Por Jorge Montoya*
Leía el artículo publicado por Arturo Vieyra en La Razón «¿En riesgo la estabilidad de las finanzas públicas?» un análisis muy puntual del nuevo paquete económico presentado por el ejecutivo federal para el ejercicio fiscal 2024 y no puedo dejar de relacionarlo con el efecto que podrá tener en los proyectos de inversión inmobiliaria.
Es claro que el momento con el fragor de las campañas políticas que aún no inician pero ya iniciaron con la esquizofrenia electoral, emiten una cantidad de ruido inquietante, y el paquete económico definitivamente no se salva de ese ruido y creo que así se mantendrá por un tiempo.
Considero que cuando estamos analizando la posibilidad de llevar a cabo un proyecto de inversión inmobiliaria debemos buscar alejarnos lo más posible del «ruido» y acercarnos lo más posible a los datos duros.
Efectivamente se prenden algunas alarmas por el déficit presupuestal, como país estamos gastando más de lo que ingresamos y eso se paga solo con deuda y esa deuda será importantemente mayor, y se especula por algunos analistas sobre la necesidad de llevar a cabo entre el 2024 y el 2025 una reforma fiscal, que lo que puede significar es primero gastar menos, segundo ingresar más, lo que significa un reacomodo de los impuestos que pagamos, y finalmente un ajuste de la paridad cambiaría, esto es una devaluación esperemos paulatina del peso mexicano frente al dólar.
¿Es suficiente para detener proyectos de inversión hoy?
Mi respuesta es definitivamente no.
Se que la respuesta puede ser polémica, pero voy a enunciar algunas razones para sustentarla.
- El momento económico consecuencia del tratado comercial con Estados Unidos y Canada a la par del reacomodo geo-político nos lleva a que a partir de hoy con las proyecciones y expectativas se empiecen a generar proyectos de inversión inmobiliarios asociados a la eventual relocalización de empresas, tales como parques y naves industriales y bodegas, con su detonación consecuente de infraestructura, aunque esta no al ritmo que nos gustaría, y como sabemos simultáneo a las empresas vienen los empleos y con la generación de empleos viene la vivienda, lo siguiente son los comercios y plazas comerciales, las oficinas, y así en la cadena virtuosa de generación de proyectos.
- El mercado sigue vigente, impulsado por el bono demográfico y por la generación de empleos formales que siguen sumando.
- Los financiamientos para la edificación de todos estos proyectos continúan otorgándose.
- Los créditos para la adquisición de vivienda siguen fluyendo y los bancos se mantienen en un tono de competencia en cuanto a la oferta de créditos y de tasas de interés. Por otro lado las tasas no han subido al ritmo de la de referencia que se encuentra en 11.25% anualizado. (costo del dinero).
- La falta de oferta de diversos tipos de proyectos, desde naves industriales hasta vivienda. La demanda está superando a la oferta actualmente.
Estas son solo algunas de las razones desde el ángulo positivo, ahora bien, tenemos razones en los dos lados de la balanza, ¿Qué significa esto? ¿Qué hacemos? Serían las preguntas totalmente válidas.
Las respuestas son diversas y deben de partir del análisis de todos los escenarios incluyendo el factor tiempo.
¿Qué proyecto vamos a proponer al mercado?
El proyecto que vamos a emprender tiene que ser totalmente congruente y consecuente con un estudio y análisis de mercado en los que realmente entendamos que ese mercado existe para nuestro proyecto.
¿En donde lo vamos a realizar?
La ubicación debe ser consecuente y seguir a la demanda de manera clara, para que efectivamente lo que vamos a proponer lo tome el mercado de manera natural.
¿En que momento lo vamos a proponer?
Esta variable es determinante dado que los proyectos tienen su tiempo de evolución, la planeación podría tomar tal vez un año y debemos de tener claro que el proyecto que vamos a proponer en el lugar donde lo vamos a realizar va a tener en ese futuro el mercado que estamos suponiendo ¿adivinanza? No, proyección y planeación.
¿Tenemos certezas financieras?
En la ecuación que estamos armando definitivamente hay que tomar en cuenta los dos lados de la balanza, a pesar de que no debemos de detener nuestros proyectos, el momento no deja de ser complicado, existen variables a ser tomadas en cuenta, el origen de los recursos debe de estar garantizado, las variables del costo del dinero y el tiempo de duración hasta la venta deben de estar claramente sensibilizadas.
¿Tenemos certezas jurídicas?
No podemos ni debemos dejar de lado este tema, cada tipo de proyecto y cada localidad tienen sus particularidades para las autorizaciones administrativas y las licencias.
En resumen tenemos que ser cuidadosos con el proyecto y el lugar donde lo vamos a proponer, el momento debe cazar con la realidad, y las certezas financieras y jurídicas deben de ser suficientes.
En otras palabras, momentos como este los podemos transformar en oportunidades si hacemos la tarea bien y nuestra planeación es firme en los fundamentales del proyecto: Jurídico, tecnico, financiero y mercado, enmarcado todo en el factor político.
¿Reto interesante? Sí!
