El colapso de la ciudad cada vez es más notorio, por lo que las nuevas leyes y normas buscan controlar la expansión y generar una mejor calidad de vida entre los habitantes
El Distrito Federal enfrenta un problema de urbanismo severo, una de las principales causas es la movilidad de las personas que viajan, por trabajo o diversión, diariamente de los límites con el Estado de México, conocidos también como la zona metropolitana. Entre los dos, presentan dificultades de infraestructura vial que provocan mayores gastos a los trabajadores y aumentan los problemas de la ciudadanía que reside en la capital.
Un trabajador residente de la zona metropolitana en promedio gasta de 5 a 7 horas diarias para ir de su casa al trabajo y viceversa, además de realizar un gasto diario que excede los 50 pesos diarios, si a lo anterior le sumamos las 8 horas laborales, en algunos casos hasta 10, y que el salario mínimo es de 67.29 pesos, podremos comprender la magnitud de los problemas en el tema de movilidad y pobreza en que viven muchos, debido también a distintas circunstancias, como la falta de vialidades con calidad, la baja oferta de vivienda en el Distrito Federal y las políticas públicas distintas en cuanto servicios entre las dos entidades.
Hasta ahora las políticas del Estado de México no son suficientes para crear un entorno de coordinación con la ciudad, y el gobierno mexiquense no ha logrado reestructurar las leyes para generar una similitud a las acciones en la capital del país, mientras, en esta última ya se promulgó la Ley de Movilidad y se espera la inclusión de las normas 30 y 31, que reemplazarán a la suspendida norma 26, por otra parte el Instituto Nacional del Fondo de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) implementó dos nuevos productos para los créditos que otorga.
Influencia de las Normas 30 y 31
Las Norma 26, que se encuentra suspendida, será reemplazada por las Normas 30 y 31, la primera, explican el arquitecto Pablo Beilleure y el abogado Gerardo Goméz del Campo, asesores del gobierno del Distrito Federal y catedráticos en la Universidad Autónoma de México (UAM), crearán una mejor oportunidad para la producción de vivienda a bajo costo, de carácter social, donde las instituciones y desarrolladores enfocados a este sector tengan mayores estímulos, por lo que la norma le entregaría ventajas competitivas a éstos.
La Norma 31 apoyará la parte de la plusvalía, en la creación de desarrollos de vivienda residencial o inmobiliarios más caros, donde lo permita la norma, generando recursos para apoyar la producción social de vivienda y el mejoramiento de las colonias y barrios. Lo obtenido por el pago de derechos de este tipo de complejos se utilizará de la siguiente manera: 60 por ciento para la producción de vivienda de interés social, 20 por ciento para movilidad urbana, equipamiento o servicios urbanos, el 20 por ciento restante en inversión directa en la zona de construcción para mejorar y reforzar los servicios.
Se espera que para los próximos 15 años existan 354 mil nuevos hogares en el Distrito Federal, pero hay cifras que marcan la expansión de la ciudad, como la expulsión de 228 mil hogares en un periodo de 10 años (2000-2010) y el otorgamiento de 14 mil créditos anuales en el Estado de México, por parte del Infonavit, para trabajadores registrados en la capital.
Silvia Mejía Reza, maestra en Arquitectura y Urbanismo, comenta que la producción de vivienda debe contemplar las necesidades, los requerimientos de la población para evitar la informalidad, el hacinamiento y la irregularidad. De acuerdo con ella, “las normas 30 y 31 permitirán atender a otros segmentos adicionalmente al sector social que puede ser la alternativa para evitar nuevamente la distorsión o el mal manejo de la normatividad en materia de regulación de suelo y vivienda como fue el caso de la norma 26 congelada”.
Para Mejía Reza, “la forma sustentable de hacer ciudad es a través de la densificación, con el aprovechamiento máximo del suelo, que permita potenciar el uso de los equipamientos y la infraestructura, y genere la masa crítica necesaria para sostener un transporte masivo eficiente. Sin embargo es fundamental que en esta oferta, al interior de la ciudad, se contemplen a todos los sectores sociales para evitar incrementar las brechas sociales, para tener una ciudad más diversa y con oportunidades para todos.
Es importante promover normas que fomenten la generación de vivienda y que la oferta sea diversa con lo que se garantiza la equidad en la ciudad. La densificación de la ciudad, es además, una herramienta que permite frenar la expansión de la ciudad. Es primordial y necesario que se evite la especulación de suelo subutilizado y la oferta sea accesible para los sectores que lo requieran”.
Lo positivo para la zona metropolitana será la generación de mayor oferta de vivienda en zonas de baja densidad o con pérdida de población, lo que ayudará a reactivar la actividad económica. El Distrito Federal no crece en población desde el año 2005. Por lo tanto, es necesario generar incentivos para evitar un despoblamiento mayor que puede tener consecuencias en el crecimiento económico de la ciudad y en la eficiencia de sus sistemas de infraestructura y equipamientos, advierte.
La promulgación de la Ley Movilidad
El pasado 14 de julio el secretario de Movilidad, Rufino León Tovar, explicó los detalles de la Ley de Movilidad que entró en vigor ese mismo día, “vamos a consolidar la oferta y demanda de transporte, se realizarán cinco corredores, de Palmas a Chapultepec, con cuatro recorridos, Oriente-Poniente, que irá de Tacubaya a La Valenciana, Palmas-Chapultepec, otro Panteón de San Isidro al metro El Rosario, uno más de Pantitlán a Periférico Oriente y uno más que corre por el Norte, con un promedio de mil 200 unidades”, entre otras acciones anunciadas para mejorar la movilidad urbana en el Distrito Federal.
Al respecto, el urbanista Salvador Herrera opina que la Ley funcionará positivamente, ya que “propone un sistema de transporte integrado del Distrito Federal con un enfoque metropolitano, porque la integración del transporte entre el Estado de México y la ciudad en un tema urgente e impostergable para el desarrollo”, comenta.
Silvia Mejía considera que la Ley no hace mención alguna a la movilidad regional, por lo que se debería pensar de forma macro y no únicamente en la ciudad, aunque la inclusión de los municipios aledaños a la ciudad está contemplada en el artículo 35, referente a la Planeación, donde se enfatiza en la conexión de rutas urbanas y metropolitanas, con lo que se espera incrementar la eficiencia en los sistemas de transporte en coordinación con el Estado de México, lo que implicaría mayor oportunidad para la población residente y los que conmutan diariamente con la capital.
Roberto Remes, director de RFC Consultores y especialista en Movilidad opina que la Ley, decretada por el gobierno del Distrito Federal, tiene un beneficio limitado para los habitantes del Estado de México, ya que las autoridades no tienen claro qué hacer: “La autoridad es miope respecto a la forma de atender los movimientos metropolitanos, los movimientos son más largos, los viajes se realizan en vehículos más pequeños, lo que lleva a una baja eficiencia del transporte público, causando que las tarifas aumenten”, dijo. El beneficio, de acuerdo con Remes, será de la misma magnitud para los habitantes del Estado de México, como lo sea para el Distrito Federal.
Beneficios de la vivienda en renta
“Lo que se necesita entender es qué requiere la sociedad, y claro, los inversionistas entender quiénes son sus clientes y qué necesitan, existe un gran potencial en la vivienda en renta, bajo mi perspectiva la vivienda en renta puede desarrollarse en espacios públicos (paraderos, estaciones de metro, incluso por encima de las vías de maniobra del metro) y conectar de manera muy rápida con las principales vías de transporte público. Es decir se aprovecharían los terrenos contiguos a la infraestructura y el régimen de propiedad no permitiría desarrollos de condominio, eso daría ventajas relativas en el precio”, explica Roberto Remes.
Un ejemplo de propuesta del especialista es desarrollar, encima del paradero de Pantitlán, cinco mil viviendas en renta, que permitirían a las familias acceder a una red de 220 kilómetros de transporte por sólo cinco pesos, cuando por ahora los trabajadores pagan eso, más lo que gasta en transporte público distinto al metro.
Por su parte, Salvador Herrera comenta que la opción de la vivienda en renta es una alternativa más, porque se requiere dinamizar el mercado: “Es viable, dada la estructura demográfica y socioeconómica de la población en el Distrito Federal. El grupo de edad de 25 a 40 años presenta ciertas características en cuanto a estilos de vida e ingresos que son la base del mercado de vivienda en renta. También la creciente demanda por parte de expatriados y extranjeros que por diversas razones laborales o por estudios llegan a la ciudad. Será más dinámico en ciertas zonas de la ciudad por razones de ubicación y centralidad. Otras se mantendrán en el segmento de venta o renta tradicional”, dijo.
Silvia Mejía opina de manera similar a Herrera: “la vivienda en renta es sin duda una alternativa que promueve la movilidad laboral, pero además es un elemento fundamental de la ciudad sustentable, ya que al existir mayor oferta de vivienda en renta en distintas zonas de la ciudad es posible vivir cerca de la zona de trabajo y disminuir el uso del automóvil, los tiempos de traslado que se traducen en horas hombre de productividad laboral, cuyo costo es enorme para una ciudad. La vivienda en renta además permite que otros segmentos tengan la posibilidad de acceder al mercado como los jóvenes universitarios o recién egresados que también implica una mayor derrama económica para este sector si está bien orientado”.
Nuevos productos del Infonavit
Los nuevos productos que presentó el Infonavit, el pasado 15 de julio, serán un aliciente para los asalariados residentes en la zona metropolitana, que requieran conseguir una vivienda en el Distrito Federal, ya que el tope máximo de subsidios que otorgaba de 483 mil pesos y el promedio del precio de las viviendas a nivel nacional, de acuerdo la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), es de 607 mil pesos, por lo que aumentó y ahora será de 850 mil pesos, hecho que ayudará a más familias del sector medio a obtener una casa cerca de su lugar de trabajo.
