La vivienda es un Derecho Humano fundamental. Es también, para quienes ya la tienen, un Derecho ligado a la seguridad legal de su propiedad. Y es además, el Derecho laboral de quienes trabajan en una empresa privada u organismo público, que otorga como prestación la afiliación a uno de los Fondos de Vivienda que operan en el país.
No. No es tema menor el Derecho a la Vivienda…
Así como tampoco es tema menor reconocer que para hacerlo valer se requieren condiciones y figuras que generen las soluciones que permitan atender la demanda de vivienda de todos los segmentos de población.
Figuras como las empresas privadas relacionadas con la cadena productiva indispensable para generar las viviendas y soluciones financieras que un reto de esta dimensión implica.
Se requieren desarrolladores inmobiliarios, instituciones financieras y una larga lista de empresas proveedoras de bienes y servicios, que en conjunto impactan en 37 ramas de la economia.
Por eso es tan preocupante que se reduzca la capacidad de generar la oferta necesaria para atender el tamaño y estructura de una demanda que de acuerdo con Coneval (Consejo Nacional de Evaluación de la Política Social) se ubica en 14 millones de viviendas, agudizándose particularmente en los segmentos de población de menores ingresos.
Y el hecho es que cada vez es más difícil hacer vivienda… Pareciera que el sector está sobreregulado, que el costo de suelo está por encima de la realidad de la gente que lo debiera vivir, que faltan infraestructuras y servicios públicos, y que hay profundas carencias en materia de planeación urbana.
Pero el hecho es que para atender un rezago de vivienda lo primero que se necesita es garantizar la producción de vivienda, alineada, claro, con la estructura de la demanda.
Es simple; hay que hacer las casas dónde y cómo se necesitan, y adecuadas a las necesidades y capacidades de quiénes las necesitan.
Por eso habría que analizar las razones que, más allá de la pandemia, han provocado una caída muy marcada en las tuberías del sector… Caída que registra claramente el organismo oficial que se encarga de esta medición; el RUV (Registro Único de Vivienda).
El hecho es que se han vaciado los inventarios de vivienda en proceso de producción, y si esto es de por sí preocupante, lo es más, y es también motivo de reflexión, el que este fenómeno sea particularmente agudo en la vivienda destinada a los mexicanos de menores ingresos.
Cada vez hay menos casas al alcance de los mexicanos más pobres.
Y claro, ahí está el mito de que los altos precios de las casas son culpa de los desarrolladores abusivos…
El mito de que los desarrolladores se ganan dos o tres veces lo que cuestan las casas.
No es así, la realidad es que la vivienda termina siendo un mercado acotado por la capacidad de compra de la gente. No tendría sentido que un desarrollador subiera sus precios, porque esto implicaría salirse del rango en el que tendría compradores.
La realidad es que con el alza acelerada en el costo del suelo, permisos e infraestructuras, así como el inevitable incremento en precios de materiales de construcción, los precios de las viviendas no se pueden ajustar porque hacerlo implicaría la posibilidad de no venderlas.
Es simple, si los costos suben y los precios no se pueden subir, la diferencia termina siendo absorbida por el margen de utilidad del desarrollador.
Esto pasa en todas las regiones del país, pero pongo como ejemplo a la Ciudad de México, donde solo entre los años 2012 y 2018, los costos de suelo, licencias y construcción de un desarrollo de vivienda subieron en términos porcentuales, con relación al precio de venta, de 15, 2 y 50%, a 22, 4 y 54%, respectivamente, en tanto que en el mismo periodo, el margen de utilidad del desarrollador bajó de 21 a 12 por ciento.
Y ojo, hay que entender que el desarrollo inmobiliario, el de vivienda incluido, es una actividad caracterizada por uso intensivo de capital y financiamiento y ciclos de producción de largo plazo.
Por eso, para hacerlo viable y lograr que el sector cumpla con su papel como motor de desarrollo social y económico, se necesitan condiciones que hagan viable la inversión tanto a los desarrolladores, como a sus inversionistas y las instituciones que les otorgan créditos para fondear su operación.
Es simple, si los márgenes se siguen reduciendo al tiempo que los riesgos y dificultades se incrementan, la producción bajará, afectando particularmente a los mexicanos de menores ingresos.
Es simple, si hacer vivienda económica deja de ser rentable, quienes desarrollan o invierten en ese segmento se irán a otros segmentos, o incluso otros negocios, de menores riesgos y mayores márgenes.
A quienes desarrollan vivienda hay que exigirles calidad, ética y responsabilidad social… Pero no se les puede pedir que trabajen para perder dinero.
Es simple, si deja de ser rentable hacer viviendas, se agravará el rezago habitacional y quedarán limitadas las oportunidades de desarrollo de familias y ciudades.
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