La demanda industrial mantiene al corredor CTT como líder nacional, impulsa la consolidación de Huehuetoca-Zumpango y extiende el desarrollo logístico hacia Hidalgo
La creciente demanda de espacios industriales en la región de la Ciudad de México comenzó a redefinir el mapa logístico del centro del país. Aunque el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) continúa como el principal destino para la ocupación de naves industriales, la escasez de tierra disponible ha impulsado el desarrollo hacia Huehuetoca-Zumpango y, más recientemente, hacia Hidalgo, donde algunos desarrolladores ya preparan nuevos proyectos.
En conferencia de prensa, Datoz informó que, al cierre del segundo trimestre de 2026 (2Q26), la región Centro se mantuvo como la de mayor absorción bruta del país, con poco más de 635,000 metros cuadrados (m²) colocados en lo que va del año. De ese total, la Ciudad de México concentró el 97% de la actividad, seguida por Puebla con el 2% e Hidalgo con el 1 por ciento.
En este contexto, el corredor CTT representó el 73% de la absorción del mercado, con lo que conservó su posición como el mercado industrial más dinámico del país durante el trimestre. Sin embargo, el limitado inventario de tierra para nuevos desarrollos comenzó a trasladar la inversión hacia otros submercados del norte del Valle de México.
Huehuetoca-Zumpango gana terreno como polo logístico
La limitada disponibilidad de tierra para desarrollar nuevos parques industriales en el corredor CTT comenzó a impulsar la expansión del mercado hacia Huehuetoca-Zumpango, un submercado que en apenas tres años pasó de ser una alternativa emergente a consolidarse como uno de los principales destinos para el desarrollo de naves industriales de gran formato.
De acuerdo con Silvia Gómez, líder de Investigación de Datoz, el crecimiento de esta zona responde a la combinación de reservas territoriales disponibles, costos más competitivos para los inquilinos y una ubicación estratégica que facilita la distribución de mercancías hacia la Zona Metropolitana del Valle de México y el resto del país.
«Al haber poca tierra para seguir construyendo nuevos parques en el corredor CTT, que es el de mayor demanda, esto está impulsando el desarrollo donde había mucha tierra disponible, ahora en Huehuetoca-Zumpango», explicó.
La especialista señaló que este comportamiento ha motivado a los desarrolladores a continuar con la construcción de parques industriales con naves tipo Big Box, dirigidas principalmente a empresas de logística, comercio electrónico y distribución que requieren grandes superficies para fortalecer sus cadenas de suministro.
«Estamos viendo cómo se está consolidando este submercado. En prácticamente dos o tres años ha crecido muchísimo, con parques que están constituyéndose con naves en formato Big Box», comentó.
Además de la disponibilidad de tierra, Gómez destacó que la conectividad carretera y la cercanía con el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) permiten a las empresas operar sus cadenas logísticas con mayor eficiencia, una ventaja que, sumada a los costos más competitivos frente al corredor CTT, seguirá impulsando el crecimiento de la zona.
Este dinamismo ya comenzó a reflejarse en la ocupación de espacios. Durante el segundo trimestre, Huehuetoca-Zumpango concentró dos de las cinco principales transacciones del mercado industrial de la región Centro, con el arrendamiento de 33,000 m² por parte de Inditex en Panorama Tultepec y de 21,277 m² por Promoda en Temex Park, operaciones que reflejan el interés de empresas que buscan mantenerse cerca del mercado de la Ciudad de México sin renunciar a espacios de gran formato para sus operaciones logísticas.
Hidalgo emerge como la siguiente apuesta industrial
Sin embargo, el crecimiento del mercado no se detiene en Huehuetoca-Zumpango. Conforme la expansión industrial continúa avanzando hacia el norte del Valle de México, Hidalgo comenzó a captar el interés de los desarrolladores, quienes ya construyen nuevos proyectos especulativos en la zona de Tepeji.
Pablo Quezada, director general de Datoz, explicó que el crecimiento del norte de la capital del país ha reducido la distancia entre ambos mercados, al grado de comenzar a conformar un mismo corredor logístico.
«Como ha crecido mucho la parte norte industrial de la Ciudad de México, ya se está juntando también con la de Hidalgo. Hidalgo sumó mucha construcción especulativa», afirmó.
Silvia Gómez explicó que, aunque para Datoz el mercado de la Ciudad de México concluye en Tepotzotlán, la cercanía con Tepeji convierte a esta zona de Hidalgo en una extensión natural del corredor industrial, por lo que el desarrollo continuará avanzando conforme disminuya la disponibilidad de tierra en los mercados tradicionales.
Agregó que este proceso ya comenzó a reflejarse en la actividad de los desarrolladores, quienes durante el último año iniciaron nuevos proyectos industriales que ampliarán la oferta de manera gradual.
«En estos últimos doce meses hemos visto que los desarrolladores también están volteando esa zona y han creado un par de nuevos proyectos, donde ya hay construcción que pronto irá concluyendo», señaló.
La especialista explicó que estos desarrollos crecerán por etapas, conforme avance la comercialización de las primeras naves, hasta consolidar por completo los parques industriales previstos.
«Conforme vayan rentando las naves, irán construyendo más hasta concluir toda la tierra que tienen de reserva. Es un punto intermedio entre Ciudad de México y Querétaro; va a llegar un momento en que prácticamente estarán pegados. Lo importante es que los desarrolladores siguen viendo esa zona como un punto interesante y están empezando a construir más, por lo que habrá mayor oferta», concluyó.
