La expansión del nearshoring lleva al mercado industrial a priorizar infraestructura y espacios capaces de responder a distintos perfiles de usuarios
El crecimiento del nearshoring también modifica la forma en que México desarrolla espacios industriales. El modelo Build to Suit, basado en construir una nave conforme a las necesidades de un usuario previamente identificado, comienza a convivir con una alternativa que busca anticiparse a la demanda: el Spec to Suit.
De acuerdo con Víctor Gómez Aranzubia, Industrial Strategy Broker de Colliers México, este concepto describe desarrollos especulativos que parten de una configuración flexible y permiten personalizar determinados elementos conforme se conocen los requerimientos del usuario.
La diferencia radica en que el proyecto no necesita comenzar con un cliente definido. En cambio, desarrolla características que permiten adaptarlo posteriormente a distintos perfiles de empresas.
“Ya no necesariamente tenemos que partir de un usuario definido para desarrollar un espacio que pueda responder a sus requerimientos”, señala Gómez Aranzubia.
Esta flexibilidad cobra relevancia conforme las empresas buscan ubicaciones que, además de contar con superficie industrial, puedan responder a sus necesidades de operación y crecimiento.
Mercados con vocaciones diferenciadas
El nuevo mapa industrial del país también muestra una mayor especialización entre regiones. Por ello, la disponibilidad de tierra representa sólo uno de los elementos que determinan el potencial de un mercado.
En Tijuana y Ciudad Juárez, por ejemplo, la actividad industrial mantiene una relación estrecha con la manufactura y la electrónica. A su vez, datos de la Secretaría de Economía muestran una concentración relevante de unidades económicas relacionadas con la fabricación de componentes electrónicos en Baja California y Jalisco.
Monterrey también mantiene un comportamiento dinámico. Al cierre del segundo trimestre de 2026, Colliers reportó un incremento de 107% respecto al mismo periodo de 2025.
Mientras tanto, Guanajuato, Aguascalientes y San Luis Potosí conforman un ecosistema industrial vinculado con la industria automotriz. En conjunto, estos mercados concentran 3.84 millones de metros cuadrados entre proyectos en construcción y pipeline, con una participación importante de desarrollos relacionados con proveedores Tier 1 y Tier 2 y actividades manufactureras complementarias.
La presencia de armadoras globales y de una cadena de suministro especializada ha consolidado al Bajío como uno de los principales clústeres automotrices de América del Norte.
Esta diversidad plantea una pregunta para el desarrollo de nuevos polos industriales: ¿qué mercados cuentan realmente con las condiciones para recibir nuevas inversiones?
Infraestructura, un factor determinante
La respuesta no depende únicamente de la cantidad de tierra disponible. La capacidad energética, conectividad, movilidad, agua, infraestructura digital y disponibilidad de talento forman parte de los elementos que una empresa necesita para instalarse y mantener sus operaciones.
En este sentido, Gómez Aranzubia destaca que el desarrollo industrial debe considerar las capacidades del mercado para sostener la operación de las compañías que lleguen a cada región.
La energía adquiere especial relevancia ante el crecimiento de actividades con altos requerimientos de consumo, como los centros de datos y las aplicaciones de inteligencia artificial.
La Agencia Internacional de Energía estima que el consumo eléctrico de los centros de datos aumentó 17% a nivel global durante 2025 y prevé que podría duplicarse hacia 2030. Además, algunos centros de datos hyperscale pueden requerir capacidades superiores a 100 megawatts.
Este escenario incorpora nuevas alternativas para atender las necesidades energéticas de los proyectos, entre ellas microredes, generación detrás del medidor, almacenamiento mediante BESS y soluciones de energía solar.
“Ya no se trata solamente de cuántos metros cuadrados puedes entregar. También importa cuánta capacidad energética puedes poner a disposición del usuario”, apunta el especialista.
Así, la evolución del mercado industrial lleva la discusión del inmueble hacia el ecosistema que lo rodea. Para México, mantener su participación en las cadenas manufactureras de Norteamérica implica considerar de manera conjunta la infraestructura, conectividad, talento, energía y capacidad de adaptación de cada mercado.
En este contexto, el Spec to Suit representa una evolución en la forma de anticipar la demanda: desarrollar espacios que no sólo estén disponibles, sino que puedan ajustarse a las necesidades de los usuarios conforme estas se definan.
