Ante la escasez y el encarecimiento de la tierra en mercados como el de la capital, los desarrolladores optan por la verticalidad y más cercanía
El comercio electrónico reconfiguró la manera de desarrollar nuevos espacios industriales en grandes ciudades como México, Guadalajara y Monterrey, donde la distribución y la logística han desplazado a otros sectores como la manufactura en la absorción de naves industriales.
En entrevista, Rafael McCadden, director de industrial y Logística de Colliers International, comentó que actualmente en estos mercados en expansión se encuentran vigentes dos tendencias para el desarrollo de estos espacios, entre las que destaca la verticalidad de los desarrollos ante la escasez y el encarecimiento de la tierra para uso industrial en estas zonas.
«Está lo que llamamos Última Milla, a parte de haber los macro centros de distribución de 100,000 metros cuadrados, dentro de la ciudad, es decir intraurbano, se requieren también centros de distribución para la entrega inmediata de bienes.
Ahora se están necesitando esas bodegas de última milla, es la nueva tendencia y lo que más se está buscando desarrolladores es cómo lograr insertar en la ciudad bodegas entre 1,000 y 3,000 metros para entregar más rápido a la gente que compra por e-commerce«, señaló.
Otra de las nuevas tendencias, señaló, es hacer bodegas multi niveles como se hacía en ciudades como Chicago, Hong Kong y la misma Ciudad de México, sin embargo luego se decidió desarrollar sólo de manera horizontal. Sin embargo, hoy la capital enfrenta la falta de tierra para construir y la poca que queda, es demasiado cara.
«Ahora la tendencia es regresar a espacios industriales multi niveles por el costo de la tierra y la poca disponibilidad de terrenos. La verticalidad es una tendencia que ya empezó en la Ciudad de México ya hay dos naves industriales de dos pisos en la salida a Querétaro, pero va a haber más», señaló.
El comercio electrónico es una tendencia en auge desde hace cinco años, pero en los últimos dos o tres años ha despegado de forma importante. De acuerdo con Francisco Muñoz, vicepresidente Senior de Servicios Industriales de CBRE México, uno de los cambios ha sido en cuanto al tamaño de las naves de almacenamiento.
La firma refiere que el promedio de área de las naves desde hace unos años era de entre 10 a 15,000 metros cuadrados, ahora se ha incrementado hasta más de 30, 50 o 100,000 metros cuadrados, con grandes transacciones actuales como las que ha hecho Amazon, Mercado Libre y Liverpool en la salida a Querétaro.
Otra de las tendencias que surgió a partir de la escasez de terreno para construcción y el incremento de la demanda de espacio de los últimos 10 años, es la expansión del corredor logístico hacia el norte, en los municipios de Huehuetoca y Tepeji del Río, ubicados después de la caseta de cobro de Tepotzotlán.
De acuerdo con Rafael McCadden, directivo de Colliers, así como el Bajío y otras zonas fronterizas del norte experimentaron un crecimiento explosivo industrial gracias a la llegada de armadoras y empresas automotrices, el mercado logístico y de distribución seguirá creciendo en los próximos años.
«El sector automotriz ya tuvo su etapa de crecimiento y ahora está en un proceso de estabilización, durante 7 años estuvo creciendo mucho, un crecimiento explosivo (…) El boom nuevo industrial está en el comercio electrónico.
«Comercio electrónico, más que en manufactura, es donde está habiendo mucho crecimiento en centros de distribución, ahí es donde ahorita está habiendo mucho auge y eso se concentra en las grandes ciudades, especialmente en la Ciudad de México», refirió.
Datos de la firma inmobiliaria revelan que al segundo semestre de 2019, en los 9 submercados industriales de la Ciudad de México y zona metropolitana se han absorbido 230,000 metros cuadrados de espacios industriales Clase A y vienen otros 357,000 metros cuadrados más en construcción.
