Según datos de SiiLA México, los edificios de usos mixtos se han vuelto cada vez más populares en el mercado de oficinas de la Ciudad de México
De acuerdo con especialistas en el sector, los desarrollos de usos mixtos han impulsado la recuperación del sector inmobiliario tras la pandemia por Covid-19, especialmente aquellos que conjuntan los segmentos de oficinas, comercial, residencial, hotelero y de la salud.
Además, los usos mixtos se han convertido en un elemento clave para el futuro de las ciudades mexicanas, pues representan una solución para la planificación y expansión urbana.
En el caso de la Ciudad de México, por ejemplo, uno de los mercados inmobiliarios más importantes del país y sede del Tren Interurbano México- Toluca, uno de los proyectos prioritarios del Gobierno Federal, se trabaja en la reconfiguración de edificios corporativos desocupados en inmuebles que incluyan vivienda y otros usos.
“Se debe evaluar si realmente valdría la pena adaptar estos edificios. La gran pregunta en torno a esto es: ¿hace sentido económicamente? Al final, debemos construir seguridad para los inversionistas”, comentó Arturo Bañuelos, director ejecutivo de Proyectos y Desarrollos de JLL México.
Asimismo, el especialista mencionó que es importante que los nuevos edificios de oficinas que se construyan, tanto en la CDMX como en otras ciudades del país, sean flexibles y consideren diversos usos.
“Los nuevos edificios tienen que plantear la iniciativa de cambio. Por ejemplo, en los usos mixtos, el diseño de estos edificios tiene que apuntar a la adaptabilidad del mercado”, dijo.
De esta manera, agregó, los edificios estarían preparados para la transformación a un menor costo; además de que podrían expandir su vocación, en caso de que el mercado requiera más o menos oficinas.
Del mismo modo, Bañuelos señaló que este planteamiento podría contemplar otros usos además de vivienda, como hoteles, comercios y hasta hospitales.
“Para ahorrar costos, que es el principal problema que presentan las reconversiones, esta idea de la transformación debe darse desde el diseño”, expuso.
Por otro lado, la plataforma Solili indicó los usos mixtos han sido un elemento diferenciador para el sector de las oficinas, pues este tipo de proyectos tienen una amplia aceptación entre los principales compradores e inquilinos en las grandes ciudades mexicanas.
Agregó que las combinaciones de residencial y oficinas, o las mezclas entre espacios de salud y hoteles con espacios corporativos han ganado adeptos desde finales de 2021 y se espera que esta tendencia se mantenga este 2023.
De igual manera, la firma SiiLA México informó que los edificios de usos mixtos se han vuelto cada vez más populares en el mercado de oficinas de la Ciudad de México; y, actualmente, las oficinas en este tipo de proyectos representan alrededor del 12% del mercado corporativo del Distrito Central de Negocios (CBD) de la metrópoli.
Lo anterior, gracias a que las oficinas en edificios de usos mixtos son consideradas por los inversionistas como un modelo comercial mucho más ventajoso en términos de eficiencia y capitalización de espacios, en comparación con las oficinas tradicionales.
Según datos de SiiLA Market Analytics, al cierre del primer trimestre de 2023 (1T2023), la tasa de ocupación promedio de las oficinas en el CBD de la CDMX fue de 81.7%; mientras que en el caso de las oficinas en edificios de usos mixtos fue de 78.3 por ciento.
Sin embargo, la variación de la ocupación en los últimos años fue más pronunciada en la oficina tradicional con respecto a las oficinas en proyectos de usos mixtos. Entre el 1T2020 y el 1T2023, la ocupación de las primeras se redujo en 9%, mientras que en las segundas la reducción fue de 6 por ciento.
“Estos datos sugieren que, tanto las oficinas como los edificios de uso mixto en el CBD, han experimentado desafíos similares en términos de ocupación y recuperación tras la pandemia. No obstante, las oficinas en edificios de uso mixto han tenido mayor resistencia relativa ante los cambios en la demanda del mercado”, señaló SiiLA.
Por otro lado, durante el 1T2023, el precio de mercado de las oficinas tradicionales y en inmuebles de diversos usos fue de 26.4 y 29 dólares por metro cuadrado (m²), respectivamente. No obstante, en los últimos tres años, el precio promedio para esta clase de propiedades decreció 15.3% y 7% para oficinas tradicionales y en usos mixtos, respectivamente.
“La significativa diferencia en los precios de mercado sugiere que las oficinas en inmuebles de uso mixto pueden tener una mayor demanda y resiliencia frente a cambios de mercado”, agregó la firma.
Cabe mencionar que, según datos de la firma, los proyectos de uso mixto permiten a los desarrolladores disminuir el riesgo de concentrar los ingresos en un mismo uso; además de que, al conseguir un comprador o inquilino de largo plazo para los usos de salud, hotelero o vivienda, la viabilidad del proyecto se garantiza.
Mientras que, para los inquilinos, la mezcla de usos disminuye la movilidad; y esto incide directamente en una mayor calidad de vida, pues les permite acceder a diversos servicios en un mismo lugar.
Este texto se incluye en la edición Septiembre-Octubre 2023 de la Revista Inversión Inmobiliaria
