Ni frío, ni calor… Un año electoral es un año de incertidumbre… Y la incertidumbre es el peor enemigo del sector inmobiliario, que vivirá un año más bien tibio.
Por Horacio Urbano*
Pues no, este año no será bueno para el sector inmobiliario, la demanda anda guanga, las tuberías están más bien seconas, y un año electoral nunca ha sido el mejor momento para tomar decisiones relacionadas con proyectos que implican inversiones importantes y largos tiempos de desarrollo.
Ni hablar, al menos de aquí a las elecciones viviremos tiempos marcados por la incertidumbre… Y sobra decir que la incertidumbre es el principal enemigo de toda actividad que implique grandes inversiones en contextos de largo plazo.
Pero no se trata de hacernos bolita y ponernos a chillar, porque a fin de cuentas todos los sectores productivos y todas las personas que participamos en ellos, haremos nuestro mejor esfuerzo para que la rueda siga girando.
Que además, no nos queda de otra.
Y si bien este no será un año como para presumir, tampoco se va a acabar el mundo. Será, de acuerdo con los especialistas, un año muy parecido al 2023.
Ni frío, ni calor… Un año más bien tibio. Pero ojo, que el verdadero reto estará en lo que aquí se cocine para el inicio de la próxima administración y para darnos alguna señal que permita entender qué pasará en los siguientes seis años, tanto en el país, como en sus sectores productivos, el inmobiliario incluido.
Y ahora sí, para que esa base se traduzca en información que sea factor que permita planear y tomar decisiones.
Pero ya entrando en el detalle, veamos qué puede pasar con cada uno de los segmentos que forman la industria inmobiliaria.
Podemos empezar diciendo que para la vivienda este va a ser un año bien tibio, con un desempeño basado en las inercias que ya se han creado, y que mantienen al sector en un rango de desempeño bastante mediocre.
Porque es claro que este 2024 no será el año en que se reactive la producción de vivienda social, sencillamente porque para que así fuera, ya tendrían que estarse construyendo los proyectos… Y eso no está pasando.
Y bajo esa premisa, habría que esperar que el desempeño del sector vuelva a depender de los mercados medio y residencial.
Esto por supuesto va a impactar el mercado del crédito hipotecario, que muy probablemente tenga otro año con caídas, tanto en el número de operaciones, como en el monto colocado.
Porque hay que recordar que en el año anterior, y después de años pandémicos de crecimiento constante, tanto en operaciones, como en colocación, los números de la banca cayeron; 5% en monto colocado y 15% en el número de operaciones, lo que confirma una tendencia en que se otorgan menos créditos, pero de mayor valor.
Y esto es preocupante, porque en un país que sigue reportando un rezago habitacional de más de 8 millones de viviendas, dejar de producir vivienda social no es un problema menor.
Es, sin lugar a dudas, un problema que ya tendrían que estar reconociendo quienes aspiran a gobernar el país.
Y no hay que dejar espacio a la subjetividad, porque este desplome en la producción se refleja en los indicadores oficiales; en los indicadores del Registro Único de Vivienda (RUV), y se hace evidente en el monto promedio de los créditos hipotecarios que se originaron el año pasado, y que en un total, que incluye a los bancos y a los dos grandes fondos de vivienda que tenemos en el país, se ubica en 1.1 millones de pesos.
Este número refleja que el crédito promedio del Infonavit está arriba de 600,000 pesos, el del Fovisste arriba de 800,000, y el de la banca arriba de 2 millones de pesos.
Y claro, como reflejan estadísticas internacionales, esto eleva drásticamente el precio promedio de la vivienda, colocando a México entre los países que mayores incrementos han registrado en este rubro.
Eso sí, hay que mencionar que así como es incuestionable el impacto de la inflación en el alza en los precios de la vivienda, también lo es que el promedio se distorsiona debido a la extinción del segmento social, que provoca, que el promedio general se tome sobre una masa de viviendas que sí se están produciendo, y que son de tipo medio y residencial.
Porque ojo, a partir de las 97,700 viviendas en producción registradas en el RUV en el primer semestre del 2016, este segmento se ha comportado como gorda en tobogán, con una caída sostenida que se traduce en que en el mismo periodo del 2023, fueron apenas 25,600; que evidentemente son muy pocas para un país de 130 millones de habitantes, en que 70% de ellos registran bajos o muy bajos ingresos.
Pero claro que en el sector inmobiliario no todo es vivienda, y saliendo de este segmento, todo apunta a que este 2024 el segmento industrial volverá a ser la estrella refulgente, seguido por el turístico, que ha repuntado en la pospandemia, y dejando rezagados a los centros comerciales y a las oficinas, que están en un largo y complejo proceso de reinvención.
Habrá que estar muy atentos al tan cacareado tema del Nearshoring, que para ser esa luminosa oportunidad que tanto se ha cacareado, implica un enorme esfuerzo que permita no solo atraer y mantener inversiones, sino también, y esto es muy importante, atraer y mantener el capital humano que todas esas industrias habrán de requerir.
Y esto, que puede sonar sencillo, no lo es tanto, si entendemos la necesidad de consolidar estructuras urbanas que sean integralmente competitivas, brindando, además de facilidades de tipo industrial, aquellas que tienen que ver con la logística, y aquellas relacionadas con la sostenibilidad social, ambiental y urbana.
Porque, y solo por dar un ejemplo, la marca Nuevo León puede ser muy sólida, pero es evidente que esa solidez se diluye rápidamente en la medida que su legendaria competitividad, choca con la falta de agua, con las deficiencias en su transporte público, con la incapacidad de atender las necesidades de vivienda de quienes habrán de trabajar en esas industrias y con las carencias de los activos inmobiliarios que ese parque habitacional requiere para ser verdaderamente atractivo y funcional.
Vaya, que habrá que ver si en Monterrey, además de tener capacidad para atraer inversiones, la tienen para mantenerlas y para en verdad hacer ciudad.
Y conste que hablar de Monterrey, es decirle a Juan, para que lo entienda Pedro.
Pero así se ve el año… Ni frío, ni calor… Un año electoral es un año de incertidumbre… Y la incertidumbre es el peor enemigo del sector inmobiliario, que vivirá un año más bien tibio.
Hay que ser claros, todos estarán (estaremos) esperando señales… Señales y certidumbre.
Perspectivas 2024
Con el fin de entender el año que se nos vine encima, invitamos a un grupo de expertos a que nos dieran su opinión sobre el futuro inmediato relacionado con los sectores construcción, inmobiliario y vivienda.
Esto dio como resultado una increíble serie de columnas y charlas que estaremos publicando en las diferentes plataformas de Centro Urbano y circulando por nuestras redes sociales, bajo el HT #CUperspectivas2024.
Aquí dejo la liga para que las tengan muy a mano. https://centrourbano.com/perspectivas-2024/
No se las pierdan…
