La construcción abriría espacio para más de un millón de créditos precalificados de Infonavit y 300 mil nuevos empleos; de lo contrario predios se podrían quedar 50 a 70 años inactivos
Ante la pausa que ordenó la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) a la nueva norma de ordenación urbana y la posibilidad que no se lleve a periodo extraordinario, Isaac Memun Elías, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) delegación Valle de México comenta para Centro Urbano la gravedad de que no se apruebe la Norma 26, pues se estaría comprometiendo el futuro.
“Son predios que se van a quedar entre 50 y 70 años y no se pueden reutilizar a mediano plazo. Se requeriría re densificar la ciudad. Una buena medida sería que elevar de cinco niveles y posiblemente serían seis, dadas las condiciones del subsuelo que tenemos en la Ciudad de México”, expone.
Memun Elías afirma que nuestra ciudad es de las más grandes del mundo, pero menos densa por metro cuadrado, como ejemplo cita a París, que tiene 300 habitantes por hectárea; Sao Paolo, con 80 habitantes por hectárea y Berlín, por arriba de los 200, mientras que en la capital del país, apenas son 40 habitantes por hectárea.
“La CDMX es ampliada, pero con muy poca densidad. Tenemos que abastecer de vivienda y darles una mejor calidad de vida; evitar hacinamientos, asentamientos irregulares. Es una misión que debemos tener todos”, enfatiza.
Memun Elías hizo un llamado a los asambleístas para abordar la temática de construcción de vivienda. “Hay que apoyar la vivienda A y B, que es vivienda social y popular. En el caso de la vivienda C, que pueda apoyar la vivienda de interés social. Necesitamos urgentemente alguna respuesta para poder atender a la ciudadanía, porque hoy en día la escasez de vivienda se ha acrecentado tremendamente”.
Según un reporte de BBVA Research, el sector de la construcción cayó en 2013, pero tuvo una leve mejoría en 2014 y se señala que en la Ciudad de México se atiende 30 por ciento de la demanda habilitada de vivienda ordenada debido a la escasez de suelo, originando especulación con los pocos terrenos normativamente permitidos, ocasionando que se aleje más la vivienda de aquellos que más la necesitan y reduciendo la calidad de vida.
De acuerdo con algunos desarrolladores de vivienda, en el DF se producían entre 10 mil y 21 mil unidades por año, pero desde 2014 el inventario descendió drásticamente en la capital. “En 2014 la construcción de vivienda se concentró en Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Guanajuato y Quintana Roo, con el 50 por ciento (comparado) con el DF que se encuentra en el lugar 23”, aseguran.
BBVA Research precisa que los estados con más hogares que accedieron al mercado de vivienda fueron Yucatán, Quintana Roo, Chihuahua, Puebla y Jalisco mientras el Distrito Federal se encuentra en el lugar 13.
Desarrolladores mencionan que hay cerca de un millón 500 mil derechohabientes precalificados, de los cuales 90 por ciento gana más de 22 mil pesos y pueden acceder a un crédito de entre 750 mil a un millón 500 mil pesos; sin embargo, no encuentran ofertas viables para ejercerlo dentro de la capital.
También muestran que la proyección del Infonavit para 2015 en el DF en vivienda es de 21 mil 790 créditos, pero las acciones serían aplicables a 3 mil 030 créditos, es decir, se atendería solamente el 13.9 por ciento de la demanda en la Ciudad de México, al margen de la discusión en la Asamblea Legislativa.
Ante tal situación, los desarrolladores proponen que la Norma de Ordenación 26 se reactive para uso de vivienda social. Además, de acuerdo al artículo 90 de la Ley Registral del Distrito Federal del 10 de enero de 2014, se puedan sancionar proyectos que no cumplan con las condiciones; desarrollar una Norma de Producción de Vivienda que detone segmentos de vivienda popular, media y residencial; la no edificación en suelos de uso patrimonial, pueblos originarios, ni zonas de riesgo; el reciclamiento de zonas subutilizadas; respetar anchos de calle, vialidad y transporte; aplicación de proyectos a lotes de 400 metros cuadrados y maximizar áreas libres con ventilación e iluminación, entre otros.
Saldo positivo con reformas
Con dicha propuesta se podrían desarrollar 50 mil viviendas en 3 años, se tendría una derrama de 75 mil millones de pesos, se crearían 300 mil empleos directos e indirectos y se aportarían 3 mil 375 millones de pesos tan solo por pago de derechos e impuestos.
Isidoro Dayán Tawil, director general de DIM Ingenieros y Arquitectos, ve la necesidad de dar prioridad a la vivienda vertical porque se trata de aprovechar mejor la infraestructura urbana existente y evitar que la gente tenga que comprar casas que estén muy alejadas de sus trabajos y escuelas.
“Hoy ya se habla de temas como densidad y usos mixtos. Toca ahora llevar estas políticas al ámbito regulatorio con el objetivo de crear condiciones que permitan, por ejemplo, reducir el impacto del costo del suelo urbano a fin de poder generar viviendas del menor costo posible para atender a los segmentos de menores ingresos. Por eso dejamos la mayor densificación posible para poder dejar buenas áreas verdes y de uso común en los desarrollos”, apuntó.
Para Juan Miguel Agudo, de Inmobiliaria 3 Mil, la Norma 26 ya había generado consenso, pues con ella “podías construir la vivienda del tamaño que el mercado decidiera o como promotor inmobiliario decidieras y no estuviera sujeto a una literal. Después de tantos años, Infonavit, Fovissste, notarios, bancos, promotores y desarrolladores nos pusimos de acuerdo y logramos utilizarla, pero se dieron abusos y entró en revisión desde hace dos años. La norma va detrás, siguiendo otras lógicas no urbanas ni correctas. Si algo hay que atender es la normatividad y las necesidades de la ciudad básicamente”.
Añade que para no cambiar los planes de cada una de las delegacionales, es mejor trabajar con una norma común a todas. “Por eso se buscaba cambiar la Norma 26 por la Norma 30 y 31; la Norma 30 daba en cuanto a vivienda social y con la Norma 31, para densidad”.
Entre las propuestas de la Cámara está el cambio al artículo 4 de la Norma de Ordenación General de Desarrollo Urbano, en la cual se propone que el área comprendida dentro del Circuito Interior tenga una zonificación H6/20 (de seis pisos con 20 por ciento de área recreativa); el segundo territorio entre Circuito Interior y Anillo Periférico, para que cuente con una zonificación H6/20, mientras que el tercero, entre Anillo Periférico y el límite del Distrito Federal contenga una zonificación H5/20 (cinco pisos con 20 por ciento de área recreativa).
En tanto, en la Gaceta Parlamentaria de la Asamblea publicada el 11 de febrero de este año, (págs. 144 a 150) la diputada Lucila Estela Hernández, del PRD, propuso un punto de acuerdo para que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) implemente talleres de participación ciudadana respecto al tema de la vivienda en el DF.
El punto señala que “los requerimientos de vivienda para nuestra entidad federativa se estiman para el 2013 en aproximadamente 114 mil 326 acciones, divididas en 55 mil 410 acciones de vivienda nueva y 58 mil 916 de mejoramiento. El 49.13 por ciento de estas necesidades se concentran en los niveles socioeconómicos popular y bajo, que corresponden a personas que ganan menos de 8 salarios mínimos”.
La legisladora perredista también menciona la necesidad de llegar a una reforma en la normatividad actual de vivienda. “La temática de vivienda a que se refieren las Normas de Ordenación Territorial, tal es el caso de la Norma 26 la cual se encuentra suspendida, pero que no podrá mantenerse en esas condiciones o que será sustituida por una diversa”.
Finalmente, Memun Elías hizo un balance del sector vivienda que se vive en el DF, en el cual considera que la vivienda en este año ha bajado alrededor de 60 por ciento de la producción que se tenía hace 3 años. “Nos estamos volviendo una ciudad de oficinas y de vivienda residencial”, sentencia.
