Las reservas territoriales y el crecimiento poblacional son parte de las oportunidades para la construcción de inmuebles de uso habitacional
La concentración de vivienda nueva en el Estado de México se centró en varios municipios de la periferia, como Huehuetoca, Tecámac, Zumpango, Acolman y Nicolás Romero, tendencia que prevaleció hasta 2010; sin embargo, en municipios de la zona centro y oriente, colindantes con la Ciudad de México, presentan un área de oportunidad para el desarrollo de vivienda.
De acuerdo con los Programas regionales del Estado de México y planes parciales de desarrollo urbano de varios municipios localizados en esta zona, todavía se cuentan con reservas territoriales para el desarrollo urbano, como Atizapán de Zaragoza, Tlalnepantla, Naucalpan, Ecatepec, entro otros.
En el caso de Atizapán de Zaragoza y Tlanepantla, se han consolidado como “polos de atracción para la población en el ámbito regional por la generación de fuentes de empleo, lo que causa el incremento de nuevos asentamientos humanos en torno a ellos”, explica el programa regional.
El documento agrega que ambas regiones presentan altas concentraciones de población, así como de infraestructura y equipamiento que permite que se establezcan bienes y servicios. Además, la mayoría de los usos de suelo son para urbanismo, en el caso de Atizapán de Zaragoza con 45% y Tlalnepantla con 85%, en donde se localizan estos usos es en las cercanías con la Ciudad de México.
Atizapán tiene reservas por alrededor de 856 hectáreas para desarrollar vivienda unifamiliar, multifamiliar, habitacional con comercio, aunque en varias de estas áreas de tierra hay problemas en cuanto a la tenencia de la tierra, de acuerdo con el Plan Municipal de Desarrollo Urbano.
En el caso de Tlalnepantla, si bien no se tienen reservas territoriales, existen diversos lotes baldíos que suman un área de 334 hectáreas, de las que 44.53% son para uso habitacional. Por lo que el municipio genera oferta de suelo para que se establezcan servicios y fuentes de empleo para que la población no tenga que transportarse largas distancias, así como “propiciar la redensificación de las áreas urbanas subutilizadas con vivienda de alta densidad en donde se cuente con la infraestructura adecuada o en donde sea viable la ampliación de la misma”.
Aun y cuando la población de estos municipios mantiene una tasa menor de crecimiento al resto del estado, son de las regiones con una densidad de población muy elevada, ya que la de Atizapán es de 8,000 habitantes por kilómetro cuadrado y en Tlalnepantla es de 5,500 habitantes, es decir, una cifra casi 10 veces superior a la de toda la entidad, que es de 575 habitantes por kilómetro cuadrado.
En lo que respecta a Naucalpan de Juárez, “forma parte de la única megalópolis del país, y por tanto, su funcionamiento está determinado en gran medida por el desempeño que la Zona Metropolitana del Valle de México”, de acuerdo con la información del programa regional.
Las necesidades de vivienda en este municipio se concentran en el área suroeste del área municipal, “en donde se permite la mezcla de usos integrados a la vivienda, de comercio y servicios, básicos y especializados, hasta 30 metros cuadrados, así como la micro industria hasta 50 metros cuadrados”, según consta en el plan de desarrollo urbano municipal.
Además, se establece una zona de área urbanizable no programada, en el corredor de la Autopista La Venta-Lechería, que está sujeta al plan parcial local y que se trata de tierras ejidales, pero se ha confinado el área urbanizable en zonas con tendencia de crecimiento urbano de la ciudad y corredores de usos controlados que deberán estar sujetos al documento.
Consolidar reservas
En Ecatepec de Morelos, al oriente del Estado de México, aunque se tiene una política de no permitir desarrollos habitacionales de alto impacto, pero se ha establecido un convenio con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) para la consolidación de reservas urbanas de territorio.
De acuerdo con proyecciones municipales entre 2015 y 2020 se necesitarían construir más de 8,000 viviendas, en un espacio de 88 hectáreas, en categorías de interés social y popular de alta, media y baja densidad; con una política de aprovechamiento del suelo y distribución de la población.
“La propuesta de colonias como zonas propicias y susceptibles a crecimiento urbano, requiere que se respete la normatividad urbana del Estado y del Municipio, para evitar la especulación, invasión y asentamientos irregulares en zonas, en restauración, áreas naturales protegidas y reservas que constituyan productividad e ingreso al Municipio”, se explica en el Plan municipal desarrollo urbano.
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano (Sedur), desde 2003 ha realizado acciones que permitieron la elaboración de los planes regionales y municipales, con los que se da cobertura a la mayor parte del territorio, con varias estrategias, entre ellas la intraurbana.
“Con la estructuración de los centros de población, estableciéndose los criterios en materia de suelo, vialidad, equipamiento e infraestructura para su crecimiento ordenado, lineamientos que igualmente fueron retomados para la elaboración de los planes municipales de desarrollo urbano”, expone la Sedur.
Además del aprovechamiento de las áreas urbanizables previstas para la incorporación ordenada de tierra para el desarrollo urbano, principalmente por las autorizaciones de la división del suelo.
“Respecto a la estrategia de promoción de vivienda, se intensificó la autorización de desarrollos habitacionales, al aprovecharse las normas de ocupación establecidas en los planes municipales, lo que permitió la construcción formal de vivienda para los distintos sectores de población”, agrega la Secretaría.
