Por William Gómez.
En mi última colaboración para este blog, hablé sobre los instrumentos de plusvalía y la oportunidad que estos representan en la transformación de las ciudades, haciendo referencia en aquel momento a la necesidad de gestionar el valor del suelo a favor de la ciudad, definiendo como reto de los gobiernos locales el diseñar los instrumentos adecuados para aprovechar las grandes inversiones a favor de las ciudades, garantizar la renovación de la infraestructura, generar alternativas de movilidad no motorizada, conservar áreas naturales y generar espacios públicos adecuados y suficientes, sin embargo en aquel momento (septiembre de 2016) parecía que se trataba de otro concepto “tropicalizado” de desarrollo urbano y su aplicación parecía lejana. (si lo desea puede consultarla en https://centrourbano.com/instrumentos-de-plusvalia-la-oportunidad-de-transformar-las-ciudades/ )
Hoy, la situación es distinta, en los últimos días la nueva Ley de Vivienda de la Ciudad de México es el “trending topic” de la opinión pública por ese concepto que hasta hace unos días pocos conocíamos, la captación de plusvalías, que no es otra cosa que la manera en la que la Ciudad se hace participe de las ganancias generadas por las grandes inversiones en infraestructura y por las decisiones en materia de desarrollo urbano materializadas a través del desarrollo inmobiliario, concepto que para nada es nuevo en nuestro país, y surge nada menos que en nuestra Constitución Política.
Así es, nuestra Carta Magna establece en la fracción IV del artículo 115 la facultad de los Municipios de proponer ante sus congresos locales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos y contribuciones de mejoras, así como la posibilidad de establecer tasas adicionales sobre la propiedad inmobiliaria teniendo como base el cambio de valor de los inmuebles, situación que es aterrizada en la fracción III del artículo 2 del Código Fiscal de la Federación, en el que se establece que son aquellas establecidas en la ley a cargo de las personas físicas y morales que se beneficien de manera directa por obras públicas. Sí, leyó usted bien, las contribuciones de mejoras o impuestos de plusvalía no son un invento de la Nueva Ley de Vivienda ni del proyecto de Constitución de la CDMX, sino que se trata de uno de los mecanismos para impulsar el crecimiento sostenible de las ciudades y que además ha sido aplicado con éxito en ciudades de nuestro continente como Bogotá, Buenos Aires y Sao Paulo.
La dinámica de crecimiento actual de nuestras metrópolis hace que su desarrollo esté siempre asociado a la oferta de terrenos con servicios y ubicaciones privilegiadas gracias a la inversión pública, esto es, inmuebles que han adquirido un incremento en su valor gracias a la obra pública pagada con dinero de todos, en ese sentido, el estado tiene derecho a recuperar una parte de esa inversión y destinarla a la renovación o ampliación de la infraestructura, siendo importante en este punto hacer dos precisiones:
1.- Las contribuciones por plusvalía deben ser optativas, solo en las zonas o polígonos estratégicos de la ciudad que gracias a las inversiones públicas son susceptibles de un mayor aprovechamiento estando siempre determinados en los instrumentos de desarrollo urbano (se pagan cuando se pretende incrementar el aprovechamiento de un inmueble cambiando el uso de suelo o la densidad habitacional).
2.- Los recursos obtenidos deben destinarse en forma exclusiva a la mejoramiento de las ciudades (infraestructura, obra pública, equipamientos) y su aplicación debe ser adecuada, honesta y transparente.
Tenemos entonces que no se trata de un impuesto general, sino de una contribución especial que únicamente deben pagar los desarrolladores inmobiliarios al momento de tramitar sus respectivos permisos y licencias y que los montos recaudados por este concepto tiene un destino especifico en beneficio de la ciudad y de sus habitantes.
Ante este escenario el reto del Constituyente de la CDMX es grande, por un lado respetar el concepto de los instrumentos de plusvalía garantizando que no se convierta en un nuevo impuesto general, es decir que lo paguen únicamente los desarrolladores inmobiliarios con una pequeña parte las de ganancias que generarán sus proyectos y por otro, lograr que las cantidades obtenidas se transformen en inversiones que mejoren la calidad de vida de sus habitantes. Suena sencillo pero los hechos de los últimos días nos muestran que su complejidad es enorme.
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