Aunque concentra la mayor superficie comercial de México, la CDMX registra menos metros cuadrados de retail que Monterrey y Guadalajara
La Zona Metropolitana de la Ciudad de México concentra la mayor cantidad de espacio comercial del país; sin embargo, su tamaño no la convierte necesariamente en el mercado de retail más saturado.
Cuando la oferta se analiza en función de la población, la capital pierde el liderazgo frente a otras ciudades y revela un escenario con mayor capacidad para absorber nuevos desarrollos y operadores.
De acuerdo con un análisis de SiiLA correspondiente al primer trimestre de 2026 (1T2026), la CDMX cuenta con 16 metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR) de retail por cada 100 habitantes, una cifra inferior a los 25 m² registrados en la Zona Metropolitana de Monterrey y a los 17 m² observados en Guadalajara.
La comparación muestra que el volumen absoluto de un mercado no siempre refleja la disponibilidad de espacio comercial para los consumidores.
Desde una perspectiva inmobiliaria, esta relación permite evaluar el nivel de competencia entre centros comerciales y operadores. Mientras mayor sea la superficie disponible para atender a una misma base de consumidores, mayor suele ser la presión por atraer visitantes, marcas e inversión.
En el caso de la CDMX, la menor oferta relativa sugiere que el mercado aún conserva margen para seguir creciendo.
Una oferta comercial más concentrada
La diferencia también se refleja en el número de operadores presentes en cada mercado. Mientras Monterrey concentra alrededor de 25 firmas únicas de retail por cada 100,000 habitantes y Guadalajara registra cerca de 18, la CDMX contabiliza únicamente nueve.
Pero más que evidenciar un mercado menos desarrollado, este indicador muestra que una mayor proporción de la población comparte la misma base de operadores comerciales, lo que reduce la diversidad relativa de la oferta, pero al mismo tiempo abre oportunidades para la llegada de nuevos conceptos y marcas.
En conjunto, ambos indicadores permiten entender que la escala del mercado no necesariamente está ligada a un mayor nivel de saturación. Por el contrario, medir la oferta en función de la población ofrece una perspectiva distinta sobre el potencial de expansión del sector retail.
Alta ocupación respalda el potencial de crecimiento
El comportamiento operativo de los centros comerciales refuerza esta lectura. Al cierre del 1T2026, la ocupación en la CDMX alcanzó el 94%, superando a Monterrey, con 91%, y Guadalajara, con 92 por ciento.
Este desempeño responde a una combinación de factores, entre ellos una incorporación más gradual de nuevo inventario, niveles positivos de absorción y una rotación relativamente estable, condiciones que durante los últimos años han favorecido una disminución en la disponibilidad de espacios comerciales.
Más allá de comparar mercados, el análisis de SiiLA pone de manifiesto que el tamaño absoluto de una ciudad no basta para evaluar el desarrollo del retail. Indicadores como la superficie comercial y el número de operadores por habitante ofrecen una visión más precisa sobre la capacidad del mercado para incorporar nuevos proyectos sin comprometer sus niveles de ocupación.
En ese sentido, la CDMX mantiene una posición particular dentro del panorama nacional: concentra la mayor infraestructura de retail del país, pero aún dispone de condiciones que apuntan a un mercado dinámico, con espacio para seguir creciendo conforme evolucione la demanda de consumidores y operadores.
