Sin espacio para expandirse, el sector industrial transforma bodegas y fábricas en hubs logísticos urbanos
La Ciudad de México comienza a resolver su crecimiento industrial desde adentro. Con una disponibilidad limitada de espacio y niveles de vacancia de entre 3% y 4% en el mercado metropolitano, el desarrollo de nuevos proyectos enfrenta un freno estructural: la falta de tierra.
En lugar de expandirse hacia la periferia, el mercado opta por reutilizar lo que ya está construido. Fábricas en desuso, bodegas con rezago operativo y edificios corporativos subocupados se adaptan para funcionar como centros de distribución urbana, en un proceso que implica adecuaciones técnicas, incremento en alturas, automatización y rediseño de espacios para múltiples inquilinos.
De acuerdo con Spot2.mx, este ajuste responde menos a condiciones de demanda y más a la imposibilidad de incorporar nueva oferta en zonas estratégicas de la ciudad.
Reconversión industrial impulsada por la última milla
El crecimiento del comercio electrónico acelera esta transformación. Durante 2025, México superó los 77 millones de compradores en línea y alcanzó ventas por 941 mil millones de pesos, con un crecimiento anual de 19.2%, según la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO).
Este dinamismo incrementa la presión sobre la infraestructura logística dentro de la ciudad, donde la cercanía con el consumidor final se vuelve determinante para la operación.
“La última milla dejó de ser un diferenciador para convertirse en una necesidad operativa. Hoy las empresas priorizan ubicaciones que les permitan reducir tiempos de entrega y acercar inventario a sus clientes. En muchos casos, modernizar un activo bien ubicado es más eficiente que desarrollar nuevo inventario en la periferia”, señaló Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
En este contexto, el mercado deja de depender de la expansión territorial y comienza a reorganizar su propio inventario para responder a una demanda más inmediata y localizada.
Cambio en la lógica del suelo industrial
La reconversión también redefine la forma en que se valora el suelo industrial en la capital. La lógica expansiva que predominó durante décadas comienza a ceder frente a un modelo que privilegia la ubicación dentro de la mancha urbana.
“Estamos ante un cambio de paradigma en la forma en que la ciudad asigna y valoriza su suelo industrial. Durante décadas, la lógica fue expansiva: más tierra, más periferia, más escala. Hoy esa ecuación se rompió. El valor ya no lo define el tamaño del inmueble sino su posición dentro de la mancha urbana”, afirmó Macías.
A partir de esta dinámica, los corredores industriales comienzan a especializarse. Vallejo-Azcapotzalco mantiene su vocación histórica, ahora orientada a la distribución urbana de alta velocidad. Iztapalapa-Iztacalco gana relevancia por su cercanía con zonas densamente pobladas, clave para operaciones de retail y consumo diario.
Por su parte, Gustavo A. Madero se consolida como nodo de conexión hacia el norte metropolitano, mientras Atlampa y el Centro operan bajo esquemas de logística compacta y alta rotación.
Logística vertical y reutilización del espacio urbano
En las zonas de mayor presión, particularmente en el poniente de la ciudad, la escasez de tierra horizontal comienza a detonar un fenómeno emergente: la logística vertical, con edificios de varios niveles diseñados para maximizar el uso del suelo disponible.
Al mismo tiempo, Tlalpan empieza a atraer proyectos derivados de la reconversión de oficinas subutilizadas, mientras Naucalpan se integra como una extensión del sistema logístico metropolitano para abastecer zonas de alto consumo.
En conjunto, la Ciudad de México avanza hacia un modelo donde el crecimiento depende de su capacidad para reutilizar su propio tejido urbano. En este proceso, la logística de última milla no solo redefine la operación de las empresas, sino también la forma en que se organiza y valora el suelo industrial en un entorno cada vez más denso.
