POR ROBERTO PONCE LOPEZ.
Hace un par de semanas, @horacio_urbano comentaba en Twitter sobre la peculiaridad del mercado inmobiliario en México, donde una institución pública como INFONAVIT es un jugador central en la provisión de #vivienda. Yo mencionaba que Singapur tenía algunas similitudes con nuestro país en este sentido. Aprovecho este blog para ahondar en el tema.
Desde hace un año colaboro en un proyecto entre el Massachusetts Institute of Technology y la National University of Singapore sobre desarrollo #urbano. Esto me ha permitido visitar el país, analizar algunos de sus datos de vivienda y transporte, así como estudiar a fondo sus políticas de desarrollo urbano. Aquí van algunos datos. El Housing Development Board (HDB) es la versión singapurense del INFONAVIT. El 80% de los hogares habitan una vivienda construida y adquirida a través del HDB. El 90% de los hogares son dueños de su propia vivienda, lo cual representa una de las tasas más altas –sino es que la más alta – de tenencia de casa propia en el mundo. La mayoría de las construcciones son verticales debido a la escasez y alto costo del suelo.
Trabajadores y empleadores contribuyen por ley un 17% y 20% respectivamente de salario mensual al denominado Central Provident Fund (CPF). El CPF es un tipo de Afore o cuenta individualizada de cada trabajador. En suma, equivale al 37% del salario mensual. Estos fondos puedes ser dispuestos solamente con tres propósitos: pago por atención médica (las cuotas de los trabajadores sostienen el sistema de salud pública), adquisición de vivienda HDB y fondos de retiro. Los hogares que desean adquirir una vivienda HDB pueden acceder a una serie de subsidios dependiendo de las características del hogar. Asimismo, utilizan su CPF para respaldar la hipoteca adquirida. El tiempo de espera por una unidad HDB puede alcanzar los tres años, dependiendo las condiciones del mercado. Las unidades no son construidas y después vendidas. Al revés, se desarrolla hasta que las unidades han sido compradas. El comprador puede revender su unidad, pero tiene que dejar pasar un periodo de veda de al menos 5 años, esto para evitar la especulación inmobiliaria con la vivienda pública.
La vivienda pública en Singapur ha sido víctima de su propio éxito. Las nuevas generaciones y la clase media aspiran, como símbolo de un mayor estatus social, a poder adquirir una vivienda privada, ya sea en un condominio con amenidades como alberca o gimnasio, o bien, una vivienda horizontal. Una casa horizontal es el símbolo de mayor estatus social. Tratando de adaptarse a las exigencias del mercado, el gobierno a través de alianzas público-privadas ha creado un tipo de unidad llamado Executive HDB enfocado a jóvenes profesionistas de ingresos medios reacios a vivir en vivienda pública, pero cuyo ingreso no alcanza a cubrir el costo de un apartamento privado. Los Executive HDB son condos de 1 o 2 habitaciones, con un precio de salida mayor al típico HDB. La peculiaridad de este tipo de vivienda es que son adquiridas como HDB, tienen un periodo de veda para reventa, pero después de dicho periodo se rigen bajo la regulación de apartamentos privados. La prioridad en los años 1980 era proveer vivienda a la población. Hoy en día, cumplida esa meta, el HDB trata de adaptarse a los gustos del consumidor moderno que asocia vivienda a un particular estilo de vida. Las ilustraciones muestran dos desarrollos HDB de distintas épocas, uno antiguo y el otro moderno.
Ilustración 1. HDB de los años 1970 en el barrio de Yishun. Fotografía del autor. Copyright.
Ilustración 2. HDB contemporáneos en el barrio de Punggol. Fotografía del autor. Copyright.
Lo más apasionante del caso de Singapur es que la vivienda pública no solamente es un elemento de la política social, sino piedra angular del modelo de desarrollo económico del país. La política de vivienda es uno de los elementos que han permitido al país ser competitivo y atraer inversiones. El hecho de que el 90% habite casa propia, con #hipotecas asequibles, permite sostener los salarios en un nivel relativamente bajo para ser el país con el ingreso per cápita más alto del mundo.
Hasta aquí hay algunas similitudes con las instituciones de vivienda pública de México. Sin embargo, hay una diferencia radical. En Singapur, hay una estrecha vinculación entre vivienda, transporte y equidad social. En México la política urbana está sujeta a la política de vivienda. A continuación ahondo en este tema y concluyo.
Singapur es una isla con 4.5 millones de habitantes. La escasez de la tierra le otorga un carácter preciado y estratégico. Entre los años 1960 y 1970, el gobierno emitió una serie de decretos para ir adquiriendo paulatinamente tierra de particulares, a través de compra, expropiación e indemnización. Actualmente, el gobierno posee alrededor del 80% de la superficie, la cual cede a particulares en comodatos de 99 y 999 años. Por otro lado, el HDB hace mancuerna con su institución símil, el Jurong Town Corporation (JTC). El JTC desarrolla espacio industrial y de oficina que ofrece servicios de punta a bajo costo, con la finalidad de atraer empresas extranjeras a establecer operaciones en Singapur.
La posesión de la tierra otorga al gobierno el poder de ejecutar planes de desarrollo urbano con gran eficiencia. Los planes de desarrollo urbano se actualizan cada diez años y van de la mano con los planes de desarrollo económico. Por ejemplo, si se considera prioritario la atracción de empresas de biotecnología, entonces los planes urbanos consideran la creación de un corredor para albergar espacio con dichas facilidades, además de vivienda pública y privada, servicios y transporte en esta zona.
Una vez que se decide desarrollar una nueva zona de la ciudad, primero se construye la infraestructura de transporte público y privado. Después, se emiten usos de suelo y se desarrolla. El gobierno subasta públicamente espacios destinados a cierto tipo de uso; los particulares pujan por dicho suelo, ofertan y los ganadores desarrollan. La plusvalía generada por las obras de infraestructura en la nueva zona la capta el gobierno al vender al desarrollador después de haber construido la infraestructura. El control que ejerce el gobierno sobre la tierra le permite mezclar HDB con vivienda privada, con usos de oficina y comercial. De esta forma, no hay guetos, todos los barrios tienen una mezcla de tipos de vivienda que representan hogares con distinto nivel de ingreso. Los HDB a su vez mezclan viviendas de 1 hasta 5 habitaciones. Un típico desarrollo de HDB tiene acceso inmediato a una estación de metro y a varias de autobús. En la estación de metro se encuentra un centro comercial que ofrece un amplio rango de servicios, desde supermercado hasta comida preparada, farmacia, entre otros. El gobierno gana a partir de la plusvalía del desarrollo inmobiliario de las áreas comerciales en las estaciones de metro, flujo de dinero que utiliza para financiar obras de transporte público e infraestructura. La planta baja de los HDB es destinada a usos comerciales. Asimismo, existen una serie de disposiciones legales que establecen las reglas de operación para re-desarrollar un HDB, por ejemplo, si el 80% de los residentes está de acuerdo en vender, entonces se puede demoler y construir un nuevo desarrollo.
En resumen, el caso de Singapur es único en tres sentidos. En primer lugar, la tenencia de la tierra por parte del Estado. En segundo lugar, el alineamiento de las políticas de transporte con las políticas de uso de suelo. En tercer lugar, al alineamiento de los dos puntos previos mencionados con las estrategias de crecimiento económico. Todo esto se encuentra reflejado en el marco regulatorio, el cual brinda absoluta certeza jurídica los propietarios, aun cuando la tenencia de la tierra no sea a perpetuidad.
Termino con un comentario acerca de la Ciudad de México. En nuestro país no tenemos esos niveles de certeza jurídica y en estos tiempos es inviable políticamente ver a un Estado expropiando tierra de particulares a gran escala como lo hizo Singapur hace 50 años. Asimismo, no es lo mismo un país de 4.5 versus otro de 115 millones. Sin embargo, en México sí debiéramos contar con herramientas regulatorias que permitan alinear políticas de transporte con vivienda, así como instrumentos jurídicos para amalgamar distintas parcelas y re-desarrollar para aumentar densidad.
Ahora que se plantea la discusión de la nueva Constitución para la Ciudad de México, es descorazonador no ver estos temas en la agenda. La Ciudad de México puede seguir su expansión hacia el Estado de México, pero jurisdiccionalmente no va a crecer más y en la actual jurisdicción el suelo es escaso. Por ello la viabilidad de la Ciudad como zona económica depende de su capacidad para proveer vivienda asequible a diversos sectores sociales y transporte. Asimismo, la Ciudad debe saber dotarse de los instrumentos legales para re-densificar y lograr un equilibrio entre uso social y uso inmobiliario, tomando en cuenta la participación ciudadana en estos procesos.
ROBERTO PONCE LOPEZ es candidato a doctor en Sistemas de Información Urbanos por el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT). Su investigación es sobre modelamiento espacial de pobreza urbana y segregación económica en las ciudades. Actualmente se desempeña como asistente de investigación en el proyecto “Future Mobility” del MIT, construyendo modelos estadísticos de predicción de precios de vivienda en Singapur. Roberto es maestro en Políticas Públicas por la Universidad de Carnegie Mellon y licenciado en Ciencia Política por el Instituto Tecnológico de México. Previamente, se desempeñó como Director de Investigación y Director de Geo-estadística en el área de Opinión Pública de la Oficina de la Presidencia de la República.
@roponmx
