El Plan México visibiliza una brecha en el mercado industrial, donde la absorción se concentra en proyectos con infraestructura operativa desde su inicio
La absorción industrial en México empieza a separarse del tamaño de los mercados y a concentrarse en una característica básica: qué tan lista está la infraestructura cuando llega la demanda. En los primeros datos del ciclo 2026, esa condición define más la ocupación que el volumen de inventario o la escala regional.
El Plan México, con la puesta en marcha de 20 parques industriales en 10 estados y más de 3.5 millones de metros cuadrados, funciona como un punto de contraste. Más que un programa de expansión expone una condición previa del mercado: la infraestructura crítica no siempre llega al mismo ritmo que la demanda, y esa diferencia marca qué proyectos se colocan antes de abrir y cuáles entran al mercado con vacancia.
En ese contexto, Spot2.mx observa que los mercados con mayor velocidad de absorción no son necesariamente los de mayor inventario, sino aquellos donde la operación puede iniciar sin rezagos logísticos, energéticos o de conectividad.
“Lo que estamos midiendo no es solo disponibilidad o renta. Es la distancia entre lo que un mercado promete y lo que puede entregar operativamente el día uno. Esa distancia es lo que separa a los mercados que absorben de los que acumulan oferta sin demanda”, explicó Vianey Macías, Head of Market Research de la firma.
Infraestructura crítica antes de la demanda
El ciclo actual muestra que la ocupación ya no ocurre al final del desarrollo, sino en etapas previas. En varios casos, la demanda compromete capital antes de que exista la nave, lo que invierte la lógica tradicional del mercado industrial.
Jalisco concentra una de las señales más claras. En el corredor de El Salto, Tlajomulco e Ixtlahuacán de los Membrillos, la integración entre manufactura y logística urbana ha acelerado la colocación de espacios. En ese entorno, Parks Industrial desarrolló El Salto Park III con una inversión de 250 millones de dólares (mdd) y más de 100,000 metros cuadrados, con 90% de la primera fase ya comprometida antes de la apertura.
En paralelo, ProximityParks activó un proyecto de última milla en Guadalajara Centro vinculado a la red logística de Mercado Libre, donde la demanda no solo absorbe metros, sino que define ubicaciones dentro de la ciudad para reducir tiempos de entrega.
Hidalgo muestra otra versión del mismo fenómeno. Con 3.8% de disponibilidad, el nivel más bajo entre los principales mercados industriales, el estado expande 44% de su inventario con proyectos que ya cuentan con contratos firmados antes de su construcción. El crecimiento se concentra en Tepejí del Río, que opera como extensión logística de la Zona Metropolitana del Valle de México ante sus límites de espacio y costo.
En el Pacífico, Mazatlán suma una tercera lectura. Grupo ARHE desarrolló el Mazatlán Logistics Center con Recinto Fiscalizado Estratégico integrado y una inversión superior a 24,000 millones de pesos (mdp). El 90% de la primera etapa se colocó antes de la inauguración, lo que convierte al proyecto en un caso donde la demanda se adelanta a la operación.
“Cuando el 90% de un parque se arrienda antes de inaugurar, ese mercado ya no compite por inquilinos: administra lista de espera. Eso ocurre porque la infraestructura dejó de ser una variable futura y se convirtió en una condición previa”, señaló Macías.
Tres señales del ciclo industrial en México
Los tres casos trazan una misma línea: la absorción se concentra donde la infraestructura se resuelve antes de la llegada de la demanda. El tamaño del mercado pierde peso frente al momento en que se activan energía, tierra, conectividad y logística.
Jalisco representa la integración entre manufactura y logística urbana con ocupación anticipada. Hidalgo refleja expansión bajo contratos cerrados en un entorno de baja disponibilidad. Mazatlán introduce un modelo portuario-industrial con infraestructura fiscal integrada y colocación previa a la operación.
En contraste, los mercados de mayor inventario como Nuevo León, Tijuana y Juárez-Chihuahua concentran más del 60% del stock industrial del país. Su dinámica sigue siendo sólida, pero la expansión de nueva oferta depende de variables que no crecen al mismo ritmo que la demanda, como energía y agua, lo que introduce una condición de tiempo en la absorción.
“Nuevo León, Tijuana y Chihuahua van a absorber, pero la infraestructura básica ya no escala al ritmo de los metros cuadrados. Es una variable de timing”, añadió la analista de Spot2.mx.
