La vivienda premium en zonas de playa está más enfocada a un público internacional, dejando de lado a los segmentos medios para trabajadores turísticos
De acuerdo con 4S Real Estate, las tres principales zonas de playa del país: Riviera Maya, Puerto Vallarta y Los Cabos, enfrentan un desbalance en la oferta de vivienda, ya que la mayor parte de su inventario se concentra en los segmentos más altos, con muy pocas unidades tradicionales.
A través del Panorama Inmobiliario The Talks México 2025 Edición Playas, Arturo Garcidueñas, regional partner Mx/Sureste de 4S Real Estate, destacó que los segmentos premium, premium plus y residencial plus lideran la construcción y absorción de vivienda.
“La distribución por segmentos en estas ciudades de playa que han venido en crecimiento está bastante desbalanceada. Vemos como hay una concentración importante entre los segmentos altos de vivienda, la parte premium y premium plus en prácticamente las tres zonas”, comentó.
Luis Delgadillo, regional partner Mx/Noroeste de 4S Real Estate, indicó que en la zona de Los Cabos hay una concentración del 70% del inventario en producto premium, el cual va de la mano con el interés de ofrecer una amplia oferta al cliente americano o internacional.
Por su parte, Arturo González, regional partner Mx/Occidente, indicó que si bien, estos segmentos altos presentan un buen comportamiento, es necesario que los mercados también atiendan las necesidades de vivienda de los segmentos tradicionales.
“Los segmentos altos del premium y de premium plus son los que mejor desempeño están teniendo en lo general las tres zonas. Porque la oferta que está llegando empieza a ser mucho más interesante para clientes del tipo inversionista y las absorciones en los segmentos premium plus incluso tienden a ser bastante altas, siendo producto de un ticket bastante elevado. Sigue habiendo un apetito importantísimo en las tres zonas en este tipo producto, simplemente hay que empezar a pensar como cubrir ciertos huecos y necesidades en otros segmentos”, comentó.
Segmentos tradicionales, oportunidad del sector
Garcidueñas reconoció que las causas de este desbalance son el costo de la tierra, el poco acceso a ella y la buena absorción de los segmentos altos, lo que entorpece la comercialización de vivienda más económica.
“La parte residencial y media está desatendida. Necesitamos ese producto medio, se requiere ese producto de este segmento y desafortunadamente las condiciones de los precios, tasas de interés, la parte del valor de las tierras son factores que ya no nos permiten generar este tipo de producto en donde la pirámide poblacional tiene una densidad brutal y tenemos ese desbalance en ese sentido”, explicó.
En Los Cabos, Delgadillo destacó que cada vez llegan más trabajadores a la zona, sobre todo turísticos, quienes no pueden acceder a una vivienda debido a los costos tan elevados.
“El problema lo estamos viendo en Los Cabos, que los desarrolladores dicen ‘hace vivienda para los trabajadores’. La gente que está viviendo del centro del país a trabajar en los hoteles no tienen donde vivir, y hablo desde el director del hotel hasta los trabajadores generales, quienes no pueden adquirir vivienda”, indicó.
Asimismo, González señaló que actualmente Puerto Vallarta no cuenta con inventario tradicional y, en lugar de cubrir este desabasto, el mercado se ha enfocado en crear desarrollos cada vez más costosos.
“En Vallarta no tenemos un producto medio, es un producto que nos hace falta muchísimo. Vemos un crecimiento en la absorción de los proyectos premium y premium plus. Creemos que esos son segmentos que Vallarta no los tenía pero que hoy vemos proyectos muy caros que se están construyendo en la zona y se están absorbiendo”, detalló.
Viviendas en playa superan los 100,000 pesos por m²
En este contexto, Daniel Blum regional partner Mx/Occidente, apuntó que existen diversos factores que han impulsado el encarecimiento de la vivienda, al grado de que Puerto Vallarta ha llegado a precios históricos.
“Estamos viendo que los costos de construcción y de la tierra, sumado a la falta de tierra, eleva cada vez más el precio promedio de venta de las unidades, así como el precio promedio por metro cuadrado. En Puerto Vallarta estamos llegado a costos nunca visto, estamos acercándonos a niveles vistos en Los Cabos en los segmentos premium, premium plus y residencial”, señaló.
Al respecto, Garcidueñas destacó que en las tres zonas de playa los incrementos han subido de tal forma que existen puntos donde se superan los 100,000 pesos por metro cuadrado (m²)
“En zonas como Tulum, Los Cabos e incluso Vallarta se encuentran costos por encima de los 100,000 pesos por m². El reto es ver que en segmentos como el residencial y el residencial plus ya estamos llegando a niveles de precios por metro cuadrado muy elevados en donde el producto acaba contrayéndose metrajes, con precios por metro muy elevados para lograr el ticket que el mercado puede estar ofertando en esos segmentos”, señaló.
Finalmente, Blum indicó que el incremento en el costo también ha impactado en el desbalance de los segmentos, ya que, por el precio, un inventario puede moverse a otro segmento, aunque no corresponda por características.
“De repente se considera un producto residencial plus, pero solamente por los metrajes y el precio promedio de metro cuadrado brinca a un segmento premium, y no significa que es un producto premium, sino que el tema del costo y los tamaños están mal enfocado”, concluyó.
