Las fibras consolidan su recuperación, con mayor dinamismo en activos industriales y logísticos
El mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras) en México mantiene un desempeño positivo, respaldado por la estabilidad en los ingresos operativos y la demanda por activos inmobiliarios estratégicos. Al cierre de marzo de 2026, el índice S&P/BMV FIBRAS registra un rendimiento acumulado anual (YTD) de 6.68%, mientras que en su comparación anual alcanza un crecimiento de 29.43%.
Este comportamiento refleja una recuperación en el valor de los certificados y una mayor confianza del mercado en este instrumento, impulsada principalmente por el desempeño de los segmentos industrial y comercial.
Tabla 1
| S&P/BMV FIBRAS Index | Acumulado anual (YTD) | Anual (marzo 2025 – marzo 2026): |
| Rendimiento neto total | 6.68% | 29.43% |
| Rendimiento del precio | 4.80% | 21.38% |
Fuente: Bolsa Mexicana de Valores.
Al cierre del primer trimestre de 2026, las fibras muestran un comportamiento diferenciado según su especialización y escala de operación. En la tabla 2 se observa que los vehículos enfocados en el sector industrial registran algunos de los rendimientos más sólidos, en línea con la demanda de espacios logísticos y manufactureros.
En este contexto, Fibra Macquarie y Fibra Nova destacan por sus rendimientos acumulados, mientras que otros instrumentos presentan variaciones negativas, lo que evidencia un entorno selectivo para los inversionistas.
Por su parte, los fideicomisos con portafolios diversificados o enfocados en sectores específicos, como el hotelero o educativo, muestran resultados mixtos, influenciados por la dinámica propia de cada segmento.
En términos de escala, Fibra Prologis y Fibra Uno concentran los mayores niveles de capitalización y área bruta rentable, lo que consolida su posición como los principales jugadores del mercado.
Tabla 2
Panorama de las fibras al cierre de 1° Trimestre de 2026
| Fibra | Detalle | Rendimiento acumulado anual (YTD) | Capitalización de mercado (mdp) |
Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI´s) (Ps.) |
Área Bruta Rentable (miles de m2) |
| Danhos | Especializado en centros comerciales y desarrollos de usos mixtos. | 1.50% | $44,497.00 | $27.74 | 1,198,753 |
| Educa | Invierte en oportunidades inmobiliarios del sector educativo. | -5.34% | $61,386.00 | $50.00 | 632,655 |
| HD | Especializado en inmuebles industriales y de oficinas. | -0.87% | $1,036.00 | $2.37 | 309,026 |
| Hotel | Enfocado en propiedades destinadas al hospedaje. | 0.88% | $5,801.00 | $7.35 | 85 hoteles con 12,360 cuartos |
| Inn | Enfocado en propiedades destinadas al hospedaje. | -9.65% | $4,150.00 | $5.64 | 35 hoteles con 6,048 cuartos |
| Macquarie | Especializado en inmuebles industriales y comerciales. | 20.85% | $27,029.00 | $33.90 | 3,378,200 |
| Monterrey | Especializado en inmuebles industriales, de oficinas y comerciales. | -5.39% | $35,640.00 | $15.07 | 2,055,827 |
| Nova | Invierte en oportunidades inmobiliarias del sector educativo, oficinas e industrial. | 28.77% | $1,213.00 | $34.88 | 717,108 |
| Plus | Especializado en inmuebles industriales, de oficinas, comerciales y el sector educativo. | -7.83% | $70,264.00 | $5.15 | 636,901 |
| Prologis | Especializado en bienes raíces de carácter industrial. | 3.18% | $314,909.00 | $75.05 | 8,100,000 |
| Shop | Enfocado en inmuebles comerciales. | 14.69% | $5,652.00 | $9.08 | 698,621 |
| Soma | Especializado en inmuebles comerciales y de oficinas. | 0% | $49,480.00 | Sin información | 543,520 |
| Storage | Enfocado en soluciones de almacenamiento. | 2.2% | $6,790.00 | $17.60 | 197,744 |
| Terrafina | Especializado en inmuebles industriales. | Sin información | $31,372.00 | $39.90 | 3,915,863 |
| Uno | Enfocado en bienes raíces de carácter comercial, industrial, de usos mixtos y oficinas. | 3.51% | $101,211.00 | $26.56 | 11,156,388 |
| Upsite | Especializado en bienes raíces de carácter industrial. | 10.84% | $3,036.00 | $36.99 | 205,337 |
Fuente: SiiLA y Bolsa Mexicana de Valores.
En conjunto, el desempeño de las fibras al inicio de 2026 confirma un mercado con fundamentos sólidos, aunque con diferencias marcadas entre segmentos. Mientras los portafolios industriales mantienen el mayor dinamismo, otros sectores avanzan a un ritmo más moderado, en línea con sus propias condiciones de mercado. Este comportamiento refuerza el carácter selectivo del sector, donde la especialización de los activos, la escala de operación y la estrategia de cada fideicomiso determinan su capacidad para generar rendimientos y sostener su crecimiento en el tiempo.
