Por Secretariado Técnico del Comité de Crédito Hipotecario de la ABM*
La estabilidad mantiene acotados los riesgos más importantes a los que se enfrenta una institución bancaria al momento de otorgar un crédito y, además, da la seguridad a los clientes de tener una deuda que no saldrá de sus posibilidades de pago
La dinámica económica nacional sufre cambios estructurales a gran velocidad. Por un lado, el gobierno ha producido transformaciones muy importantes con la introducción acelerada de reformas en materia fiscal, energética, de financiamiento, entre otros; y por otro, el surgimiento de nuevas necesidades de los agentes económicos es potenciado por un aumento en el nivel de bienestar, mismo que se refleja en una mayor y más sofisticada demanda por bienes y servicios, entre ellos la vivienda. De esta forma, modificaciones en las preferencias de vivienda introducen retos para las instituciones bancarias, ya que implican la necesidad de orientar el financiamiento hacia productos distintos para satisfacer el perfil de los consumidores.
Durante los últimos años, el mercado de financiamiento a la vivienda ha desplegado condiciones de acceso nunca antes vistas, derivado de la competencia entre instituciones bancarias para atraer un mayor número de clientes y obtener una mayor proporción de la demanda por crédito. De cara a los clientes, los escenarios bajo los cuales la banca ofrece productos hipotecarios han mejorado de manera muy importante, dado que las tasas y plazos otorgados son cada vez más atractivos. Por ejemplo, la trayectoria descendiente que las tasas de interés han exhibido desde el año 2009; sus niveles promedio han migrado de 12.77 hasta 10.23 por ciento, lo que significa una disminución de 20 por ciento en los últimos cinco años.
*Promedio ponderado de colocación. Cortes transversales al mes de junio de cada año. Fuente: CNBV
Por su parte, el plazo promedio por el cual se contrata un crédito hipotecario, ha mantenido una trayectoria estable y hasta creciente en algunos casos. Lo anterior da señales positivas para las condiciones tanto del mercado hipotecario, como de la vivienda en general: la calidad del crédito otorgado es lo suficientemente confiable como para extenderse durante períodos largos y, al mismo tiempo, mayores plazos son sinónimo de una expectativa positiva sobre la estabilidad económica del país.
Sobre la misma base, la estabilidad mantiene acotados los riesgos más importantes a los que se enfrenta una institución bancaria al momento de otorgar un crédito y, además, da la seguridad a los clientes (consumidores de crédito) de tener una deuda que no saldrá de sus posibilidades de pago, como se ha visto en algunas ocasiones a lo largo de la historia moderna. Concretamente, el plazo promedio del mercado hipotecario ha aumentado 11 por ciento durante el período 2009 -2013 y mantiene dichas expectativas para los próximos años.
Cabe señalar que existe otro factor trascendental que ha contribuido a mejorar el desempeño del mercado hipotecario sustantivamente: la recuperación del empleo formal, la cual da los incentivos correctos a los bancos para ofrecer cada vez mejores condiciones de crédito. Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), el empleo formal se define como una circunstancia que otorga a una persona la condición de ocupado en virtud de una relación laboral que mantiene con una instancia superior, sea ésta una persona o un cuerpo colegiado, lo que le permite ocupar una plaza o puesto de trabajo. La relación entre las tasas de interés y el desempleo es clara y puede observarse en los datos oficiales: durante los últimos cinco años, ambas tasas –de interés y de desempleo– han ido en descenso de manera conjunta.
Como evidencia de la resiliencia del sistema financiero mexicano ante el entorno mundial complicado de los últimos años, se puede observar que la colocación de crédito hipotecario ha ido en aumento sostenido, incluso muy por encima del crecimiento del PIB nacional. Respecto del período 2008 a 2013, el monto de crédito colocado ha ascendido de 76 mil 510 millones, hasta alcanzar los 104 mil 226 millones de pesos. Dichas cifras están compuestas por los esquemas de Cofinavit, Infonavit Total, Apoyo Infonavit, Fovissste y mercado abierto. De manera muy importante, este último ha crecido desde 48 mil 817 millones de pesos en 2008, hasta 70 mil 999 millones de pesos en 2013.
* Paula Ávila Palomares, analista, y Humberto Alarcón Torre, secretario técnico
