Por William Gómez Hueso.
La falta de políticas públicas en materia de desarrollo urbano ha propiciado un fenómeno de expansión urbana descontrolada, tutelada por la especulación inmobiliaria, en donde la carencia de la infraestructura adecuada para el crecimiento de las ciudades pareciera no importar, privilegiándose las exigencias del mercado y la generación de grandes dividendos para el capital inmobiliario. Bajo esta óptica el suelo urbano se convierte en el recurso más valioso por lo que debe gestionarse en favor de la ciudad.
Ante este escenario el gran reto de los gobiernos locales radica en diseñar los mecanismos adecuados para aprovechar estas grandes inversiones en beneficio de las ciudades, garantizando la renovación de la infraestructura, la generación de alternativas de movilidad no motorizada, la conservación de las áreas naturales protegidas y zonas de valor ambiental, la generación de espacios públicos adecuados y suficientes y el mantenimiento adecuado de los existentes.
Para ello deben establecerse instrumentos recaudatorios y de desarrollo urbano eficientes y dinámicos, con gran certeza en la aplicación adecuada, honesta y transparente de los recursos, basados en los principios de subsidiariedad y solidaridad que incentiven a los desarrolladores a contribuir a la transformación de la ciudad ofreciéndoles beneficios fiscales e incentivos urbanos que detonen las inversiones privadas en beneficio de los habitantes de la urbe y garanticen la consolidación del derecho a la ciudad, entre estos instrumentos podemos destacar:
- Contribuciones de mejoras: Mecanismo tributario a través del cual el estado transfiere a los particulares el costo de una obra pública realizada en beneficio directo de una zona determinada y que detonará en un incremento directo en el valor de sus propiedades, se trata del esquema más comun y se encuentra previsto en la mayoría de las legislaciones locales del país, su finalidad primordial es subsidiar el costo de las obras públicas que generan beneficios específicos y determinados.
- Coeficientes Incrementados: Instrumento de desarrollo urbano que permite potencializar los coeficientes de ocupación y utilización de suelo en zonas estrategicas de las ciudades en las que se debe concentrar su crecimiento debido a su ubicación, a la existencia de alternativas de transporte público masivo y a la necesidad de redensificación, lo que permite la consolidación urbana y propicia el crecimiento vertical y no expansivo de las ciudades, en este caso los desarrolladores pagan una contribución por cada metro cuadrado adicional a los permitidos en el plan parcial de desarrollo urbano, (con un tope máximo determinado en la misma norma) dichos recursos deben ir destinados a un fondo o fideicomiso que garantice su aplicación en obras de renovación, ampliación, mejoramiento o mantenimiento de la infraestructura existente, siendo adecuado destinar una parte de dichos recursos a obra pública de beneficio social como un esquema de compensación que propicie el equilibrio urbano.
- Sistema de transferencia de derechos de desarrollo: mecanismo compensatorio para la preservación de áreas con valor ecologico o patrimonial (predios generadores) a través del cual se permite transferir derechos de desarrollo (metros cuadrados de construcción) a inmuebles ubicados en zonas estrategicas de la ciudad (predios receptores) obligando a los propietarios de los predios generadores a destinar parte de los recursos obtenidos al mantenimiento y convervación de los predios y a la su no utilización. Este sistema permite garantizar la disponibilidad de recursos para la conservación de dichas áreas y compensa a los propietarios por las limitaciones establecidas a sus predios en beneficio del interes colectivo.
Con el empleo de estos instrumentos se garantiza el crecimiento ordenado de las ciudades, se fomenta la consolidación urbana y se promueve un sistema urbano equitativo y sustentable, siendo tarea de cada gobierno local el establecer el procedimiento administrativo, jurídico y financiero para su adecuada aplicación.
En síntesis, la plusvalía del suelo urbano debe detonar en mejores servicios públicos, impulsar ciudades compactas, generar más y mejores espacios públicos, reordenar el territorio, evitar la expansión urbana y ampliar la oferta de vivienda accesible al interior de las ciudades cumpliendo así con su función social.
William Gómez Hueso es Abogado especializado en Derecho Urbano y Maestro en Administración Pública, se ha desempeñado en diversos cargos dentro del sector público entre los cuales destacan: Director General Jurídico, Director Jurídico de Obras Públicas y Director Jurídico de Desarrollo Social y Humano todos en el Gobierno Municipal de Zapopan, Jalisco, también ha sido encargado del despacho de la Dirección General de Obras Públicas y de la Dirección de Control del Ordenamiento Territorial en el mismo municipio. Actualmente es Socio Director de Consultoría y Estrategia Metropolitana S.C.
Twitter: @wgomezh
