Si bien la demanda marcha bien, uno de los retos para los siguientes años tiene que ver con impulsar la vivienda social
Para la industria de la vivienda, 2021 se perfila como un año que cerrará con números positivos en materia de ventas. Y es que, los pronósticos indican que el sector terminará el ejercicio con un aumento de hasta 4% en el número de unidades nuevas colocadas.
De acuerdo con Gonzalo Méndez Dávalos, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), 2021 será un año con crecimiento moderado. Sin embargo, dijo, el elemento a destacar es que el sector se mantiene con paso positivo y en el camino de seguir como un motor de la recuperación económica nacional.
En entrevista, el representante de los desarrolladores aseguró que aunque el año que está por concluir ha sido complejo, la industria ha demostrado resiliencia. Específicamente comentó que los desarrolladores esperan colocar hasta 229,000 viviendas nuevas.
“Vamos a tener un cierre moderadamente bueno dada las condiciones que hemos tenido este año. Me parece que va a ser un poco mejor el año 2020. No obstante, 2020 fue un año que nos sorprendió a todos siendo un buen año para la colocación de vivienda, ya que comparando 2019 contra 2020, tuvimos nada mas un decremento en la colocación de vivienda nueva de 8 por ciento.
“Este año estamos esperando colocar alrededor de 228,000 o 229,000 viviendas nuevas, eso significa un crecimiento contra el año inmediato anterior de entre 3.5% a un 4%”, comentó.
Dinámica por segmento
Sobre el panorama por tipo de vivienda y regiones, Gonzalo Méndez explicó que la vivienda media y media-residencial ha sido la de mejor desempeño. En ese sentido, mencionó, uno de los grandes retos es impulsar la oferta de vivienda en el segmento social.
Por otro lado, en cuanto al desempeño por zonas, el Presidente de Canadevi indicó que regiones como el norte y el Centro-Bajío han destacado, no sólo por mantener el paso, sino por lograr resultados por arriba de lo observado en 2020.
“Te diría que estados como Nuevo León, Chihuahua, Tamaulipas, son estados que van muy bien y que seguramente volverán a tener un cierre mejor que el año inmediato anterior.
“También el corredor Centro-Bajío tiene un gran desempeño; habló del estado de Jalisco, de Guanajuato, de Querétaro, Aguascalientes, incluyendo también San Luis Potosí que muestran un desempeño favorable. Estas entidades seguro también tendrán un año que estará por arriba del año anterior inmediato. Y con respecto al tipo de vivienda, la vivienda que va entre los 800,000 a los 2 millones de pesos, depende la región, esa es la que tiene un mayor dinamismo en el país”, expuso.
El desafío de producir vivienda social
Hacia el panorama 2022, Gonzalo Méndez reiteró que uno de los mayores retos que se presentan para la industria tiene que ver con detonar la oferta de vivienda social. Sin embargo, consideró, para el año que estará por comenzar no se perciben las señales que den pauta a generar las condiciones y desarrollar este tipo de vivienda.
Al respecto, el Presidente de Canadevi recordó que al menos en los últimos 7 años, el reto de la vivienda social ha crecido. Recordó que hoy en día, no se tienen las condiciones para que los desarrolladores puedan producir la vivienda que atienda a la población que menos gana.
“Ciertamente, la vivienda social ha tenido una caída en los últimos siete años de manera muy importante. Esto no es decepción ahora. No tendremos un buen año este 2021 y no vemos las condiciones para que pueda haber un año 2022 con una buena penetración para atender el segmento menos favorecido”, declaró.
Transformación
Sobre el tema, Gonzalo Méndez detalló que para poder entrar al reto de producir vivienda social, se deben generar una serie de cambios importantes. No obstante, dijo, uno de los mayores desafíos que presenta la industria tiene que ver con el aumento en los costos de construcción.
“La vivienda ha tenido un incremento en los insumos de manera sustancial; ha habido insumos que inclusive han sobrepasado el 50% de los costos en el mercado, como en algunos momentos ha sido el propio acero, el concreto, el cemento, aunque no con incrementos tan fuertes, y el cobre. Entonces, esto ha provocado que el costo de producción de las viviendas se haya incrementado.
“Lo que nos platica SHF, es que se observa un incremento de 7% en el valor de la vivienda dependiendo la región. En promedio hablamos de un 6% y en los insumos traemos una inflación de manera generalizada por arriba del 30%. En ese escenario, es muy complejo que podamos vender, podamos construir o podamos entregar una vivienda social a la gente menos favorecida; y mas aún que no tienen el complemento para adquirir esa vivienda”, señaló.
El papel del subsidio
Gonzalo Méndez añadió que otro de los desafíos que se presenta, es que a pesar de los esfuerzos que se han hecho para ampliar el acceso al crédito, aún hay familias que no cuentan con financiamiento suficiente para comprar una casa.
“Evidentemente lo que observamos es que en lo que toca a la vivienda formal, el nivel de créditos que tiene la gente que gana menos de 2.8 UMAs no es suficiente para adquirir la vivienda que hoy está ofertada en el mercado”, puntualizó.
Para atender este elemento en particular, Méndez Dávalos señaló que resulta importante evaluar la posibilidad de ofrecer subsidio a los trabajadores que menos ganan. Detalló que si bien la estrategia federal no lo contempla, los estados podrían jugar un papel importante en ese camino.
“Vemos un escenario muy complejo para que la gente que menos gana pueda adquirir una vivienda; por eso también el ritmo de la vivienda social ha ido desacelerándose de manera muy importante. ¿Qué podemos hacer para poder contrarrestar esto? Bueno, el propio Infonavit ya ha hecho algunas cuestiones como el programa Unamos Créditos. Esto ha mitigado parte de la problemática, pero no es suficiente (…)
“Hay algunos ejemplos de estados, de los gobiernos estatales que han puesto recursos financieros para poder subsidiar la vivienda social con un apoyo al frente. Estados como Guanajuato, Puebla, como Yucatán o Zacatecas lo han hecho muy bien. Entonces, con la conjunción de muchos esfuerzos podríamos volver a pensar que pudiéramos atender a la vivienda social”, indicó.
Trabajo conjunto
Aunado a lo anterior, Méndez Dávalos señaló que para avanzar en el tema de la vivienda social, también es necesario sumar esfuerzos con las autoridades locales. Sobre todo, indicó, atender temas como la tramitología y la redensificación. El objetivo, manifestó, tiene que ser generar los mecanismo que impulsen la ecuación correcta y que den pauta a que los desarrolladores a producir vivienda social.
“¿Qué creo que debemos hacer todos en conjunto? Me parece que empezar por los propios reglamentos municipales en algunas ciudades, donde lo que es necesario es que puedas densificar las manchas urbanas; que podamos hacer la vivienda intraurbana, vertical y densificada.
“¿Y qué se puede hacer? Lo que se hace en algunos países: en un sitio donde tu podías hacer 60 viviendas o departamentos, que te permitan hacer 200. Y si haces 200 departamentos, que se genere el compromiso que de esos 200 departamentos cuando menos un 40% o 50% sea vivienda social; y que permita que la venta de 100 viviendas subsidie a las otras 100 que tu vendes a un menor valor”.
En tal sentido, dijo, un par de elementos que se deben evaluar para detonar la vivienda social tiene que ver con el costo de licencias y derechos en municipios; así como quitar la obligatoriedad de incorporar cajones de estacionamiento.
“Debemos pensar en modificar los reglamentos municipales donde te piden un lugar para automóvil por departamento. Mucha de esta gente se mueve en transporte público urbano, entonces no necesariamente ocupa un vehículo. A pesar de eso, te hacen incluir manchas de concreto para que sirvan como estacionamiento.
“Si esto pudiera ser no exigible, tú puedes destinar esos recursos para hacer un mejor departamento, más amplio. También en la conjunción de esfuerzos, se podría analizar que los municipios pudieran disminuir el costo de las licencias”.
Este texto se incluye en la edición 133 de Revista Vivienda
