La tendencia mundial es la opción de vivienda en renta, pero se debe adecuar una dinámica que concilie costos, impuestos, y experiencias administrativas en el país
Las administradoras en renta serán más necesarias por las tendencias mundiales de vivienda. En América Latina, la buena situación económica que ha vivido la región en años recientes no hace que los habitantes compren vivienda, sino lo contrario: la gente renta más que hace diez años.
Los datos en algunos países son sintomáticos, ya que en Bogotá, por ejemplo, 40% de los habitantes rentan vivienda. En Alemania la cifra apenas llega a 43% y en la Ciudad de México la cifra se sitúa en 22 por ciento. Al preguntar sobre los retos de las administradoras para renta, varios especialistas del tema, consultados por Centro Urbano, esbozan el panorama que se perfila más fuerte en México desde 2014.
“El primer cambio debe ser cultural, ya que hay una concepción que lo deseable es convertirnos en propietarios del lugar donde vivimos. Ese concepto tiene inconvenientes, como la movilidad de las personas. El patrimonio a que una familia aspira se puede formar también de otra manera”, dijo Jorge Alfredo McLoughlin, director general de Revisora de Avalúos (RASA).
En el tercer capítulo del estudio “Se busca vivienda en alquiler. Opciones de Política en AL y el Caribe” realizado en 2014 por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), se afirma que las medidas a expandir el mercado de alquiler deben entenderse como parte de un marco integral de políticas habitacionales basadas en el concepto vivienda como servicio, y deben responder a necesidades de diversos segmentos de manera flexible, ya que el alquiler debe ser complemento -no sustituto- de la propiedad.
En ese sentido, coincide Mario Marqués, especialista en consultoría inmobiliaria y CEO de Valuación Organizada S.A. (Valor). “La vivienda en renta no es, per se, rentar la vivienda, sino el fin último es comercializarla, venderla, y generar un crédito hipotecario, porque los activos inmobiliarios al menos en renta, sería un esquema más afín a otros de tipo inmobiliario; finalmente es una garantía”.
Administradores deberán aportar expertise
Jesús Cano Vélez, director general de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), afirma que desde el año pasado hay programa en marcha para este modelo. “Inició desde 2014 con más de 3 mil millones de pesos en el DF y en Monterrey hay un proyecto de 600,000,000 de pesos. Se tiene que atender la demanda creciente en las grandes urbes e ir en busca de negocios que hagan los desarrolladores de vivienda inmobiliarios, que es una inversión de largo plazo”.
Consideró que es un producto único en el sistema bancario mexicano y que se apoyará este negocio porque se podría convertir en negocios inmobiliarios en forma pujante y creciente; aunque mencionó que los desarrolladores capturarán la plusvalía en el tiempo e impulsarán el crecimiento del PIB industrial de México.
Dijo que la tasa interna de retorno es moderada. “Ronda entre 12 y 14 por ciento. Nosotros prestamos hasta 80% del low to cost y se convierte en una inversión patrimonial, donde el administrador participa cobrando la renta, mantenimiento, amenidades, y que funcione perfectamente bien el inmueble para garantizar el pago, pero tiene que generar un expertise”.
Cano Vélez reconoció que para el sector popular se deben crear mejores condiciones. “No hemos encontrado el mecanismo ideal por varias razones, pero en la medida que fructifique la nueva Política Nacional de Vivienda -que es la densificación de las ciudades- va a poder ser más viable el producto y se van a poder lograr inversiones. Desafortunadamente bajo el modelo anterior, la vivienda social se minusvalizó y ese es el primer inconveniente que tendría el promotor”.
McLoughlin afirmó que otro tema a abordar es sobre impuestos y capacitación. “El administrador del condominio tiene que tener una verdadera capacitación y profesionalismo para atender necesidades de cada uno de los habitantes, y velar al mismo tiempo por los intereses del propietario de los inmuebles; un equilibrio entre los dos”
Consideró que faltan incentivos para ver en qué porcentaje se puede descontar de ISR, pero a manera opinó que sería bueno tributar IVA, aunque tendría que ser 100 por ciento deducible para dar más transparencia al sector como en otros países.
El BID apunta en la misma dirección. “La vivienda de alquiler debe tener un marco tributario que equilibre los rendimientos de la operación con otras alternativas de inversión. La carga impositiva debería gravar los ingresos netos de la oferta del alquiler y permitir deducir costos como los gastos de operación, la depreciación de los activos y pérdidas”.
El documento cita que en Alemania -país con mayor penetración en la vivienda en alquiler- se aplican estas políticas para beneficiar a los pequeños propietarios o arrendadores privados, y se invierte más.
Oportunidades en renta social, media y alta
El BID recalca que en países con más desarrollo es cada vez más importante la operación de la vivienda en alquiler, especialmente aquella destinada a los segmentos menos favorecidos.
“Apoyar a cooperativas y organizaciones no gubernamentales con incentivos financieros y capacitación puede constituir una valiosa oportunidad para desarrollar oferta de vivienda en alquiler, para acumular conocimiento especializado y lograr economías de escala que hagan más eficiente la operación, disminuyendo costos”.
La institución ejemplifica que la introducción de fondos de inversión inmobiliaria ha beneficiado a países como Estados Unidos, donde 30% de la propiedad inmobiliaria para alquiler es operada por corporaciones. Los REITS (Real Estate Investment Trusts) canalizan capital hacia inversiones inmobiliarias, diversifican riesgo entre inversionistas e incentivan un manejo de la operación en alquiler.
Mario Marqués reafirma esa oportunidad. “Ese esquema en renta lo vería viable para reactivar vivienda recuperada o para establecer un medio de reestructura de la gente que cae en cartera vencida. Si no es viable puedes estructurar un fideicomiso que puede ser el propietario, y de alguna manera si sigue el esquema de no pago, puedes ejecutar la garantía, y reintegrar la vivienda al mercado”.
El BID considera también que aunque es deseable introducir mecanismos alternativos de resolución de conflictos y arbitramento, así como crear incentivos y multas para evitar que inquilinos incumplidos evadan arreglos previos a la decisión judicial o el desalojo, y a permanecer en la unidad sin pagar renta mientras dura el proceso, pero se debe evaluar el compromiso de pago de los trabajadores y después de un proceso de prueba, otorgarles la hipoteca.
La oferta efectiva puede expandirse mediante un marco regulatorio que facilite la reposesión del bien inmueble y disminuya así el riesgo financiero, y mediante la introducción de productos bancarios que incentiven a hogares con vivienda propia totalmente pagada a tomar segundas hipotecas para comprar y alquilar unidades, considera el documento.
“Un ejemplo es el programa ‘Compre para Arrendar’ de Gran Bretaña implementado en 1996, el cual aumentó en 60% el número de personas en vivienda privada de alquiler entre 2001 y 2008”.
En su momento, la directora de la Conavi, María Paloma Silva de Anzorena, apuntó el reto inmediato de estas unidades de gestión es el de fortalecerlas. “En México, nuestros principales administradores de vivienda en renta son las Fuerzas Armadas, porque tenemos un programa muy agresivo. ¿Qué tenemos que ver? Que mantengan muy bien los inmuebles, que tengan bien los contratos de arrendamiento con el clausulado que requieren; en el caso de algún juicio de desalojo pues también proceda. Eso es lo interesante de la vivienda en México: que se va generando industria en el camino y uno, sin lugar a dudas, son los administradores en renta”.
