Por Carlos López Jones*
Finalmente llegaron a la Bolsa Mexicana de Valores los Fideicomisos Hipotecarios. Conocidos como “Mortgage REITs” en Estados Unidos, son instrumentos de inversión muy atractivos para todos los involucrados, como Bancos, Agentes Colocadores y pequeños inversionistas que han encontrado buenos rendimientos.
A diferencia de una FIBRA que es un Fideicomiso que adquiere inmuebles que renta y cuyos ingresos se basan en las rentas, en el caso de los Fideicomisos Hipotecarios, éstos no adquieren inmuebles sino un porcentaje de las hipotecas que han sido otorgadas o generadas por algún banco o institución. En México el primer Fideicomiso Hipotecario que llega a la BMV se llama FHIPO e inicia con hipotecas de Infonavit, pero en los próximos meses, adquirirán derechos de hipotecas generados por Bancos Comerciales.
Dada su naturaleza, los Fideicomisos Hipotecarios obtienen sus ingresos de los intereses que pagan las hipotecas que adquieren, y reparten dividendos cada tres meses a sus accionistas por el equivalente al 95 por ciento de los mismos, y el 5 por ciento restante lo usan para sus gastos de operación.
La arquitectura es la siguiente. Un Fideicomiso Hipotecario, se acerca con un Banco o Institución y le ofrece que a través de dicho instrumento, los inversionistas adquieran derechos hipotecarios sobre hipotecas ya generadas en operación. En el caso de FHIPO, tiene 55 por ciento de hipotecas de Infonavit de un sub programa llamado Infonavit Total. Al vender Infonavit 55 por ciento de sus hipotecas, obtiene recursos frescos que usará para generar nuevas hipotecas que en un futuro, podrá vender parte de los derechos a FHIPO u otro Fideicomiso Hipotecario.
El objetivo de no obtener el 100 por ciento de las mismas, es que el Infonavit sigue operando las hipotecas ante sus clientes o afiliados y les sigue cobrando y se hace responsable del impago de aquéllas que caigan en mora, ya sea reemplazando el pago o bien, sustituyendo dicha hipoteca con otra similar. Si el cliente final decidiera pagar en su totalidad la misma, depositará al Infonavit el saldo insoluto de la misma, liquidará su hipoteca al 100 por ciento, y el 55 por ciento de dicho pago, se le otorgará a FHIPO quien muy probablemente comprará otra hipoteca similar al Infonavit para seguir recibiendo intereses por el pago de la misma.
Utilidad esperada
Los Fideicomisos Hipotecarios, operan como cualquier otra emisora en la Bolsa Mexicana de Valores, por lo que pueden tener incrementos o caídas en sus precios. En el caso de FHIPO, esta emisora inició cotizaciones el pasado 5 de noviembre en 24.95 pesos y cerró en 24.87 pesos este viernes 21 de noviembre.
La otra vertiente de rendimientos es el pago trimestral de dividendos, equivalente al 95 por ciento de los intereses recibidos que se reparten entre el total de accionistas del Fideicomiso. El programa de Infonavit Total, tiene una tasa hipotecaria de 9.10 por ciento y cada año sube conforme al Salario Mínimo, por lo que estamos hablando una tasa nominal de entre 13 y 14 por ciento.
Valuar un Fideicomiso Hipotecario no es algo sencillo. Se deben valuar ambos riesgos, por un lado que tanto puede subir o bajar el precio de la emisora y además, valuar el valor de los dividendos en forma anual. En teoría, el próximo año, FHIPO por ejemplo debería dar cuatro cupones trimestrales con un valor aproximado de 60 centavos cada uno, para sumar 2.40 por acción, lo que significaría un rendimiento de 9.50 por ciento, sí el valor de la emisora fuera de 25.00 pesos todo el año
Ahora bien, sí la emisora baja a 20.00 pesos, esos 2.40 serán 12 por ciento, pero sí sube a 30 pesos, los mismos 2.40 serán 8 por ciento de rendimiento.
Fuente de financiamiento
Los Fideicomisos Hipotecarios son muy atractivos para los Bancos e Instituciones que dan hipotecas, porque acceden a recursos frescos rápidamente, no pierden dinero al traspasar derechos hipotecarios y se hace de forma transparente la capitalización del Banco o Institución.
Para el inversionista de largo plazo la política de dividendos agresiva cada tres meses, sin importar lo que pase con la economía, las hace muy atractivas porque ofrecen un rendimiento “asegurado” aunque como cualquier inversión conlleva riesgos. Esa política de dividendos, provoca que el precio de la misma, no baje mucho de precio, ya que al bajar mucho, atrae rápidamente a inversionistas que buscan buenos rendimientos en el largo plazo.
Perspectivas:
De momento es una inversión especulativa porque desconocemos el monto de los dividendos que pueda dar este primer Fideicomiso Hipotecario. De ser un éxito como todo hace suponer, veremos en 2015 varios Bancos que duplicarán el modelo para capitalizarse rápida y eficazmente, aunque no es un instrumento de inversión como la renta de un inmueble que conlleva otros beneficios y riesgos.
*Carlos López Jones
@Carloslopezjone
Editor en Jefe www.tendencias.com.mx
