La pregunta sobre qué hace un valuador está ligada a la definición del precio de una casa. Así, éste toma en consideración los elementos de un inmueble, mantenimiento, valores de construcción y cuánto costaría construir hoy un inmueble similar al que se está valuando, tomando en cuenta la conservación, calidad del proyecto y edad de la construcción.
Y esta labor –con muchas implicaciones más- está dentro de la nueva dinámica del sector inmobiliario que ha impulsado el Gobierno Federal, ahora más trascendente, según nos explica en plática con Centro Urbano Mario Rafael Marqués Tapia, director general de Valuación Organizada SA de CV (Valor).
“Hemos participado en valuación de refinerías, ingenios durante el periodo de expropiación, valuación de marcas, intangibles, pero hoy en día con el tema de vivienda, traemos un fuerte volumen de trabajo en créditos garantizados y también para procesos no habitacionales además de procesos self and list back, capitalización de serie de activos que van a hacer líquidos, también realizamos consultoría de cuánto se vende, cuánto se debe rentar para que la persona que adquiere ese inmueble tenga la garantía que el banco va a rentarlo en base a un monto ya preestablecido”.
Alta especialización
El también ingeniero civil afirma ya hay esquemas valuatorios más empresariales, de negocios y de tipo financiero. “Hay en el sector especialidades en inmuebles, maquinaria, equipo, predios agropecuarios y en negocio en marcha, asuntos de due diligence para mediación en problemáticas en algunas negociaciones específicas y amortización de mejoras. La consultoría financiera también nos atañe”.
Afirma que por el momento trabajan de la mano con los proyectos de Onavis del Gobierno Federal. “Trabajamos mucho con Fovissste, Infonavit y sobre todo con los bancos precisamente para la individualización de créditos, trámite de subsidios, evaluación de algún proyecto e incluso para pedir recursos para créditos puente, estamos en condiciones”.
Desarrolladores de vivienda tienen que trabajar en rehabilitación
Al ser cuestionado respecto a las subastas que se están realizando en el norte del país por parte de Infonavit para activar el mercado de vivienda deshabitada, Marqués Tapia hizo un análisis de ese mercado, en el que aprecia oportunidad. “Es un movimiento positivo las subastas; recordemos que se dieron por un problema socioeconómico en la franja de Tijuana, Mexicali, Juárez, Matamoros y Reynosa; en esas ciudades hay un buen volumen de vivienda recuperada aunque la mayoría están vacías, sufriendo vandalismo, y se llevan los muebles del baño, tuberías; incluso hemos visto viviendas quemadas, no sabemos por qué, pero es recurrente”.
Detalló que en esas unidades hacen un modelo de valuación de condición óptima, al que restan el costo oportunidad, con lo que le falta a la vivienda, y un incentivo financiero, porque nadie entraría a regenerar esas viviendas si no tienen alguna utilidad.
Explicó que esas subastas anteriormente se hacían a porcentaje donde se entregaban sobres y se ofrecían cantidades que oscilaban entre el 75 al 82 por ciento de lo que venían en los avalúos, pero que desde el año pasado se han estado estableciendo otros mecanismos como el de Tamaulipas, que es un programa piloto y que tiene una buena posibilidad de reactivar el mercado.
“Cuando empiezas un proyecto nuevo de desarrollo urbano tendrías que ver bien la ubicación y si hay mucha vivienda recuperada. Sería interesante para desarrolladores participar en las subastas y rehabilitar; es más negocio para ellos, aunque hay que generar permisos, pero el tema de la ciudad es importante”.
Explicó que en Ciudad Juárez en los conjuntos periféricos tienen el 90 por ciento de las viviendas vacías y de ese porcentaje, el 5 por ciento tiene indigentes o problemas de delincuencia, por lo que vale la pena recuperarlos, rehabilitarlos e integrarlos al mercado con los programas que ahora tienen Sedatu y Conavi, donde se ha tenido una buena visión de Estado al verificar nuevamente temas de conectividad, generación de servicios y vinculación.
Al preguntársele por el tema de la sobreoferta, señaló que se tendría que ir incorporando el tema del suelo en transición, para que no haya especulación, que complica muchas veces la viabilidad de los proyectos y ejemplificó el caso de la sobreoferta. “Cuando se dice ‘se va a hacer un aeropuerto en Tizayuca’ todo el mundo compra, hay boom de valores y se sobredimensiona el proyecto, pero cuando no jala en las condiciones previstas, el precio cae porque generas expectativa, todo el mundo compra potencial y cuando no se da el resultado, pues se pierde”.
Crecer hacia arriba: densidades en grandes ciudades
El también candidato a doctor en valoración por la Universidad de Valencia, afirmó que la cultura del condominio en las ciudades pequeñas no le gusta a la gente, sin embargo señaló que la necesidad de vivienda es mucha y que se deben afrontar las condiciones de la economía en el país y el Distrito Federal donde hay posibilidad a través del desarrollo vertical.
“El costo de la tierra la verdad es muy alto. Inmobiliariamente, la Ciudad de México es la ciudad más cara del país y hay ciertos corredores increíblemente cotizados, pero debe haber también una política pública enfocada a una buena regulación en el uso del suelo”.
Enfatizó que este es un tema de desarrollo urbano y planeación, donde la autoridad ha madurado la coordinación en los tres niveles de manera favorable para detonar el desarrollo vertical de usos mixtos y que sea accesible a la gente que requiere vivienda.
“Para vivienda de interés social es difícil tener un proyecto viable en la Ciudad de México por los costos de la tierra que son elevados. Habría que ver la regulación en el uso del suelo; ver cómo se daría un subsidio o algún programa en específico que pudiera ofertar a desarrollos tierra barata para hacer vivienda, porque si alguien le cambia el uso del suelo se vuelve un negocio”.
Adelantos en el sector valuador
Marqués enfatizó en hacer conciencia sobre la importancia de realizar un avalúo para la originación de un crédito y destacó que en el país hay 100 unidades de valuación con personal preparado profesionalmente. “Los colegios de valuadores, el Colegio de Valuadores de México y la Federación de Colegios de Valuadores hicieron una gestión importante para establecer una obligatoriedad de lo conveniente para el país; estamos hablando de financiamiento con recursos públicos, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) fondea con recursos públicos, e Infonavit son fondos de los trabajadores”.
Destacó que al presente hay alrededor de 5 mil valuadores profesionales con cédula, capacitados y 25 universidades que ofrecen posgrado. “Hay 2 mil 500 valuadores registrados en Sociedad Hipotecaria Federal, pero hay otros ámbitos de trabajo, donde hay gente que trabaja con tesorerías de estados o la del Distrito Federal y en bienes nacionales”.
Finalizó diciendo que hoy se necesita un sector sólido, donde han ido avanzando y establecido controles, donde falta más coordinación con empresas, valuadores y buena directriz de las autoridades para generar proyectos virtuosos, buenas garantías, y que estén bien respaldados para que se tenga la certeza que los inmuebles valuados se vendan.
