Por Héctor Galeano Inclán*
La costumbre en el mercado inmobiliario es que la totalidad de los gastos de escrituración corre por cuenta del comprador. Por gastos de escrituración entendemos normalmente el impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio); derechos de registro público; derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, etc.); erogaciones (pago a gestores, traslados, viáticos, etc.) y finalmente los honorarios del notario.
No obstante lo anterior puede darse el supuesto de que el vendedor (o algún otro tipo de enajenante) tenga que pagar el Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes. Este impuesto sólo lo pagan las personas físicas y en muchos casos lo tiene que retener el notario. En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas (no abordamos todos los casos, por la complejidad que tienen, pero su notario podrá asesorarle al respecto).
Para ser claros dejemos establecido que -en principio- cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, está obligada a pagar el Impuesto Sobre la Renta.
Nuestro legislador ha establecido a este respecto una serie de excepciones al caso, que se concretan en exenciones y deducciones.
Con la exención no se paga el impuesto, con la deducción se señalan legalmente gastos que se restan al ingreso para disminuir la ganancia y en consecuencia pagar un Impuesto menor.
Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la enajenación de Casa Habitación hasta por un monto de 700,000 Udis, por persona siempre que acredite ser precisamente su casa con los siguientes documentos:
- Recibos de luz.
- Recibos de teléfono.
- Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
- Credencial para votar con el domicilio indicado.
En todos estos casos el documento podrá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o de sus descendientes.
Por lo anterior resulta fundamental que, desde que adquirimos un inmueble, obtengamos uno o de preferencia más de estos documentos, para en un futuro poder exentar.
Otro dato importante es que sólo se puede exentar una vez cada 5 años.
Por otro lado, en los casos en que no puedo exentar (por ya haberlo hecho otra vez, o por no estar en el monto o no ser casa habitación), para calcular el impuesto correspondiente, puedo ocupar diversos conceptos deducibles. A continuación explicamos lo anterior:
El ISR grava la ganancia. La ganancia son los ingresos menos las deducciones. El ingreso es la cantidad en la que se vende un inmueble. Las deducciones son gastos que hice que merma mi ganancia. De esta forma, si yo vendo en 1,000,000 de pesos y deduzco 800,000 pesos la base para el cálculo del impuesto serán 200,000 pesos y para el cálculo del impuesto se aplica un procedimiento complejo que es responsabilidad del notario.
Lo importante para este artículo es saber cuáles son los deducibles y de esta manera estar preparado para algún día deducir lo más posible dentro del marco legal. Los conceptos son los siguientes.
COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN (lo que al vendedor le costó adquirir). Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente, y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario con dicha información (por ello es fundamental asegurarse de contar con ese documento, pues de lo contrario no se puede deducir.
INVERSIONES EN CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y AMPLIACIONES. Se acreditan con las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso sólo a 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla, y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
GASTOS NOTARIALES. A estos ya nos referíamos al principio y se acreditan con la factura correspondiente.
COMISIONES Y MEDIACIONES. Esto se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. A este respecto la recomendación es exigir la factura, pues si no se cuenta con ella, no habrá deducibilidad de este concepto.
Hecho este breve resumen, es recomendable preguntar al notario por todo ello desde la adquisición del inmueble y no esperarse hasta la venta, pues en ese momento tal vez ya no se puedan conseguir los documentos necesarios.
* Héctor Galeano Inclán
Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano
Twitter: @notariadomex
