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Autoproducción, el reto del financiamiento

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Por Francesco Piazzesi

En México el 45 por ciento de las viviendas presentan rezagos en los materiales o la construcción de sus hogares (CONEVAL, 2018[1]). Buscando abatir el déficit de vivienda, el Gobierno Federal, a través de la SEDATU ha colocado en el centro de la estrategia para abatir el rezago habitacional el programa de Autoproducción de Vivienda Adecuada en México[2], teniendo como objetivo el reducir el déficit actual de vivienda de 8.5 a 7.2 millones de hogares para el año 2024.

Acorde los 7 elementos considerados por la ONU para calificar como vivienda adecuada[3]: seguridad de la tenencia de la tierra, asequibilidad, habitabilidad, accesibilidad, ubicación y adecuación cultural, la SEDATU a sumado -entre otros- elementos como la Asesoría Técnica y el financiamiento, representado este último el mayor reto no sólo para nuestra economía, sino a nivel global.

Buscando simplificar el panorama económico en torno al crédito para vivienda, existe dos tipos de financiamiento: crédito hipotecario y micro-crédito para vivienda. En la primera, el acceso al crédito hipotecario depende de forma directamente proporcional al PIB de cada país; baste citar que en los países de bajo ingreso el acceso a créditos hipotecarios representa el 3 por ciento del PIB; en tanto en países de ingreso medio-alto el acceso a créditos hipotecarios representa el 27 por ciento del PIB[4]. En la segunda forma de financiamiento, micro-crédito para vivienda, los registros son inexactos o inexistentes. Los hoy auto-constructores echan mano a recursos propios o préstamos recurrentes de $20 mil, sin aval y con altas tasas de interés.

Transformar la ancestral forma de auto-construcción como solución a las necesidades de espacios habitables a un modelo de autoproducción de vivienda el cual contempla vivienda nueva, vivienda progresiva y mejoramientos de vivienda de forma ordenada. Con la meta de reducir el déficit en 1.3 millones de viviendas y considerando una modesta solución de $20 mil por vivienda, se requiere una inversión de 26 mmdp en los próximos 3 años. Esto demanda confluencia tanto de los créditos hipotecarios como de los modelos de micro crédito para vivienda.

De igual forma es necesario enfocar la actividad de los intermediarios financieros para crear productos equitativos, accesibles y adecuados, dirigidos a la autoproducción de vivienda. A los productos de la Sociedad Hipotecaria Federal, los programas de INFONAVIT y los subsidios de CONAVI se deben sumar los recursos de fondos de inversión de impacto destinados a la vivienda (prácticamente inexistentes en México), así como la banca privada con la finalidad de proveer recursos al modelo de autoproducción de vivienda adecuada. A través de ir conformando un historial de crédito, en un futuro las familias podrán acceder a un crédito hipotecario generando con esto movilidad social, no solamente dictada por el ingreso sino por el patrimonio de cada familia.

El programa de Autoproducción de Vivienda Adecuada en México tiene como mandato colocar a las familias en el centro de las decisiones. Cada uno de los elementos del programa: diseño, suelo, materiales, asistencia técnica, supervisión y formas de edificación pueden ser controladas y repicadas. Las finanzas están sesgadas al mundo del crédito hipotecario o al micro-crédito comercial con tasas de interés incompatibles con la autoproducción de vivienda.

Facilitar, promover e incentivar la inclusión financiara destinada a la autoproducción de vivienda es el componente más complejo en la ecuación mas no imposible.

Caso Suselina: Suselina (24), madre soltera. Vivía con su hija (4) y sus dos hermanas en una pequeña casa de lámina de cartón, sin agua, luz, ni drenaje, en un lote ejidal rentado en Tenosique, Tabasco. Suselina obtiene su ingreso vendiendo empanadas en el centro de Tenosique; gracias a lo cual pudo formar parte del Programa de Autoproducción de Vivienda en el Fraccionamiento Constitución.

Para un total de 500 familias que cuentan con una vivienda adecuada en el Fraccionamiento Constitución la ecuación fue resuelta con el ahorro de las familias (6%); subsidio de CONAVI (23%); donación del predio por parte de la autoridad municipal (19%); crédito proveniente de un fondo de inversión de impacto internacional (27%) y crédito puente de la SHF a la agencia productora de vivienda. Con una inversión por 155 MDP, el avalúo del Fraccionamiento arrojó la cifra de 363 MDP; lo cual representa una plusvalía inmediata de 208 MDP a favor de las familias autoproductoras. Complejo, sí; imposible, no.

[1] www.coneval.org.mx, Derecho a la vivienda digna y decorosa.

[2] www.gob.mx, Autoproducción de Vivienda Adecuada en México.

[3] https://onuhabitat.org.mx, Elementos de una vivienda adecuada.

[4] www.hofinet.org

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