establecer libremente un nuevo precio de arrendamiento si con ello se supera el límite anual establecido.
Como ejemplo, Canadevi señaló que, para una vivienda con una renta mensual de 15,000 pesos y una inflación hipotética de 4%, el ajuste máximo correspondiente sería de 600 pesos, con lo que el alquiler alcanzaría 15,600 pesos, independientemente de que permanezca el mismo arrendatario o ingrese uno nuevo.
No obstante, la Cámara identificó aspectos pendientes de aclaración, como el tratamiento de la primera renta de una vivienda nueva, los descuentos temporales y los inmuebles que permanecen varios años sin arrendarse.
La iniciativa también contempla la posibilidad de solicitar autorización para aplicar incrementos extraordinarios cuando se realicen mejoras sustantivas a las viviendas.
Sin embargo, Canadevi señaló que todavía sería necesario precisar qué tipo de obras podrían justificar estos aumentos, cuál sería el porcentaje autorizado y cuánto tiempo tendría la autoridad para responder a las solicitudes.
Nuevas obligaciones para propietarios e inquilinos
Otro de los puntos relevantes es la creación de un registro obligatorio de contratos de arrendamiento, cuya inscripción constituiría un requisito esencial de validez.
De acuerdo con el análisis, los propietarios tendrían un plazo de 30 días posteriores a la firma para realizar el registro y otros 30 días, a partir de la recepción de la constancia, para entregarla al inquilino.
También deberán inscribirse las modificaciones relacionadas con los datos registrables del contrato.
Sobre este mecanismo, Canadevi consideró necesario aclarar las consecuencias de realizar registros fuera de plazo, los efectos sobre la validez contractual y los procedimientos que se aplicarían ante posibles fallas de la plataforma.
En materia de garantías, la iniciativa permitiría contar con una garantía de cumplimiento y un depósito para cubrir daños y servicios. Según la interpretación de la Cámara, en principio podría mantenerse el esquema de fiador con inmueble y depósito.
Respecto a las pólizas jurídicas, el análisis señala que su contratación no estaría prohibida, aunque el propietario no podría exigir al inquilino cubrir su costo ni otros gastos de formalización contemplados en la iniciativa.
Defensoría, desalojos y sanciones
La propuesta también contempla la creación de una Defensoría adscrita a la Procuraduría Social, que brindaría orientación, asesoría y asistencia jurídica gratuita tanto a inquilinos como a propietarios.
Entre sus atribuciones estarían la conciliación y mediación de controversias, la verificación de incrementos en las rentas y la aplicación de sanciones, sin sustituir las funciones de los órganos judiciales.
Asimismo, se plantea establecer un Gabinete de Acompañamiento Social ante Desalojos para identificar situaciones de vulnerabilidad, promover acuerdos y facilitar el acceso a apoyos sociales y alternativas habitacionales.
En este apartado, Canadevi destacó que la iniciativa no prohíbe los desalojos ordenados judicialmente ni elimina la obligación de los inquilinos de pagar la renta y devolver los inmuebles conforme a la legislación aplicable.
En cuanto a las sanciones, el proyecto contempla multas tanto para propietarios como para arrendatarios.
Los propietarios que apliquen aumentos superiores a los permitidos podrían recibir multas de entre 100 y 400 Unidades de Medida y Actualización (UMA), mientras que omitir el registro oportuno del contrato y la entrega de la constancia podría sancionarse con el equivalente de uno a tres meses de renta, con las excepciones previstas en la propuesta.
Por su parte, los inquilinos que utilicen los inmuebles para fines distintos al habitacional sin autorización podrían enfrentar multas de entre 50 y 100 UMA, mientras que realizar modificaciones sin consentimiento expreso daría lugar a sanciones de entre 50 y 200 UMA.
Aspectos pendientes y proceso legislativo
El análisis también señala que se conservaría el plazo mínimo de un año para los contratos de arrendamiento, sin establecer un esquema general de contratos indefinidos.
En cuanto a los depósitos, la iniciativa plantea su devolución al momento de entregar el inmueble, salvo las cantidades comprobadas a favor del propietario. Canadevi identificó la necesidad de precisar el tratamiento de los recibos de servicios que permanezcan pendientes al finalizar el contrato.
Otro aspecto por definir es la transición hacia las nuevas disposiciones, ya que, aunque la ley entraría en vigor al día siguiente de su publicación, se contemplaría un plazo de hasta 90 días para desarrollar el reglamento y poner en marcha la Defensoría y el registro.
En este sentido, la Cámara señaló la importancia de aclarar cuándo serían exigibles las nuevas obligaciones y cómo se aplicarían a los contratos existentes.
Por ahora, la iniciativa continúa su proceso legislativo. El Congreso de la Ciudad de México anunció el inicio de un ejercicio de Parlamento Abierto para recibir propuestas ciudadanas, con un plazo de hasta 10 días hábiles a partir de su publicación en la Gaceta Parlamentaria.
Posteriormente, el proyecto deberá ser analizado y dictaminado en comisiones antes de pasar a discusión y votación del Pleno.
De esta manera, las disposiciones planteadas todavía podrían modificarse durante el proceso legislativo, por lo que los cambios identificados por Canadevi no constituyen obligaciones vigentes.
