La disponibilidad de suelo como elemento indispensable para la generación de vivienda, en el marco territorial de coexistencia de la propiedad social y privada, garantizando los derechos humanos urbanísticos y ambientales, dentro de los ecosistemas urbanos y rurales.
Por Miguel Ramírez Silva.
Los estudios demográficos de los asentamientos humanos en el mundo, a través de los diferentes foros temáticos, especialmente sobre el Hábitat, han incidido en la identificación de factores comunes, pero también, en los que son privativos de ciertos países o comunidades.
Paralelamente al avance científico y balance de resultados, en donde se observa el grave deterioro del planeta, que son multifactoriales, pero donde las políticas públicas implementadas no han sido instrumentos de cambio de las condiciones sociales, y por lo mismo, los horizontes del bienestar social de las clases populares se han reducido drásticamente, no obstante que ahora se realizan esfuerzos para relanzar nuevas políticas y frenar ese deterioro del Hábitat, empezando por la redefinición de los conceptos urbanos, medio ambientalistas, y especialmente el tema de la vivienda.
En este contexto, se han actualizado las legislaciones en las materias concurrentes en el Hábitat, y las obligaciones para otorgar los satisfactores para la vida humana, se han elevado a la categoría de Derechos Humanos, entre los más importantes destaca el Derecho a la Ciudad y el de la Vivienda.
Pero dentro de los principios de universalidad y progresividad de esos derechos humanos existen otros derechos implícitos indispensables sine qua non para que sean reales: Los derechos a la Certeza y Legalidad jurídica del suelo apto para la Vivienda.
En nuestro país, el grado de complejidad para la disposición del suelo para la vivienda es sumamente alto, posiblemente uno de los más intrincados en el mundo, puesto que coexisten en todo el territorio nacional, ejidos, comunidades y propiedad privada, y el mosaico entreverado de los tipos de tenencia, impide la tramitología ágil y segura para conformar polígonos que posibiliten la creación de los desarrollos de vivienda de todo tipo.
El cerrado cerco legal que rodea a los ejidos y comunidades, que los hace inalienables, reduce la oferta de suelo a una gran demanda creciente de vivienda y equipamiento urbano, como resultado del crecimiento demográfico explosivo y a la carencia de recursos de las familias, que jamás permitirá revertir el indeseable proceso de ocupación ilegal de la tierra y el gran mercado lucrativo de la vivienda informal.
La inexorable ley de la oferta y la demanda en el mercado del suelo nos lleva, sin lugar a dudas, a tener que abrir nuevos senderos que propicien la oferta legal de tierra social en este mercado hasta ahora incontrolable, puesto que la escasez del elemento estático del desarrollo, vuelve inmanejables los precios que impactan en los costos, tamaños y calidad de la vivienda; y en su cercanía a los ecosistemas económicos del desarrollo local y regional porque los terrenos más lejanos son los más baratos.
Lo más grave, es que los titulares de la tierra ejidal y comunal venden ilegalmente a precios que no representan ni el 20% del valor comercial de una propiedad privada.
Los que venden por dominio pleno, que son infinitamente menos, obtienen precios justos porque siempre habrá un medio de control del Justo Precio que es el avalúo bancario de la primera enajenación de las parcelas, sin embargo, los farragosos procesos administrativos, propiciados por los agentes oficiales responsables de las instancias que debieran de ser más expeditas, han creado un submundo burocrático en el que el primer afectado es el sujeto agrario.
Si se cuantifica el costo de un metro de tierra desincorporado por dominio pleno de los ejidos, sumando a los pagos no fiscales, ascenderá a un valor muy superior al valor comercial de una propiedad privada; costos que se van pagando a lo largo de 2 a 4 años. Esto nos lleva a que las reflexiones sobre el tema de la desincorporación de tierra ejidal de su régimen de tenencia, nos obligue a voltear la mirada a esta llaga social y se tomen medidas drásticas y urgentes para invertir el binomio ofertademanda.
Entonces, cuál es la realidad en el ejercicio de los derechos urbanos y de vivienda. Tenerlos solo como conceptos virtuales, o los grupos sociales podrán acudir ante los jueces federales a exigirlos de la autoridad, y ésta, confesar que carece de recursos materiales para dar satisfacción a tales reclamos, pero que, lo que si tiene a su alcance, es ejecutar los procedimientos y términos establecidos en las normas jurídicas sustantivas y procedimentales, con lo que se resolverá en gran medida esta problemática adversa.
Repensar las realidades, no nos conduce a las soluciones. Se deben implementar acciones drásticas e inmediatas, entre las que se proponen:
- Dotar de recursos a las instituciones, Procuraduría Agraria y Registro Agrario Nacional, para que reconstruyan sus estructuras humanas y operativas, y cumplan cabalmente con los procesos de desincorporación de la tierra tanto del ejido como de las comunidades de forma eficiente y expedita.
- En particular, al Registro Agrario Nacional, que se ha convertido públicamente en el gran lastre del desarrollo urbano nacional. Su Reglamento establece un término de 60 días para resolver cualquier trámite y no de 3 y 4 años, con resoluciones negativas que los tribunales revierten después de otros 2 años.
- La SEMARNAT deberá corregir sus criterios para emitir su opinión sobre la existencia de bosques y selvas para cambiar el destino las tierras de uso común a parcelas o solares urbanos en terrenos ejidales, que tienen regulación de Programas de Ordenamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Ambiental, ya que actualmente y sin distingos, expide opiniones negativas pasando sobre los principios constitucionales que establece el artículo 27, párrafo tercero, de la Constitución Federal en el imperativo de respetar Planes y Programas de Desarrollo Urbano. De igual forma, inaplica lo preceptuado por la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, en el sentido de que la ejecución de dichos programas es causa de utilidad pública, y expide con tardanza promedio de 1 año opiniones de gabinete de lo que fue o pudo ser un bosque o selva seca de caducifolias, e impide a los núcleos agrarios su desarrollo y coordinación con las autoridades municipales para cumplir con los Programas mencionados, y evidentemente en contravención del artículo 115, fracción V de la Constitución Federal.
- Por otra parte, se dispone legalmente de un instrumento generador de suelo en la Ley Agraria, para ejidos, artículo 75, y para comunidades artículo 100, que permiten desincorporar polígonos completos de tierras de uso común y aportarlos a sociedades mercantiles y transmitirles la propiedad de las tierras, lo que sería más ágil que los cambios de destino a parcelas y dominio pleno, y posibilita también que las comunidades agrarias se inserten en el mismo esquema legal, ya que constitucionalmente no tienen dominio pleno. Los Notarios Públicos serán agentes indispensables para transitar la propiedad social, ya privatizada a la personal moral que será creada, y posteriormente, la transmisión individual del producto inmobiliario que se proyecte, participando desde el inicio de estos procesos en las asambleas de formalidades especiales que previamente deben llevarse a cabo; esto es, los notarios públicos asumirán una responsabilidad integral de asesoría legal y actuación notarial de inicio a fin del proceso Desincorporación Agraria-Incorporación al Desarrollo Urbano.
- Otro instrumento de menor aportación a la disponibilidad de suelo para vivienda, especialmente vivienda rural, es el que corresponde a ejidos que delimitaron en el PROCEDE grandes áreas para el Asentamiento Humano, pero no se lotificaron y asignaron los polígonos en su interior, y es el momento para aprovechar estos polígonos con la participación de la Procuraduría Agraria, las Unidades de Administración del Desarrollo Urbano Municipal y los Notarios Públicos.
- Finalmente, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, conjuntamente con la Procuraduría Agraria, el Tribunal Superior Agrario y El Registro Agrario Nacional han elaborado un Protocolo Orientador Agrario Notarial de Derecho Uniforme Sustantivo y Procedimental para facilitar y hacer eficientes los procesos de desincorporación de las tierras de tenencia agraria, que se encuentra en proceso de revisión, actualización y complementación, incluyendo la conformación de los formatos uniformes que serán aplicados para cada uno de los procedimientos de desincorporación de tierras ejidales y comunales del régimen de tenencia social.
*Not. Miguel Ramírez Silva
Integrante de la Vocalía Agraria del
Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
