La desarrolladora de #vivienda #Javer aumentó 17.7% sus ingresos para llegar a 1,873 millones de pesos
Una de las desarrolladoras de vivienda más grande en México, Javer, anunció sus resultados financieros al 31 de diciembre de 2015 en los que detalla 4,874 unidades vendidas hacia el 4T15, en comparación con las 4,520 unidades vendidas durante 4T14 debido a la mayor disposición de inventario de los desarrollos que fueron lanzados durante los primeros nueve meses de 2015.
Para 2015, las #viviendas escrituradas se mantuvieron estables respecto a 2014, con 18,565 unidades, con un crecimiento de 0.2% al comparar con 18,525 unidades escrituradas en 2014. Sus ingresos netos se incrementaron 17.7%, al llegar a 1,872 millones 500 mil pesos en 4T15, comparado con los 1,590 millones 500 mil pesos en el 4T14.
Para 2015, los ingresos crecieron 6.6% para llegar a 6,458 millones 900 mil pesos comparado con 6,056 millones 800 mil pesos de 2014. En ambos períodos, el crecimiento se explica por la mejora en la mezcla de ventas, con un mayor enfoque en el segmento de vivienda media.
La UAFIDA (que proviene del acrónimo en inglés Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization -beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones-, es decir, el beneficio bruto de explotación calculado antes de la deducibilidad de los gastos financieros) creció 38.1% en el 4T15 a 367millones 800 mil pesos y 3.7% durante el año 2015 para llegar a 937 millones 500 pesos, como resultado de la mejora en la mezcla de ventas de vivienda y de mayores ventas de lotes comerciales.
Ambos factores ayudaron a compensar el efecto de los gastos extraordinarios derivados de los procesos de preparación para la Oferta Pública Inicial (OPI) y el aumento en los costos para la #construcción de viviendas en relación con las nuevas reglas de operación del sistema de créditos de Infonavit.
La utilidad neta se incrementó a 221 millones 900 mil pesos en el 4T15 y disminuyó a 306 millones 300 mil pesos en el año 2015, comparado con el mismo periodo del año anterior, respectivamente. El declive se debió principalmente a cargos no monetarios en el costo integral de financiamiento, equivalente a 531 millones 700 mil pesos; dichos cargos se derivan de la pérdida cambiaria en relación con la deuda a largo plazo de la Compañía denominada en dólares americanos. La pérdida por acción fue de 1.67 pesos y 0.59 centavos para 2015 y 2014, respectivamente.
El flujo libre de efectivo generado fue de 80 millones en el 4T15, en comparación a 36 millones en 4T14; para año 2015 la Compañía terminó con flujo libre de efectivo positivo de 230 millones 300 mil pesso, en comparación con 66 millones 500 mil pesos en 2014.
En tanto que la recompra de deuda durante 2015, la Compañía recompró y canceló 25 millones de dólares correspondientes a sus Notas Senior que tenían vencimiento en 2021.
Comentario del director general
Por su parte, Eugenio Garza, Director General de la Compañía comentó: «El desempeño del cuarto trimestre se debió principalmente a que logramos un hito muy importante para la Compañía. Durante el trimestre comenzamos a escriturar unidades en 3 nuevos desarrollos, llegando a un total de 15 aperturas de desarrollos en el año, de 17 que nos propusimos a inicios de 2015 (los 2 desarrollos que presentaron retrasos están programados para comenzar a escriturar viviendas en 1T16)”.
“Adicionalmente, los nuevos desarrollos no solo ayudaron a compensar el volumen perdido de desarrollos agotados, sino que también ayudaron a incrementar nuestro precio promedio de venta en un 8.1%, en comparación con el precio promedio del 4T14, de igual manera ayudaron a diversificar nuestro portafolio de productos y de ubicaciones geográficas de nuestras propiedades para estar en mejores condiciones para resistir los cambios en la demanda y en las políticas de vivienda.
“Es sorprendente ver como el 59% de las unidades en el 4T15 provienen de desarrollos que iniciaron en 2014 o posteriormente, en comparación con el 45% de las unidades del 4T14. Este cambio en la mezcla y la diversificación de desarrollos en el contexto de una industria que se destaca por su ciclo de capital de trabajo, altos retornos sobre capital invertido, y generación de flujo libre de efectivo, es por mucho uno de los mayores logros que nuestro equipo ha sido capaz de entregar.
“Gracias a reasignaciones presupuestarias entre estados a inicios de diciembre, pudimos escriturar una cantidad ligeramente significativa de unidades que se encontraban en la fila para obtener un subsidio; como resultado, se registró un ligero aumento en las ventas con subsidios durante el trimestre. En general, las ventas con subsidio en el año se redujeron como resultado de un mayor enfoque en el segmento de vivienda media y de un presupuesto federal para subsidios inferior en comparación con el otorgado en 2014.
Proyectos en CDMX
“En el frente estratégico, también hemos realizado un par de pasos importantes durante el trimestre. En primer lugar, comenzamos a trabajar en un nuevo desarrollo en la Ciudad de México, a través de una operación conjunta con Welt, uno de los desarrolladores locales más respetados. Por medio de esta asociación, estamos construyendo un complejo de departamentos de 4 pisos con 16 unidades en la colonia Letrán del Valle, que se venderán a un precio promedio de alrededor de $3.7 millones.
Esperamos titular el total de los departamentos para finales de 2016, con un retorno sobre capital invertido extremadamente atractivo y un capital en riesgo relativamente bajo. Nuestra asociación con Welt nos permite minimizar el ciclo de efectivo, ya que el proyecto contaba con todos los permisos necesarios para iniciar operaciones. Estamos analizando un par de oportunidades similares en el portafolio de Welt, que podrían ayudar a diversificar nuestra oferta de productos y nuestra posición geográfica.
En segundo lugar, y más por el lado de los costos, durante el trimestre iniciamos la operación de plantas de concreto, también a través de una asociación con un operador mexicano con buena experiencia en el ramo. La asociación nos permite cubrir los gastos de capital para las plantas y amortizar los costos de instalación en una base por metro cúbico, mientras que cualquier exceso de capacidad puede ser vendida en el mercado por nuestro socio. Las plantas en operación representan alrededor del 45% del consumo de concreto que se espera para 2016, y nos permitirá reducir nuestros costos aproximadamente en un 12% por metro cúbico, incluso después de tomar en cuenta los recientes incrementos en precios anunciados por las principales compañías cementeras.
Por último, por el lado del balance general, el 12 de enero de 2016 completamos con éxito la Oferta Pública Inicial (OPI) primaria por $1.8 mil millones, y estamos muy orgullosos de ser una empresa pública cotizando en la Bolsa Mexicana de Valores. Se utilizó el 100% de los recursos netos de la oferta más el exceso de caja que manteníamos para la recompra de US$ 136 millones en valor nominal de nuestras Notas Senior con vencimiento en 2021. Asimismo, hemos eliminado prácticamente la totalidad de la exposición al tipo de cambio sobre la deuda restante, mediante la cobertura del total del principal de las Notas Senior, y los pagos de cupón por los próximos 3 años. Nuestra nueva estructura de capital con pagos de intereses significativamente más bajos, nos permitirá comenzar a pagar un dividendo trimestral a través de una política establecida.
