POR ROBERTO PONCE LOPEZ.
Como parte de un proyecto académico, esta semana visité el desarrollo habitacional más grande en el estado de Massachusetts, Estados Unidos construido a partir de un plan maestro de vivienda. Pinehills es su nombre y está ubicado en el pueblo de Plymouth, a una hora de distancia de la ciudad de Boston (http://www.pinehills.com/ ). En sus 18 años de vida, este proyecto ha sido merecedor de una gran cantidad de premios, incluyendo el mejor plan maestro de vivienda de los Estados Unidos. Tuve la oportunidad de conocer de primera mano, de voz de los desarrolladores, los elementos distintivos de este conjunto habitacional que lo han convertido no solamente en un éxito comercial, sino en un modelo copiado en otras geografías de Norteamérica.
Pinehills no te vende una vivienda, sino un estilo de vida de comunidad suburbana con espacios verdes protegidos. La característica distintiva del desarrollo es la gran extensión de terreno, alrededor de 900 hectáreas para 2 mil viviendas, donde el 70% son áreas naturales boscosas. Conjuntos de 15 o 20 viviendas se agrupan formando pequeños vecindarios de densidad media a alta; sus calles imitan formas orgánicas. Existen 20 millas de caminos peatonales en zona boscosa y hay una variedad de tipos de vivienda: apartamentos, unifamiliares con hijos, unifamiliares sin hijos, casas adosadas, entre otros. El complejo cuenta con un área comunitaria con servicios, zonas comerciales, campo de golf, un hotel y un centro de retiro para adultos mayores.
Vale la pena un punto de comparación entre Pinehills y un típico desarrollo de suburbio en los Estados Unidos para resaltar la singularidad del primero. Un plan maestro habitacional tradicional consistiría en algún tipo de cuadrícula con amplias avenidas, lotificación con medidas estandarizadas, viviendas con anchos frentes y considerable distancia entre el pórtico y la banqueta, así como amplios jardines, privilegiando algún modelo arquitectónico de vivienda unifamiliar. En resumen, baja densidad, uso de automóvil, poca variedad en tipos de vivienda y nula preservación de zonas naturales.
Pinehills no es un producto improvisado, sino un bien de consumo que responde a las preferencias de un nicho de mercado. A mediados de los años 1990, los desarrolladores llevaron a cabo una investigación de mercado para definir la visión del proyecto, concluyendo que su población objetivo valoraba más las vistas panorámicas, las formas orgánicas, las áreas naturales y la densidad urbana por encima de otras características. En consecuencia, los desarrolladores fijaron el objetivo de replicar en este desarrollo cuatro elementos físicos propios de la región de Massachusetts. En primer lugar, una densidad media de viviendas unifamiliares, típica de varios barrios exitosos de Boston porque habilita la creación de comunidad e interacción entre vecinos. En segundo lugar, preservar los bosques y áreas verdes. En tercer lugar, privilegiar las vistas panorámicas de las viviendas, evitando que una vivienda se ubique en la línea de vista de otra. En cuarto lugar, replicar las estrechas carreteras curvilíneas que atraviesan bosques.
El principal obstáculo para llevar a cabo esta visión fueron las leyes de zonificación de Plymouth. El desarrollo propuesto no cumplía con la reglamentación vigente, por ejemplo las leyes municipales exigían calles más amplias, lotes más grandes y densidades menores. Finalmente, en 1997, después de más de 200 reuniones con las autoridades municipales, Pinehills recibió los permisos requeridos para comenzar a construir. Las autoridades decidieron otorgar los permisos, concediendo una excepción a las leyes de zonificación municipal, bajo los argumentos que el 70% del terreno sería destinado a una zona natural preservada, los servicios de agua y drenaje serían provistos de manera privada sin inversión pública, y el desarrollo habitacional generaría en promedio 15 millones de dólares anuales al municipio, provenientes de impuestos a la propiedad, los cuales podrían ser utilizados en la provisión de servicios públicos en otras áreas de mayor necesidad social.
Recorrer Pinehills es una experiencia fascinante, uno va encontrando pequeños grupos de casas que forman barrios, los cuales están conectados entre sí a través de carreteras estrechas y rutas peatonales. Cada barrio tiene un carácter propio por el tipo de vivienda imperante; las casas se encuentran adosadas en un espacio muy reducido, la distancia entre el pórtico y la calle es mínima. La línea de vista de cada vivienda trata de evitar en lo posible la de otras, a pesar de la cercanía entre estas. Esto ocurre gracias al patrón curvilíneo de las calles. Por lo general, las viviendas cuentan con agradables vistas al bosque. En la zona más cercana al complejo de servicios, se encuentran algunos edificios de departamentos con tres o cuatro pisos, donde la gran mayoría de las unidades son destinadas al mercado de renta. Tienes lo mejor de dos mundos: por un lado, densidad y comunidad; por el otro lado, variedad en tipos de vivienda, espacios abiertos y bosque.
El proyecto no ha estado exento de los vaivenes económicos. La crisis del 2008 pegó fuerte, pero precisamente el carácter único del desarrollo le permitió sortear exitosamente la crisis inmobiliaria. Varios hogares incurrieron en un impago de hipotecas y se vieron obligados a vender sus viviendas. El peligro radicaba en que si desarrollador y deudor trataban de vender el mismo tipo de vivienda, los precios para ambos irían en picada por el exceso de oferta de dicho bien en Pinehills. Para evitar este devastador escenario, el desarrollador decidió construir un nuevo tipo de producto que no compitiera directamente con las viviendas en situación de impago que salían al mercado secundario de reventa. Por ejemplo, diseñaron un corredor de 20 casas adosadas una al lado de otra, 10 de cada lado, con un pequeño camellón verde en medio, destinadas a parejas de ingreso medio sin hijos. La flexibilidad en cuanto a variedad de tipos de vivienda que encontramos en Pinehills le ha permitido adaptarse exitosamente a las condiciones del mercado y demográficas durante casi 20 años. Hay tipos de vivienda para ingreso alto como para ingreso medio, así como para una variedad de tipos de hogar en distintos ciclos de vida.
Un dato interesante es que el costo promedio de una propiedad en Pinehills es de $500,000 dólares. Una vivienda de características similares en un desarrollo suburbano típico de Massachusetts costaría alrededor de $350,000 dólares. Es decir, los consumidores de Pinehills, en promedio, están dispuestos a pagar una prima de $150,000 dólares por acceder al estilo de vida que ofrece el proyecto, esto es un 42% adicional, sacrificando metros cuadrados de jardín, estacionamiento y calles, pero ganando espacios abiertos comunes. Este modelo de desarrollo aún no es tan común en los Estados Unidos, pero cada día es más habitual encontrarlo.
Decidí compartir esta historia porque ilustra una manera no convencional de pensar en los desarrollos suburbanos. Es común leer opiniones en contra de la expansión de la mancha urbana, los desarrollos suburbanos y las comunidades cerradas; se esgrimen argumentos como la falta de comunidad debido a las bajas densidades, la comoditización de la vivienda a partir de casas hechas en serie, el incremento en el uso del automóvil y la reducción de las zonas naturales protegidas alrededor de los centros urbanos. Pinehills es un ejemplo de cómo los desarrollos suburbanos pueden coexistir con densidades medias, preservación del medio ambiente, diferenciación de estilos arquitectónicos y sostenibilidad financiera. Este proyecto es producto de la visión no de planeadores urbanos, expertos urbanistas o gobiernos, sino de desarrolladores de vivienda respondiendo de manera no convencional a un mercado de consumo. Hago hincapié en esto último porque hace un par de semanas, conversando con desarrolladores de vivienda de INFONAVIT, comentaban el enorme reto de encontrar un nuevo modelo sostenible de construcción de vivienda social en México que sea viable para compradores, vendedores y para las ciudades. El modelo de Pinehills no se puede trasladar al caso de vivienda social en México, pero sí la iniciativa que tuvieron los desarrolladores de pensar diferente a lo hecho anteriormente.
ROBERTO PONCE LOPEZ es candidato a doctor en Sistemas de Información Urbanos por el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT). Su investigación es sobre modelamiento espacial de pobreza urbana y segregación económica en las ciudades. Actualmente se desempeña como asistente de investigación en el proyecto “Future Mobility” del MIT, construyendo modelos estadísticos de predicción de precios de vivienda en Singapur. Roberto es maestro en Políticas Públicas por la Universidad de Carnegie Mellon y licenciado en Ciencia Política por el Instituto Tecnológico de México. Previamente, se desempeñó como Director de Investigación y Director de Geo-estadística en el área de Opinión Pública de la Oficina de la Presidencia de la República.
@roponmx
