Desde la aparición de Casas GEO en la Bolsa en 1994, el sector ha experimentado cambios profundos; las recientes emisiones de desarrolladoras brindan confianza a los inversionistas
Por Aura Fuentes / Mario Vázquez
La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) es la segunda más importante de Latinoamérica, después de la Bolsa de São Paulo. Para colocar a una empresa en el mercado accionario en términos regulativos se requiere apenas un capital de 20,000,000 de Udis (Unidades de Inversión), lo cual equivale a poco más de 100,000,000 de pesos; no obstante, existe un paradigma en la Bolsa, en parte atribuida a la falta de una cultura financiera, de que ésta es únicamente para empresas grandes.
Al respecto, el director general de Grupo BMV, José-Oriol Bosh, asegura que la Bolsa también es para empresas medianas. “Hay empresas que usan la Bolsa, que es una fuente real de financiamiento, una fuente muy competitiva de financiamiento y ha habido algunas empresas que la han usado también del lado de deuda y ahí tenemos por ejemplo el caso de VINTE, que es una de las empresas que públicamente ha dicho que está buscando también salir a colocar el capital en la BMV”.
Por su parte, la titular de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), María Paloma Silva de Anzorena, coincide en que la participación de la Bolsa para financiar el mercado de la vivienda en el país seguirá siendo trascendental.
“Es muy importante detonar el mercado secundario de financiamiento a la vivienda a través del Mercado de Valores. Estamos siendo tan exitosos y estamos creciendo a tal nivel, que estamos haciendo 1,200,000 acciones de vivienda este año, con inversiones del orden de 454,000 millones de pesos para este año, porque si no tenemos financiamiento nacional por parte de los inversionistas institucionales, de afores, como de fondos de pensiones, tanto nacionales como extranjeros, no se puede concebir lo que va a ser este sector de la vivienda a un ritmo de crecimiento de 500,000 soluciones de vivienda y van a ser muchos los recursos que se van a requerir.
Básicamente, colocar en Bolsa permite a las empresas captar recursos financieros de inversionistas privados e institucionales que les brindan mayores beneficios que las fuentes de financiamiento tradicionales. Entre las ventajas destacan: aumento del valor de la empresa, fortaleza de la estructura financiera, mejora de la imagen nacional e internacional, reconocimiento financiero y estándares de calidad y flexibiliza las finanzas de los empresarios y las fuentes de capitalización.
Los inicios del sector en el mercado
Aunque la historia de la entrada de las vivienderas se remonta a 1994, analistas financieros hacen referencia a dos causas para la salida de las constructoras de la Bolsa: el cambio de sexenio y el alto nivel de apalancamiento de estas compañías.
Fue en diciembre de 1996 cuando surgió la base de cálculo del Índice Habita (IH), con la finalidad de ofrecer al mercado y al público inversionista un indicador confiable y representativo de la tendencia en precios de las emisoras que configuran este sector en la BMV. Su fórmula mide el cambio diario del valor de capitalización de las seis empresas más importantes de este sector: ARA, GEO, HOGAR B, HOMEX, SARE B, y URBI. Adicional al IH, actualmente la BMV calcula 65 índices diariamente.
Durante el periodo 2000-2005, el IH registró un rendimiento nominal de 648.7%, mientras que el IPC, en el mismo lapso, obtuvo una ganancia de 215 por ciento. La operatividad en Bolsa de las emisoras que conforman el sector de construcción de vivienda durante el año de 2005 fue de 34,000 millones de pesos, que representó 6% del total operado por el mercado accionario.
Actualmente, el Índice Hábita está compuesto por Consorcio ARA, Consorcio HOGAR y SARE Holding, y al 25 de febrero de 2016, su cotización registrada era de 46.89 pesos por acción.
¿Cómo afectó este cambio de gobierno a las empresas constructoras? Como se recordará, en febrero de 2013, el gobierno del Presidente Enrique Peña Nieto lanzó la Política Nacional de Vivienda que generó dos cambios principales:
-El ordenamiento de la mancha urbana; es decir, que las constructoras ya no podrían construir casas en zonas geográficas que no fueran parte del ordenamiento. También se promovió la construcción de vivienda vertical, la cual requiere recursos, capacidades y competencias diferentes, a las cuales que las constructoras tenían que adecuarse.
El flujo financiero para construir un edificio de departamentos es muy diferente al de construir casas, porque mientras una empresa constructora puede construir las casas conforme va vendiendo las primeras; en la venta de departamentos primero hay que terminar el edificio y luego se pueden ocupar los departamentos.
-El nivel de apalancamiento alto en las empresas, es la segunda causa que refieren los analistas. De cada peso que tenían las empresas constructoras en sus activos, 70 centavos eran financiados con deuda de corto o mediano plazo, mientras que 30 centavos eran adquiridos por aportación de los accionistas.
Resurgen las vivienderas
En diciembre de 2015, CADU Inmobiliaria debutó con una oferta pública inicial mixta por hasta 2,407 millones de pesos (144,000,000 de dólares), que representó 36.79% del capital social, en la cual Actinver y BBVA Bancomer fungieron como intermediarios colocadores. La colocación se realizó de manera simultánea en la Bolsa Mexicana de Valores y en el Mercado Integrado Latinoamericano (MILA), convirtiéndose así en la primera empresa que realiza una colocación simultánea en las cuatro Bolsas de Valores que integran el MILA (Chile, Colombia, México y Perú).
Días después, se realizó la ceremonia por el campanazo, al cual asistieron diversos representantes del sector Vivienda, como directivos de Canadevi, Infonavit, Conavi, Fovissste y Sociedad Hipotecaria Federal; así como la titular de la Sedatu, Rosario Robles.
“La oferta de CADU tiene una relevancia muy importante porque tras un periodo en el que no veíamos colocaciones accionarias por parte de empresas del sector de la vivienda, están regresando al mercado de capitales y esto significa que las empresas ven a la Bolsa Mexicana de Valores como una fuente de financiamiento para crecer y a su vez permite que las entidades financieras otorguen créditos para vivienda”, indicó José-Oriol.
En enero de 2016, Casas JAVER se convirtió en la primera empresa en realizar una oferta pública en la Bolsa Mexicana de Valores, donde además realizó la primer IPO (Initial Public Offering) en el continente americano.
“Colocamos alrededor de 94,000,000 de acciones a un precio de 19 pesos por acción para un total de 1,801 millones de pesos, que representan poco más del 34 por ciento del capital de la empresa, la oferta fue 100 por ciento primaria”, explicó Eugenio Garza, director general de la desarrolladora.
El Director de JAVER destacó que la colocación fue un ejercicio para fortalecer la estructura de capital de la empresa, al lograr un desapalancamiento y dejarlos con un balance muy confortable para seguir con sus planes de expansión.
Aunque VINTE también tenía contemplado colocar en bolsa a inicios de este año, su director general, Sergio Leal Aguirre, explicó que decidió aguardar la salida de la empresa, la cual se podría dar de marzo en adelante, ya que la turbulencia de los mercados marcó pauta para la colocación, pues ésta también sería de manera internacional.
Fue incluso la empresa que los respalda, Equity Internacional (que también ha financiado a Homex), la que los instó a esperar un poco: “Están movidos los mercados, no es un buen momento, vamos a esperarnos a que el mercado esté estable”, advirtieron.
“La empresa ha esperado mucho para estos temas. Pero creo que va a haber más vivienderas que tomen deuda en la Bolsa Mexicana de Valores; nosotros tenemos que esperar a que no esté tan volátil”, reafirmó Sergio Leal.
