Expertos explicaron que, en un remate litigioso, no se adquiere una vivienda, sino derechos sobre una deuda hipotecaria
Los remates bancarios suelen promocionarse como una oportunidad para adquirir inmuebles con descuentos de hasta 70% respecto a su valor comercial. Sin embargo, detrás de estas ofertas existe un proceso legal que, de no comprenderse a fondo, puede representar pérdidas económicas para los compradores.
Durante un webinar organizado por MoradaUno, Santiago Morales, CEO de la empresa, y Mike Ramírez, fundador y director de M2, coincidieron en que uno de los principales errores es pensar que un remate hipotecario equivale a comprar una casa a precio de oportunidad, cuando en muchos casos lo que realmente se adquiere son derechos sobre un procedimiento judicial.
“Lo primero es entender qué no estás comprando. La mayoría de la gente cree que está comprando una propiedad con descuento, y no. Lo que realmente estás comprando es el derecho de sustituir al banco en alguna parte del proceso de recuperación hipotecaria”, explicó Ramírez.
Litigio y adjudicación, dos etapas con riesgos distintos
Durante la sesión, los especialistas explicaron que existen dos tipos principales de operaciones dentro de los remates hipotecarios: los litigiosos y los adjudicados, cada uno con características, plazos y riesgos distintos.
En los procesos litigiosos, el comprador adquiere el derecho de cobrar un crédito vencido y sustituye al acreedor dentro del juicio, por lo que el objetivo inicial no es quedarse con el inmueble, sino recuperar el adeudo.
En cambio, los adjudicados corresponden a inmuebles cuyo proceso judicial ya concluyó y cuya propiedad fue otorgada al acreedor por resolución judicial, aunque todavía pueden existir procedimientos pendientes para obtener la posesión física o concluir la escrituración.
Ramírez señaló que una de las principales confusiones en el mercado es que muchas publicaciones anuncian únicamente el valor de la vivienda, cuando el dato realmente relevante en un litigio es el monto del adeudo.
“Si estás comprando un litigio, lo primero que tienes que saber es cuánto debe. Lo que estás comprando es el crédito vencido, no la casa. Si mañana el deudor paga, lo único que recuperas es el monto del adeudo”, advirtió.
Expedientes mal revisados pueden retrasar la inversión durante años
Otro de los puntos centrales del webinar fue la importancia de revisar el expediente judicial antes de realizar cualquier inversión.
De acuerdo con los especialistas, errores procesales como un emplazamiento incorrecto o inconsistencias durante el juicio pueden dar lugar a amparos que obliguen a reponer el procedimiento, retrasando durante varios años la recuperación del inmueble.
Por ello, recomendaron que la revisión sea realizada por abogados especializados en litigios hipotecarios y no únicamente por asesores comerciales.
Ramírez explicó que incluso dentro de su empresa esta labor es realizada por abogados con décadas de experiencia en la materia.
“Yo no reviso los expedientes. Los revisa un director jurídico que tiene más de 25 años litigando remates hipotecarios. Puedes entender un expediente, pero no necesariamente detectar una falla procesal que después te cueste años de litigio”, comentó.
Costos ocultos también afectan la rentabilidad
Además de los aspectos legales, los especialistas señalaron que la rentabilidad de un remate puede verse afectada por gastos no previstos, como reparaciones mayores, adeudos de servicios públicos, mantenimiento del inmueble o impuestos derivados de los traslados de dominio.
Incluso en propiedades adjudicadas, advirtieron que los compradores deben verificar cuántos traslados de propiedad acumula el inmueble, ya que cada uno puede generar obligaciones fiscales adicionales al momento de escriturar.
Como recomendación final, los ponentes señalaron que cualquier inversionista o asesor inmobiliario debe identificar con claridad si el expediente corresponde a un litigio o a una adjudicación, conocer el monto real del adeudo y desconfiar de quienes no pueden explicar con precisión qué se está adquiriendo.
“Si el asesor no te puede decir si es un litigio o una adjudicación, desde ahí sabes que no tiene idea de lo que está vendiendo. Lo primero es entender exactamente qué estás comprando antes de invertir”, concluyó Ramírez.
