Por Alberto Saracho*
La transformación que está experimentando la industria derivada, por ejemplo, de los imparables avances tecnológicos o de los constantes cambios en las preferencias y comportamientos de los usuarios, así como de factores externos como las tensiones geopolíticas, los altos índices de las tasas de interés, la incierta variación de la inflación, o inclusive el cambio climático, han obligado a los inversionistas y operadores inmobiliarios a hacer frente a una nueva realidad: hoy, puede suceder que, si los desarrolladores construyen un inmueble, nadie lo compre o habite. Este cambio fundamental requiere de la adopción de nuevas reglas para crear una estrategia adecuada para el nuevo mercado:
Crear soluciones para clientes, no sólo espacios físicos.
Como resultado de tres años consecutivos de más espacio desocupado que alquilado, durante ese periodo de tiempo se dispuso de un espacio neto de oficinas de 125 millones de pies cuadrados en los Estados Unidos y el Reino Unido combinados.
Las presiones competitivas obligan a los propietarios y agentes de bienes raíces repensar su propósito. En el reporte The Future of the Workplace que publicó McKinsey en 2022, señala que para ser un jugador clave es necesario ayudar a los inquilinos a crear lugares de trabajo que confieran una ventaja competitiva. La dirección hacia la resolución de problemas requiere un nuevo modelo operativo, nuevos talentos y capacidades, y nuevos usos de la tecnología más cercanos a las necesidades de los potenciales clientes.
Encontrar oportunidades de creación de valor a lo largo del ciclo de vida de un proyecto apalancándose en tecnología
En la década anterior a la pandemia era necesaria para obtener rendimientos superiores una negociación experta, realizar las compras correctas, llevar a cabo modestas mejoras operativas y aprovechar las tasas de capitalización de los contratos, lo que generalmente se traducía en grandes rendimientos.
Actualmente, el énfasis en realizar las compras adecuadas se mantiene; sin embargo, el entorno actual se debe enfocar en las operaciones, un área que cada vez más se ha vuelto más competitivo. De acuerdo con el NYT en su artículo “Seeking an Edge, developers and investors turn to protech”, convertirse en propietario de una plataforma operativa es una forma estratégica en la que los jugadores más grandes aprovechan su escala y aumentan los rendimientos. Las plataformas facilitan una experiencia consistente y permiten realizar inversiones apalancadas en tecnología.
Adoptar la sostenibilidad como una oportunidad, no como un proceso de cumplimiento
Los temas ambientales y sociales, en particular la sustentabilidad, se han convertido en creadores de valor. Los actores inmobiliarios pueden pensar en abordarla de diferentes maneras, descarbonizando sus edificios, por ejemplo, o construyendo nuevos negocios relacionados a ella. Cada uno de estos requerirá herramientas digitales y analíticas de vanguardia.
Además de la creación de valor, los desarrolladores y propietarios que no consideran tanto el riesgo físico creciente (como las inundaciones), como el riesgo de transición (como las regulaciones), pueden subestimar la expansión de la tasa de capitalización, el costo de reducir las emisiones, o ambos.
En conclusión, los cambios fundamentales en el comportamiento, la mentalidad y las condiciones económicas actuales, están creando una era de transformación en el sector inmobiliario. Aquellos que acepten los desafíos, reconsiderando lo que exige el mercado, qué tecnologías se requieren y cómo utilizar nuevos talentos, se posicionarán para el éxito.
Este texto se incluye en la edición Mayo-Junio 2023 de la Revista Inversión Inmobiliaria
Este texto se incluye en la edición Mayo-Junio 2023 de la Revista Inversión Inmobiliaria
*Alberto Saracho,
Socio, McKinsey & Company
