Tras dos años de aprendizaje y retos traídos por la pandemia, se espera que los Fideicomisos consoliden un paso positivo 2021 será recordado como un año de adaptación para el sector inmobiliario, debido a las múltiples estrategias implementadas para la reactivación del mercado. En ese sentido, los expertos en Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) estiman para 2022 una sana recuperación impulsada por la construcción y la demanda de los sectores industrial, comercial y oficinas.
Las nuevas adquisiciones e inversiones en el sector industrial, comercial y oficinas abrieron paso a que Fibras como Prologis, Terrafina, Monterrey, Macquarie, Uno, Nova y Danhos registraran cifras positivas en sus reportes para la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)
Debido a ello, al cuarto trimestre del 2021 estos fideicomisos invirtieron 360 millones de dólares en la compra de 16 edificios para el giro industrial. Esta actividad impulsó la demanda de naves industriales para actividades como el nearshoring y e-commerce, de tal modo que cerca del 90% de las utilidades generadas el año pasado se deben al sector industrial.
Bajo esta premisa, Terrafina inició en diciembre la construcción de dos naves industriales que se ubicarán en Ciudad Juárez y Monterrey. Sumado a ello, se plantea la edificación de una tercera en Coahuila, que suman una inversión total de 21.4 millones de dólares.
Asimismo, Fibra Prologis anunció en su reporte del 4T2021 un inventario de 224 inmuebles del giro logístico y manufactura que se encuentran ubicados en seis mercados industriales del país con un área rentable de 4.0 millones de metros cuadrados. En consecuencia, el panorama para este sector plantea un crecimiento sólido para 2022, debido al incremento que se espera en área bruta rentable total y el desarrollo de nuevas construcciones.
Mientras tanto, el desarrollo de complejos de usos mixtos que incluyen áreas comerciales se convirtió en un foco de inversión para los desarrolladores. Debido a ello, Fibra Danhos apostó sus inversiones en el sector, que resultó en un incremento de NOI del 13% respecto a 2020, cifra que resulta alentadora para que en 2022 el fideicomisos logré alcanzar sus niveles pre-pandemia.
Además, los desarrolladores del sureste mexicano encontraron un panorama perfecto para la construcción de edificaciones que incluyan espacios residenciales y comerciales. Esto se debe a que es posible encontrar lotes comerciales en un 50% más económicos que en ciudades como Nuevo León y Ciudad de México.
Dentro de este mercado, se proyecta la construcción del rascacielos The Sky que incluirá espacios de oficinas, consultorios, áreas comerciales y restaurantes. Sumado a ello, en Mérida se inició la construcción de Aqua Avenue que albergará 198 consultorios médicos de lujo y 93 oficinas.
Si bien es cierto que aún es incierto el panorama para las oficinas, se proyecta una participación importante en el mercado para los próximos meses. Esto se debe al impulso proporcionado por los espacios corporativos clase A y la disminución de la desocupación.
En ese sentido, el presidente de Fibra Plus, Gustavo Tomé aseguró que las oficinas bien ubicadas, diseñadas, que permiten la privacidad de los trabajadores y mantengan su seguridad, propiciarán el incremento en la demanda de los espacios.
Mientras que Alejandro Delgado, country manager de SiiLA México mencionó que las salidas por desocupación de los inquilinos han disminuido de manera importante en los últimos trimestres. Dicho fenómeno se concentra en su mayoría en CDMX, donde se presentó la disminución de espacios desocupados en tres trimestres consecutivos.
“Desde mi punto de vista, creo que la parte de desocupaciones ya paró, y el aumento en la tasa de disponibilidad que estamos viendo en estos últimos meses va más enfocado hacia la entrega de nuevo producto de inventario y no tanto salida de inquilinos”, aseguró.
Estrategias funcionales
De acuerdo con SiiLA México, al cierre del 2T2021, las fibras registraron ingresos por FFO de 5,420 millones de pesos. Esta cifra simbolizó una recuperación del 92% de los ingresos registrados, información que resultó alentadora para el mercado.
Esto se debe a las múltiples estrategias implementadas por los fideicomisos durante 2021. Un ejemplo es la fusión de Fibra Plus y Fibra HD, que propició un aumento en sus carteras, facilitó la integración de negocios y potencializó las acciones de los inversionistas.
Por otra parte, Alejandro Delgado mencionó que la reconversión de espacios corporativos se convertirá en una estrategia que impulsé al mercado inmobiliario. Dicha estrategia reconfigura los edificios que sufrieron afectaciones en su ocupación debido a la pandemia y los transforma en espacios coliving que proyectan fuerza para 2022.
Mientras tanto, Fibra Macquarie México adoptó de manera eficiente las prácticas para generar edificios sustentables. En ese sentido, el director de Fibra Macquarie destacó que cuentan con seis edificios industriales certificados, que representan el 5.5% de su portafolio industrial.
Esto generó que las compañías lograran ahorros en el consumo de energía, una reducción en emisión de 1,77 toneladas métricas de dióxido de carbono y un ahorro de 166,183 metros cúbicos en el consumo de agua.
