La disponibilidad de energía y la conectividad ferroviaria serán determinantes para aumentar el inventario industrial en el Corredor Interoceánico
El interés por los espacios industriales en el sur-sureste de México crece a medida que avanza la conectividad logística de la región. Sin embargo, la disponibilidad de inmuebles no evoluciona al mismo ritmo en todos los puntos vinculados con el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec, lo que coloca a la infraestructura y al suministro energético entre los factores que pueden determinar el desarrollo de nuevos proyectos.
De acuerdo con el análisis territorial de Spot2.mx, las búsquedas de espacios industriales en su plataforma aumentaron 20.41% durante el tercer trimestre de 2026, con un crecimiento acumulado superior a 275% en el año. Este comportamiento contrasta con la oferta limitada que todavía presentan algunos municipios conectados con las nuevas rutas ferroviarias, frente al interés registrado por los usuarios.
En este contexto, alrededor de 85% de los espacios industriales identificados en la zona de influencia del Corredor Interoceánico se encuentra fuera de los Polos de Desarrollo para el Bienestar (PODEBIs). La oferta se concentra principalmente en zonas urbanas y portuarias, así como en puntos cercanos a las conexiones ferroviarias y los principales flujos de mercancías.
Conectividad abre oportunidades logísticas
El análisis de Spot2.mx identifica tres ejes donde la conexión ferroviaria puede favorecer el desarrollo de inmuebles industriales. Cada uno responde a necesidades logísticas distintas, desde el almacenamiento de productos hasta la transferencia de mercancías entre regiones.
En la Línea Z, que conecta los puertos de Coatzacoalcos y Salina Cruz, destacan puntos intermedios como Medias Aguas, Jáltipan e Ixtepec. Su ubicación respecto a la red ferroviaria puede favorecer el establecimiento de centros de distribución, almacenes y patios de maniobra que complementen la actividad de los nodos portuarios.
Por su parte, la Línea FA conecta Coatzacoalcos con Pakal Ná y posteriormente con el sistema del Tren Maya. En Tabasco, Spot2.mx identifica oportunidades relacionadas con las actividades energética y agroindustrial, que pueden generar necesidades de almacenamiento, consolidación de mercancías y distribución hacia otros mercados.
El tercer eje corresponde a la Línea K, que conecta Ciudad Ixtepec con la frontera sur. En esta ruta, Tapachula y Ciudad Hidalgo pueden adquirir relevancia para las operaciones de logística transfronteriza con Guatemala, mediante espacios de almacenamiento y naves de cross-docking, donde las mercancías pasan de un vehículo a otro para continuar su traslado.
Estas oportunidades no dependen únicamente de la cercanía con las vías ferroviarias. Para los usuarios industriales, la ubicación también debe responder a las necesidades de operación, la conexión con los mercados de consumo y la disponibilidad de servicios e infraestructura.
Energía, un factor para el desarrollo industrial
Además de la conectividad, la disponibilidad de energía representa una condición para el desarrollo de nuevos inmuebles industriales en el sur-sureste. Spot2.mx señala que contar con tierra no garantiza por sí mismo la llegada de empresas, pues los proyectos también requieren certeza en el suministro eléctrico, acceso a gas natural y conexiones ferroviarias que faciliten el movimiento de mercancías.
“Una nave sin energía confirmada no compite, aunque esté junto a una vía. En el sureste, el activo escaso no es el terreno; es la certeza de energía. Para el usuario industrial, la certeza de suministro pesa tanto como la ubicación”, señaló Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
Por ello, la plataforma identifica oportunidades para desarrollar naves industriales Clase A con características que respondan a los requerimientos de empresas de logística, manufactura ligera, electrónica y automotriz. Entre las condiciones que pueden favorecer su competitividad también figuran las certificaciones de sustentabilidad EDGE o LEED y la conexión ferroviaria directa con patios de maniobra.
La evolución de la oferta también ocurre en un contexto de inversión pública en infraestructura. El Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación (PPEF) 2027 contempla 25,000 millones de pesos para el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec y 17,158 millones de pesos para infraestructura de carga del Tren Maya. No obstante, estos recursos todavía están sujetos al proceso de aprobación legislativa.
Para Spot2.mx, los próximos 24 a 36 meses permitirán observar si las oportunidades identificadas en la región se traducen en nuevos corredores industriales, mayor inventario de naves y una absorción inmobiliaria más amplia.
El crecimiento de las búsquedas apunta a un mayor interés por los espacios industriales, aunque su conversión en operaciones dependerá de las condiciones que encuentren las empresas para instalarse y operar. En ese proceso, la conectividad ferroviaria deberá complementarse con energía, servicios e infraestructura logística para que los distintos nodos del Corredor Interoceánico puedan consolidar una oferta inmobiliaria acorde con las necesidades del mercado.
