Por William Gómez Hueso*
Ordenar el territorio, controlar la utilización del suelo y planear las ciudades es una tarea que deben realizar en forma concurrente, coordinada y conjunta los diversos órdenes de gobierno; sujetándose a los principios emanados de la Constitución, la Ley General de Asentamientos Humanos y las legislaciones locales de la materia, mismos que toman forma a través de los diversos instrumentos en materia de planeación y terminan materializándose en los programas municipales y/o planes parciales de desarrollo urbano, esto es lo que comúnmente conocemos como planeación del desarrollo urbano.
Por otra parte, el derecho a la vivienda nace igualmente desde la propia Constitución y los tratados internacionales, se regula en leyes estatales, pero carece de reglamentación y planes e instrumentos específicos a nivel municipal que garanticen el acceso a una vivienda adecuada (el concepto de vivienda digna y decorosa ha sido rebasado), haciendo parecer que el derecho a la vivienda es el patito feo del desarrollo urbano, a pesar de que se trata del elemento esencial para elevar la calidad de vida de los habitantes de una ciudad.
¿Por qué creo que el derecho humano a una vivienda adecuada parece estar aislado de la planeación urbana? Porque las ciudades se han planeado desde una lógica expansiva basada primordialmente en factores económicos (especulación, oferta y demanda) y la regulación de los usos del suelo se ha dedicado a cuidar la separación entre zonas habitacionales, comerciales, industriales y de servicios e impulsando la expansión urbana y la transformación del suelo basado en el modelo expansivo de nuestro vecino del norte (en nuestro caso sin la capacidad de dotar a las ciudades de gran infraestructura), sin embargo, el modelo de desarrollo basado en la expansión urbana hoy en día es inviable tanto por su alto costo para la ciudad (dotar de nueva infraestructura en zonas alejadas es entre 4 y 7 veces más caro que ampliar la capacidad en zonas consolidadas), como por el detrimento que genera en la calidad de vida de quienes habitarán los nuevos desarrollos al vivir en clusters completamente desligados de la ciudad central, lejanos a las fuentes de empleo, comercios, servicios y espacios públicos.
Por todo esto, en el nuevo modelo de desarrollo urbano se busca consolidar ciudades compactas, equitativas, sustentables y prósperas en las que el suelo urbano como el elemento más importante de la ciudad juega un papel fundamental que hasta hoy no se está cumpliendo desde la óptica de su función social, dado que su alto costo no permite el desarrollo de viviendas adecuadas al alcance de todos (de acuerdo con ONU – Hábitat para que una vivienda se considere asequible, quienes la habitan deben destinar menos del 30% de sus ingresos a los gastos relacionados con la misma). Así las cosas no basta con que se garantice el desarrollo de viviendas amplias, dotadas de servicios, con accesibilidad universal y cercanas a las fuentes de empleo, comercios y servicios; el punto clave está en garantizar que sean asequibles para todos, lo cual implica una tarea titánica en la que se requieren esfuerzos conjuntos de los distintos órdenes de gobierno, la sociedad civil y el sector privado.
Así las cosas tenemos que en la generación de vivienda adecuada se conjuntan todos los objetivos tanto de la planeación urbana y el ordenamiento del territorio como del derecho humano a la vivienda, por ello este es el verdadero desafío que enfrentan de nuestras ciudades.
Este reto requiere en primer lugar la existencia de suelo apto para el desarrollo de vivienda adecuada, lo cual ha sido sumamente complicado dada la gran especulación inmobiliaria, sin embargo es posible generarlo a través de políticas públicas que asocien el potencial de redensificación al costo final de la vivienda, ya sea a través de venta directa o de esquemas de renta, vivienda social subsidiada o cualquier otro mecanismo (lo que importa es que se garantice el acceso a una vivienda adecuada, no necesariamente la propiedad de la misma).
Superado el primer obstáculo, es necesario que se le dé un tratamiento prioritario desde el ámbito de la regulación administrativa, es decir, trámites más sencillos y rápidos, reduciendo los procesos burocráticos sin dejar de garantizar el cumplimiento de la normatividad.
Una vez garantizados estos dos elementos toca el turno al sector privado; los desarrolladores inmobiliarios y la banca con la participación de los organismos públicos de vivienda deben generar condiciones preferentes para su acceso, lo cual solo puede lograrse cuando los gobiernos les ofrecen certeza y agilidad en los aspectos regulatorios y existe confianza y transparencia entre los actores involucrados.
En teoría parece sencillo, en la práctica es una odisea.
*William Gómez Hueso
Abogado Urbanista
Maestro en Administración Pública y Especialista en Comunicación y Mercadotecnia Política
Se ha desempeñado en diversos cargos entre los que destacan Director Jurídico de Obras Públicas, Director General Jurídico y Asesor de la Comisión de Desarrollo Urbano en el Ayuntamiento de Zapopan, Jalisco; Consultor Especialista en Legislación Urbana de ONU – Hábitat en los proyectos Estrategia Integral de Vivienda y Urbanización Sostenible para el Estado de Coahuila y Visión de Ciudad San Nicolás de Los Garza 2030. Actualmente es Socio Director de Consultoría y Estrategia Metropolitana S.C., firma de consultoría especializada en derecho urbanístico, inmobiliario e ordenamiento territorial.
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