La concentración de liquidez bursátil y las restricciones para canalizar recursos institucionales limitan la capacidad de algunas fibras para realizar nuevas emisiones y ampliar su participación en el mercado
El acceso a recursos de inversionistas institucionales representa uno de los principales retos para las fibras medianas, debido a que la liquidez del mercado bursátil se concentra en menos de la mitad de los vehículos listados. Esta situación también genera valuaciones por debajo del valor en libros y limita la posibilidad de realizar nuevas emisiones de capital.
El tema formó parte del panel ‘Las fibras como Instrumento de Valor Agregado’, realizado durante el Fibra Day de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), donde participantes del sector analizaron las condiciones que enfrenta la industria para ampliar su acceso a recursos y fortalecer el mercado.
Francisco Chávez, analista en jefe del sector de bienes raíces y fibras en BBVA México, explicó que la concentración de liquidez genera un ciclo que impacta las valuaciones de los fideicomisos. Cuando una fibra cotiza por debajo del valor en libros, las condiciones para realizar nuevas emisiones follow-on se vuelven más complejas, lo que limita una de las principales vías para captar recursos en el mercado.
Afores, con margen para ampliar su participación
Ante este escenario, Rodolfo Balmaceda, director general de Fibra Upsite, señaló que el mercado requiere ajustes estructurales para facilitar una mayor canalización de capital hacia las fibras medianas.
El directivo destacó que las Afores administran un volumen importante de recursos, aunque existen rigideces regulatorias que dificultan que una mayor proporción de ese capital llegue a fibras de menor tamaño.
Por ello, consideró necesario revisar las condiciones del sistema financiero nacional para ampliar las alternativas disponibles para estos vehículos. Una mayor participación de inversionistas institucionales permitiría ampliar las fuentes de recursos y, al mismo tiempo, contribuir a profundizar el mercado de fibras.
El reto no se limita a conseguir capital para los fideicomisos que ya cotizan en bolsa. También implica generar condiciones que permitan la incorporación y crecimiento de nuevos vehículos, con una estructura capaz de atraer recursos institucionales.
Banca de desarrollo puede funcionar como puente
En este contexto, Balmaceda planteó que la banca de desarrollo podría desempeñar un papel como puente de financiamiento intermedio para proyectos de infraestructura.
La propuesta parte de la necesidad de encontrar mecanismos que conecten los recursos disponibles en el sistema financiero con los proyectos que requieren capital para desarrollarse. De esta forma, la banca de desarrollo podría complementar las alternativas que actualmente ofrece el mercado bursátil y facilitar el financiamiento de infraestructura que requiere el país.
Esta participación también podría contribuir a reducir algunas de las barreras que enfrentan las fibras medianas para acceder a recursos, particularmente en un entorno donde las condiciones de liquidez no son iguales para todos los vehículos.
Consolidación también impactará la liquidez
Además del acceso a capital institucional, los participantes del panel identificaron la consolidación de la industria como una alternativa para atender parte de los retos que enfrenta el mercado.
Las fusiones pueden contribuir a reducir los diferenciales entre el valor fundamental de los activos y la valuación de las fibras en bolsa. Asimismo, estos procesos pueden incrementar los volúmenes de intermediación y favorecer una mayor concentración de activos y operaciones en vehículos con mayor escala.
Jorge Avalos Carpinteyro, presidente de la Amefibra y CEO de Fibra Mty, destacó que uno de los objetivos de la asociación consiste en impulsar una mayor profundidad, liquidez y transparencia en el mercado, de manera que las fibras puedan reflejar su valor fundamental independientemente de su tamaño o especialización.
Así, el fortalecimiento del mercado pasa por ampliar las alternativas de financiamiento, facilitar una mayor participación de inversionistas institucionales y generar condiciones para que más vehículos puedan acceder al mercado de capitales.
Con ello, las Fibras podrían contar con mayores posibilidades para captar recursos y mantener un mercado con más liquidez y profundidad, dos elementos que actualmente concentran parte de los principales retos estructurales de la industria.
