El precio de cierre en la ZM de Guadalajara roza los 7.44 dólares por m² al mes, lo que representa un alza del 62% respecto a 2022
El mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) emite dos señales que aún no terminan de alinearse: por un lado, una disparidad en los precios de renta provocada por nuevos giros comerciales y, por otro, la estabilidad en la ocupación física sosteniéndose por la industria tradicional.
De acuerdo con un análisis de la plataforma especializada Spot2.mx, sectores como grocery, cadenas de farmacias, retail de alta rotación y plataformas de quick commerce están impulsando al alza las tarifas de las bodegas urbanas pequeñas en la región tapatía.
Sin embargo, el perfil de los inquilinos que realmente ocupan el mayor volumen de metros cuadrados (m²) sigue encabezado por el almacenamiento, la industria alimentaria y la fabricación de autopartes.
El reporte detalla que el precio de cierre industrial en la Guadalajara roza actualmente los 7.44 dólares por m² al mes, cifra 62% mayor a la registrada en 2022, periodo en el que se aceleró la demanda de espacio urbano tras la consolidación logística pospandemia.
Esta presión sobre los costos es particularmente evidente en corredores como El Salto y la Zona Industrial, donde las bodegas chicas se cotizan hoy igual o por encima de las naves medianas, alcanzando promedios de 7.27 y 6.50 dólares por m² mensual, respectivamente.
“El precio y la ocupación no siempre se mueven juntos. El precio reacciona primero, porque basta que una marca esté dispuesta a pagar más por un espacio bien ubicado. La ocupación tarda más, porque implica mudar toda una operación logística”, explicó Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
Los cuatro motores de la última milla
Detrás de este comportamiento tarifario se encuentran cuatro tipos de negocio que han migrado de manera constante hacia bodegas pequeñas y céntricas:
- Grocery: Cadenas de supermercados y aplicaciones que adaptan dark stores para garantizar entregas en menos de 60 minutos o esquemas de 10 a 15 minutos.
- Farmacias y salud: Marcas que buscan descentralizar su inventario hacia hubs céntricos para surtir medicamentos sin depender de un solo almacén.
- Retail general: Empresas de moda, hogar y electrónica que mueven sus productos de alta rotación a la ciudad para cumplir con entregas el mismo día.
- Delivery y quick commerce: Plataformas que operan micro-centros de distribución propios para comercializar productos de conveniencia a velocidad récord.
“Estos cuatro giros tienen algo en común: ya no compiten por vender más, compiten por entregar más rápido. Y eso solo se resuelve con inventario cerca del cliente, no con más metros cuadrados en la periferia”, puntualizó Macías.
La manufactura sostiene la ocupación
Pese al impacto en las tarifas ejercido por el comercio de rápida entrega, los datos operativos de Spot2.mx muestran que el 61% de las búsquedas de inquilinos en Guadalajara se concentra en naves de 3,001 a 5,000 m² —formato mediano-grande— y no en el microformato urbano que encarece las rentas.
Esta dinámica entre valor de superficie y volumen físico coincide con las proyecciones a largo plazo. La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) prevé que Jalisco absorberá entre 400,000 y 600,000 m² industriales durante la próxima década, impulsados principalmente por autopartes, alta tecnología y dispositivos médicos.
Asimismo, la entidad escaló al quinto lugar nacional en captación de Inversión Extranjera Directa (IED) durante el primer trimestre del año, respaldada por la Secretaría de Economía federal, gracias al dinamismo en la industria automotriz y componentes electrónicos.
“Lo que estamos observando no es un cambio en quién ocupa hoy el mercado industrial, sino en la forma en que comienza a determinarse el valor del espacio. La última milla ya influye en el precio de las bodegas urbanas, mientras la manufactura sigue sosteniendo la mayor parte de la ocupación”, concluyó la especialista de Spot2.mx.
