Sociedad Hipotecaria Federal destinará este año 30 mil millones de pesos para financiar la producción del sector vivienda nacional, impulsando así la reactivación de la economía con esquemas de efecto multiplicador, que garantizan que esta industria cuente con los recursos para seguir operando
Desde el 6 de diciembre de 2012, cuando Jesús Alberto Cano Vélez inició su gestión como director general de Sociedad Hipotecaria Federal, este banco de desarrollo ha cambiado su visión, atendiendo su objetivo de ser un impulsor del sector vivienda, pero reconociendo a la vez que se tienen nuevos retos que atender.
“Al tomar la dirección del banco, pensé que en un plazo de año le habríamos ‘dado la vuelta’ a este asunto, resolviendo los problemas que se enfrentaban y recomponiendo el rumbo, pero no fue tan fácil; estamos por cumplir dos años y todos los días hay retos que enfrentar. La difícil situación que se generó tanto con entidades financieras que se vieron en problemas como con las desarrolladoras públicas que cayeron en impagos, implicó que el año pasado tuviéramos que constituir 5 mil 500 pesos de reserva, mismas que no se constituyeron en el pasado, como debió haber sido. Y esto, no hay margen financiero que lo aguante, si consideramos además que el banco estaba muy chiquito. Y eso se explica con la otra cara de la moneda: la Sociedad Hipotecaria Federal que operaba a través de Sofoles, se encontró entre 2010 y 2012 con que estos intermediarios desaparecieron -o por lo menos la mayoría- y nos quedamos sin brazos financieros”.
El directivo explicó que además de buscar levantar económicamente al banco, busca renovarse y cambiar de ideología, y ser verdaderamente un Banco de Desarrollo, que apoye al sector vivienda con lo que en este momento requiere: acceso al financiamiento.
“Tuvimos que cambiarle el chip a la gente, y que quedara claro que nosotros no somos autoridad, somos una banco de servicios, por cierto, el tercero más grande de los seis bancos de desarrollo con que cuenta nuestro país. El más grande es Banobras, con un saldo de cartera de unos 290 mil millones de pesos; el segundo es Nacional Financiera, con cartera de 245 mil millones de pesos; nosotros, en SHF contamos con 226 mil. De ahí hay un brinco hasta Bancomext con 90 mil; Financiera Rural con 35 mil y finalmente, Bansefi con mil o menos, pero que va a crecer con todo los nuevos productos que está preparando.
“Yo soy de los que opino que las instituciones se tienen que renovar, y eso es lo que hemos hecho en SHF. Y la clave está en administrar mejor y cuando eso ocurre, pueden afectarse ciertos intereses y comodidades, pero con los resultados logrados, estamos muy satisfechos. La realidad es que nos entregaron un banco con problemas y estamos saliendo adelante poco a poco. Uno de los problemas era, por ejemplo, la cartera vencida, tema en que hemos trabajo arduamente.
La coordinación con Sedatu
Una barrera que se encontró el Licenciado en Economía al interior del sector fue la impuesta por la banca comercial, que había perdido la confianza en la vivienda y había limitado el crédito. “La cabeza del sector, que es la Secretaria de Hacienda, nos pidió involucrar más a la banca para que regresaran, pero el año pasado, los bancos se habían retirado como consecuencia del problema de la percepción de riesgos, misma que se tiene todavía. Era entendible, sobre todos los bancos que tienen sus matrices fuera de México”.
Fue por ello que en mayo, recordó Cano Vélez, se realizó una gira de trabajo, encabezada por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) en la que participaron todos los Organismos Nacionales de Vivienda(Onavis), incluida la SHF, donde visitaron a los principales bancos para invitarlos a participar.
“Hicimos un viaje con el Secretario Ramírez Marín, para visitar las área de riesgo de los bancos más importantes, visitando Toronto, Nueva York, Madrid y Londres, y nos fue muy bien, porque empezamos a trabajar más con la banca comercial. Ha sido un proceso complejo, porque prácticamente pasó todo el 2013 y lo que va del 2014 con poca participación de la banca, y apenas se está reactivando, pero vemos buenas perspectivas en el corto plazo”.
Cano Vélez reconoce las acciones realizadas por la Sedatu, que encabeza Jorge Carlos Ramírez Marín, quien ha logrado coordinar a todos los involucrados en la vivienda.
“Después de estos casi dos años de la administración se ha hecho muchísimo, sobre todo en materia de ordenamiento y coordinación, ordenamiento a partir de la nueva disposición de la Ley Orgánica. Ha sido fundamental tener un Secretario como Ramírez Marín, que es un extraordinario coach, que nos coordina muy bien a todos los participantes en el sector vivienda; hay una excelente relación y eso era algo que faltaba en el sector, coordinación de todos los directores y que «jalemos para el mismo lado”.
Nuevos Productos en SHF
Los cambios aplicaron también en los productos que ofrece la Sociedad Hipotecaria Federal, con la intención de tener una participación más activa en el sector, quitando la “rigidez” que se tenía.
“Cuando lanzamos el 6 de marzo de 2013, el programa de garantía SHF a la Construcción de Vivienda por 15 mil millones de pesos y hasta el 30 por ciento de garantía de primeras pérdidas, nos dimos cuenta de muchas cosas porque teníamos que calificar a los bancos para poderle otorgar la garantía. Además, muchos bancos habían abandonado el otorgamiento de crédito puente para la construcción y se habían dedicado al crédito estructurado, al crédito al balance de la empresa, factorajes y otros tipos de financiamiento, no para la construcción. Entonces, me reuní con ellos para saber qué es lo que estaba pasando, y uno me dice: ‘dame la garantía del 100%’; en ese momento me di cuenta de podría ser factible que la SHF entrara con crédito directo. La Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal dice que somos un banco de segundo piso que atendemos al fomento y desarrollo de la vivienda a través de intermediarios financieros no bancarios o través de un vehículo financiero. Y esto último hizo la diferencia, porque mediante la creación de fideicomisos, que constituyeran ese vehículo financiero, podríamos convertirnos prácticamente en banco de primer piso para ofrecer crédito directo. Tuve un acuerdo con el Secretario de Hacienda para comentarle que los bancos no estaban tomando las garantías que ofrecíamos, así que había que financiar al sector. Había mucha inquietud en los desarrolladores porque los bancos les habían ‘cerrado las llaves’ y había que atenderlo. Ahí entra el papel clave de la Banca de Fomento en Desarrollo”.
«Y fue así que, en 2013, surgió el Crédito Sindicado, que es uno de nuestros productos más exitosos y que mejor resultado le ha dado al sector».
“Para iniciar este programa, inicialmente nos aprobaron 18 mil millones de pesos. De esos, 6 mil millones para crédito directo, para el llamado Sindicado 1, y el resto para el Sindicado 2 y el Sindicado 3. El Sindicado 1 es un producto para financiar, de manera directa y con el apoyo de Nafin, a desarrolladores medianos y grandes de forma individual; en el Sindicado 2 se crea un fideicomiso y se trabaja con un banco, contando con la garantía de la SHF, y el Sindicado 3 ofrecemos líneas de crédito para que intermediarios financieros otorguen el crédito a desarrolladores más pequeños”, explicó Cano Vélez.
El éxito del producto ha sido muy grande, ya que ha ido aumentando el número de solicitudes en un año y medio de operar, a pesar de que la banca comercial no entraba al financiamiento en un principio.
“En un santiamén nos acabamos los 6 mil millones de la línea -aún cuando en el Sindicado 2 no hemos involucrado a los bancos, ya que todavía no están entrando- y es porque el desarrollador estaba ávido de financiamiento. Nos acercamos de forma directa a los desarrolladores de vivienda, para conocer sus inquietudes y necesidades específicas, y a partir de esa cercanía, ya estamos trabajando con cerca de 100 empresas de todo el país; prácticamente todos los desarrolladores medianos están participando con nosotros. Así, tuve que informarle a mi consejo que se habían terminado los 6 mil millones de pesos, y bueno, nos otorgaron otros mil millones. Así estamos cumpliendo con nuestro papel de financiar al sector, aunque hay que incentivar a la banca comercial para que también participen. Con el Sindicado 2 ya empezamos a trabajar con algunos bancos, sobre todo con Banco Inmobiliario Mexicano y Metrofinanciera, que fundamentalmente otorgan financiamiento a la producción, y no están colocando hipotecas individuales, porque no pueden competir con las tasas que están ofreciendo los bancos, porque la competencia entre ellos, ha generado que las tasas sean históricamente bajas”.
Crédito para vivienda en renta
El crecimiento que ha mostrado la Sociedad Hipotecaria Federal en estos dos años, teniendo al frente a Jesús Alberto Cano Vélez, ha sido exponencial, con el fortalecimiento de esquemas existentes como el microfinanciamiento, crédito para autoproducción y el crédito puente tradicional, más la incorporación de nuevos esquemas como el Sindicado y el crédito para vivienda en renta.
Sobre este último, la SHF recientemente formalizó un crédito para la construcción de un desarrollo de vivienda en renta, algo nunca antes realizado por ellos como banco de desarrollo.
“Acabamos de lanzar un nuevo crédito para vivienda en renta; el piloto lo hicimos en Monterrey. Es un proyecto de 600 millones de pesos para 257 departamentos; un crédito puente de tres años, que se pagará con el producto de la renta misma. Se pagará el financiamiento, los intereses, todo, considerando desde luego, los periodos de maduración; todo está calculado. El desarrollador rescata la plusvalía en el tiempo, convirtiéndose en una inversión patrimonial, pero era algo que había que impulsar porque el mercado cambió”.
Ante un cambio del “perfil socio-demográfico de los mexicanos, no solo es la movilidad regional que se tiene, sino la movilidad socio demográfica; los jóvenes ya rentan casa y de ahí, ya planean su adquisición” dijo. De ahí a ofrecer este nuevo crédito.
«En total, con todos los productos que ofrecemos, el año pasado colocamos 21 mil millones de pesos en crédito directo, contra 9 mil millones de pesos de 2012, lo que muestra un incremento bastante interesante, mayor al 100 por ciento. En este año, nuestra meta es llegar a 30 mil millones de pesos de crédito directo y al cierre de septiembre, llevábamos ya 18 mil millones de pesos, quedando aún pendiente un desembolse de Fovissste de 6 mil millones de pesos que permite ampliar su programa normal en alrededor de 15 mil viviendas más.”, explicó.
Aunque falta un trimestre, Cano Vélez espera terminar el 2014 con una meta de colocación de 76 mil millones de pesos, entre crédito directo e inducido, lo que marca una meta histórica, y permite esperar que el 2015 sea un año de sólido crecimiento.
