El crédito hipotecario tendrá varios limitantes, empezando por la debilidad y encarecimiento de la oferta que se está generando de vivienda nueva y el encarecimiento generalizado de la vivienda usada
Por Horacio Urbano
Cuando soplan vientos favorables para el financiamiento inmobiliario, soplan también buenos vientos para un ecosistema relacionado con la producción de vivienda que involucra a 37 ramas de la economía, genera 3 millones de empleos y puede representar hasta 7% del PIB.
AsÍ que si queremos entender lo que pueda pasar este año con el sector inmobiliario y las 37 ramas productivas que en él intervienen, toca analizar este 2026 a partir de los retos y oportunidades del financiamiento a la vivienda.
Pero para entender los motores de este ecosistema, hay que empezar por recordar que la industria inmobiliaria tiene una dependencia crediticia extrema, y que para atender esa necesidad la banca tiene dos poderosas líneas de crédito hipotecario.
La primera, empresarial de corto plazo, mejor conocido como Crédito Puente, destinado a que los desarrolladores de vivienda puedan financiar la construcción de sus proyectos, y el mas conocido por todos, el personal de largo plazo, que permite que una persona (o personas) pueda comprar, construir o remodelar su casa, o, incluso, obtener liquidez dejando su inmueble en garantía.
Y por supuesto, los desarrolladores pueden además contar con diferentes líneas de financiamiento para capital de trabajo.
Claro, el desempeño del crédito hipotecario está intrínsecamente ligado al desempeño del sector inmobiliario y al desarrollo de vivienda, que no son lo mismo, porque el negocio inmobiliario se limita a la comercialización e implica la posibilidad de vender viviendas nuevas o usadas, en tanto que la industria del desarrollo se define por la producción de desarrollos habitacionales y la comercializacion de los mismos.
Vaya pues, el profesional inmobiliario comercializa las viviendas que un tercero le dé a vender, y el desarrollador solo vende las viviendas que produce, en ambos casos, respaldando esas operaciones con una hipoteca.
Y sin embargo, bajo las actuales condiciones, lo más probable es que este año el desempeño del crédito hipotecario sea mejor que el del sector inmobiliario y el desarrollo de vivienda.
Cabe también suponer, que el crédito hipotecario personal tendrá un mejor 2026 que el Crédito Puente.
Vamos por partes y empecemos por decir que la colocación de crédito hipotecario tendrá varios limitantes, empezando por la debilidad y encarecimiento de la oferta que se está generando de vivienda nueva, y el encarecimiento generalizado de la vivienda usada, que se traducen en que durante los años recientes los números de la banca no crecen en número de créditos hipotecarios otorgados, en tanto que sí reflejan alzas tanto en su monto colocado, como en un ticket promedio que ya se ubica en 2.4 millones de pesos.
Vaya, la banca coloca menos créditos, pero de mayores montos.
En lo que respecta a los créditos hipotecarios (y no hipotecarios) destinados a financiar la producción, cabe esperar números muy parecidos a los de los años recientes en materia de Crédito Puente, con algún posible impacto positivo generado por el programa de Vivienda para el Bienestar, que si bien no requiere Créditos Puente, sí podría requerir fuentes complementarias de financiamiento para capital de trabajo.
Y como muchos tienen la inquietud de lo que pueda pasar con las tasas de interés, empecemos por decir que este año no se esperan bajas significativas en las que aplican para los créditos hipotecarios individuales, que, ojo, están referenciadas al M10, un bono a 10 años, y no a las tasas de referencia de Banco de México, que esas sí que se espera sigan bajando a lo largo de este año.
Así que no hay que contar en una bajada de tasas, pero lo que sí hay que esperar, es que el encarecimiento y la debilidad de la oferta, limiten el número de posibles compradores y sujetos de crédito
Donde sí que habrá ajustes a la baja en tasas, es en los créditos hipotecarios (y no hipotecarios) destinados a financiar a los desarrolladores de vivienda, ya que para estos si aplican las tasas de referencia de Banco de México.
En lo que respecta al crédito personal los retos estarán en encontrar clientes que puedan y quieran comprar las viviendas -cada vez más escasas y caras- que les ofrece el mercado, en tanto que para el crédito a los desarrolladores, los retos estarán en que se acelere el inicio de nuevos proyectos y en encontrar fórmulas para participar en el programa de Vivienda para el Bienestar.
A ver… Todas las capacidades y la voluntad del sistema financiero están…
Veremos si existen condiciones que permitan aprovecharlas… Y esa es chamba del gobierno…
Que no se olvide… El crédito es un motor que hay que saber mantener encendido.
Elevan calificaciones a Vinte
Ojo ahí. Standard and Poor’s no solo elevó la calificación crediticia de Vinte, sino que anticipó que en los próximos meses podría otorgarle una nueva alza a sus notas.
La calificadora llevó la calificación crediticia de Vinte de ‘mxA’, hasta ‘mxA+’, justificando su decisión con la solidez financiera y operativa de la viviendera que preside Sergio Leal Aguirre.
Esto hace más que evidente que el mercado ha tomado muy bien las recientes operaciones con que Vinte adquirió Javer y Derex, ganando con ello nuevos mercados y capacidades operativas, y refleja también el haber liquidado en forma anticipada deuda vinculada con Javer, lo que aunado a la buena generación de efectivo producto de sus ventas, se ve reflejado en una posición de liquidez bastante fuerte.
Pasos muy firmes de la viviendera, que de acuerdo con la calificadora, podrían provocar que en los siguientes meses se haga un nuevo ajuste a la alza a su calificación crediticia.
¡Estamos buscando innovadores!
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Dejo aquí la liga para que descarguen la Edición Especial de la revista Vivienda, que tiene como tema central la crónica de la primera edición de Liga Inmobiliaria y Think Tank Inmobiliario.
Contamos con ustedes
Estén muy atentos a lo que en este nuevo año estaremos haciendo desde Centro Urbano y gracias a una red de valiosísimos aliados.
La idea es modelar un ecosistema que permita incidir positivamente en los diferentes temas relacionados con ciudades, desarrollo inmobiliario y vivienda, con base en un modelo anclado en tres ejes: Análisis + Vinculación + Comunicación.
Se pueden sumar desde sus empresas e instituciones o en lo individual, para formar parte de nuestras comunidades y participar en nuestros diferentes ejercicios.
Por supuesto, tendremos la 25 edición del Premio Hombres y Mujeres de la Casa y su modelo de comunidad.
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