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Perspectivas 2023

Perspectivas 2023 | En la opinión de | Opinión | Vivienda |

Por Enrique Vainer*

 

El 2023 representa para los desarrolladores de vivienda un año de retos y de oportunidades, en primer lugar mencionaré las tasas de interés que han subido de manera importante, aumentando por un lado el costo del dinero en una industria muy apalancada y por otro lado, empieza a incidir, aunque paulatinamente, en los créditos bancarios para compra de vivienda; en segundo lugar la inflación, que hace subir los precios de los materiales de construcción y los de la tierra. Ambos conceptos encarecen la producción de vivienda y la alejan de la capacidad de compra y de crédito bancario de parte importante de la demanda. Por otro lado, hay que estar pendientes del fantasma de una recesión internacional y su posible impacto en nuestro País.

El que la inflación empiece a ceder y que a mediano y largo plazo existan proyecciones de reducción de la misma, permitirá que las tasas de interés a los créditos hipotecarios tengan mayor estabilidad, no así en caso contrario, lo cual no sería una buena noticia para el sector.

Dentro de nuestras perspectivas identificamos una serie de oportunidades que consideramos jugarán de manera positiva en la vivienda y que amplían las posibilidades a mas personas de hacerse de una casa propia, a medida enunciativa y no limitativa menciono las siguientes:

• Habrá un mayor número de personas con capacidad para comprar vivienda, debido principalmente al aumento en el número en los empleos generados y al incremento a los salarios mínimos, pero sobre todo en lo que respecta al Infonavit por los cambios realizados a sus tablas de otorgamiento de crédito, donde además de ajustes actuariales a las mismas, se incrementa la edad laboral de los derechohabientes a 70 años, lo que implica extensión de plazo y mejores montos de crédito, cabe mencionar también que las tasas de interés no se han incrementado en los créditos que otorgan las Onavis.

• El monto máximo de crédito a derechohabientes del Infonavit en el segmento mas alto asciende a $2,407,342 y abre nuevas posibilidades en compras individuales o mancomunadas a un mayor numero de personas.

• Esquemas como “Unamos Crédito” y “Crédito Infonavit mas Crédito Bancario” tendrán un año de consolidación y en la medida que se vayan combinando con los demás productos crediticios del Infonavit y la banca, la colocación tenderá a subir.

• El Crédito para compra de terreno de Infonavit abre un canal mas de atención con su producto “crediterreno”
• Tanto en las Onavis como la banca continúan fluyendo con agilidad los recursos para créditos de vivienda.

• El Fovissste implementó un esquema de inscripción continua de créditos que generará menos desperfilamientos, menos tiempos perdidos y por ende un menor impacto en el costo financiero del oferente de vivienda
• La hipoteca digital podrá dar acceso a una vivienda a un segmento de la población que hoy la tiene limitada su posibilidad de crédito.

• El RUV reporta una baja oferta de vivienda en relación a periodos anteriores, lo que representa una ventana de oportunidad para quien tenga la capacidad de producción correspondiente
Uno de los principales retos es que quien necesita una vivienda la pueda comprar, al respecto se tendrá que trabajar en las siguientes vertientes:

• Con autoridades en los tres niveles de gobierno, incluyendo CFE y las Onavis para desregular y/o reducir tiempos en tramites y procesos internos que generan costos ocultos que a nadie benefician y que limitan a cierto segmento de la población el acceso a una vivienda y a otro a comprar una vivienda de características menores a las que hubiera podido adquirir de no existir dichos costos, principalmente financieros y administrativos por ineficiencias, sobrerregulación o procesos obsoletos.

• El Automatizar tramites y pagos de impuestos y derechos, disminuye la discrecionalidad y reduce tiempos de los mismos, durante los tiempos de pandemia, en algunos municipios se llegó a dar un gran avance en este rubro, permitiendo seguir con los procesos sin que fuera necesario ir de manera presencial a oficinas gubernamentales, sin embargo, en muchos otros casos no hubo avance y aun se requiere ir a ventanillas a realizar tramites o pagos que pudieran automatizarse.

• Banca y Onavis tendrán que ser mas proactivas promoviendo entre sus clientes y derechohabientes las oportunidades que implica hacerse de un bien inmueble en época inflacionaria aprovechando aun la bondad de sus productos y de las actuales tasas de interés a créditos hipotecarios.

• Desgravar, la vivienda no debe verse con fines recaudatorios, sobre todo la de menor valor, los derechos que se cobren deben ser igual al costo de la contraprestacion por el servicio recibido.

• Explorar la posibilidad de apoyos a compradores de vivienda de los segmentos menos favorecidos.

En la medida que mas vivienda formal se genere, mas gente contará con un lugar digno donde vivir, las Onavis llegarán a mejores metas, los bancos colocarán mas recursos, los tres niveles de gobierno tendrán mas recursos y menos informalidad y los desarrolladores llegaran a sus metas, en resumen, todos los participantes en el sector tenemos un fin común, la generación de vivienda formal.

Independientemente de los avances que se puedan dar en las diferentes dependencias y organismos que intervienen en el sector, quien logre adecuar sus prototipos, reducir tiempos para tener un menor impacto financiero, lograr buenas negociaciones con proveedores, conocer adecuadamente la multiplicidad de esquemas de crédito para compra de vivienda y reducir costos internos, entre otras cosas, será quien tenga una mejor colocación de su oferta y un mas exitoso 2023.

*Enrique Vainer 

Director General de Grupo Sadasi

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